70年後的房子還要交多少“買地錢”

　　土地使用權，也就是《物權法》（草案）中的建設用地使用權（下稱“建地使用權”）期滿之後，該怎麽辦？按照現行《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，主要有兩個法律後果，一是建地使用權消滅，二是地上建築物、附著物無償歸為國有。
 
　　《物權法》（草案）改變了現行規定：一是建地使用權不消滅，而是區分是否為住宅用地，分別建立住宅建地使用權的自動續期與非住宅建地使用權的申請續期製度，並嚴格限製出讓人否決續期；二是地上建築物不再無償收歸國有，而是依照征收補償製度給予補償。
 
　　在地權上給人民以更穩定的製度預期，應該說，這是一個法製進步，但這又隻是一個有限的進步，因為《物權法》（草案）沒有規定建地使用權續期時，費用應該怎麽交。可以推測的原因或許有兩個：如何交費牽涉到政府財源和廣大建地使用權人的切身利益，立法機關工作人員沒想好該怎麽平衡；即使要交費，似乎不應該等值於“土地使用權出讓金”，於是留一個“土地使用費”的口子，隻規定“應當支付土地使用費”，這也基本上能夠給物業稅開征一個適當的製度接口。
 
　　但費用明確問題顯然為社會公眾特別關注，全國人大常委會委員王英凡就認為，“這一規定將來負麵影響會很大”。既然現在有了這個問題，為了盡量消除或者至少厘清可能的負麵影響，還是要嚐試考慮一下。一來可以給人民更穩定的製度預期，二來契合“以人為本”的理念，有利於和諧社會的構建。 　　在續期交費問題上區分住宅與非住宅用地，是一個正確的思路。
 
　　首先，住宅牽涉到人民安居的基本權利，對絕大多數人來講，房子都凝聚著一家兩代人一輩子的心血，因此，國家在住宅用地續期交費問題上確實要慎之又慎。
 
　　再者，住宅價格包含了建地使用權的成本，在各種建地使用權價格中是市場化程度最高的。相比之下，在地方政府招商引資的鼓勵政策之下，工商業用地價格往往被過分壓低，不能充分反映土地的真實價值。而且，企業可以通過提取折舊費收回地價成本，居民則做不到這一點。
 
　　第三，雖然70年的期限從一開始就是明確的，但是在結構失衡的商品房市場中，有限期限這一因素很難體現在商品房價格裏。可能很多人都會想，70年之後我人都不在了，辛苦了一輩子，重孫子一輩哪裏還顧得上？這確實是實際情況，但是如果續期交費製度建立在這種世代親情隔斷之上，將令人遺憾。
 
　　第四，雖然自動續期製度許諾了更穩定的地權預期，但是如果要按照屆時的地價交費的話，這個預期就會打很大的折扣。所以，續期交費雖然勢所難免、理所應當，但是決不宜按照現行規定，重新交一次“買地錢”。
 
　　從政府的角度來說，交費問題牽涉地方政府的財路。目前來講，土地使用權出讓金在地方政府收入中占到非常可觀的比例。而且，一些地方政府已經明顯感覺到地源枯竭造成財源緊張的壓力。如果沒有了或者減少了這筆收入，地方公共建設怎麽搞？
 
　　這確實是建地使用權續期付費政策的重要影響因素。但是，首先要說的是，幾十年之後的公共管理體製，現在實在無法預料。即使現在勉強搞出一個收費方案，也斷然約束不了後人。
 
　　其次，不得不問的是，以地生財的發展模式是否具有70年的可持續發展能力？這本身很值得懷疑。正如王英凡委員所說，“幾十年以後國家富裕了，難道還非要收土地使用金？”
 
　　最後，如果硬要說一個思路，想來想去也就是“費改稅”了。在我國當前，政府逐漸從對實體資產的控製轉型到對宏觀經濟的調控，是經濟社會體製轉型方麵可預見的發展趨勢。從這個角度出發，將建地使用權續期應交的土地使用費納入物業稅的範疇，不失為一個可行的方案。一來在土地所有權和建地使用權的法律邏輯關係上基本說得通，二來也給地方政府一種不受換屆影響的極其穩定的可觀現金流。