與房產商共舞(2)：賣房者四條小計 (TO 一家三口)

by 夢思德 與房產商共舞(2)：賣房者四條小計 (TO 一家三口) (TO 一家三口 who commented on the English outline from which this piece has been developed， answers to her/his comments are my moonst com) 好REALTOR難找，大家的共識。但有沒想過，為什麽？有沒再想過：即便如此，您還 是可以與不太理想的REALTOR打交道，從而達到雙方利益的最大化？ 好將軍打敗仗 從不抱怨兵士。買房賣房，好像就是打仗：您或您夫人/LG就是將軍，REALTOR，LAWYER， INSPECTOR，SURVEYER......都是您的各軍兵種，知人善任，可不光是胡司令的事。 挑REALTOR我有三條標準，六個字：知識，經曆，人品。一旦挑定，我用下麵四條小 計保護自己： 第一：傭金談判。6%傭金是很多人CHARGE的，但這不是死的。它可以是5%，4%， 最後看您的談判結果。這和不同的公司有關，也和REALTOR個人有關。RULE OF THUMB 是公司越大越不靈活，REALTOR越大(越有經驗，買賣越多)越能靈活。COLWELLBANKER政 策較死，RE/MAX就給REALTOR個人很大的回旋餘地。一般講，老中(台灣人居多)開的 REALTOR公司比較靈活。但是請注意：一分價錢一分貨，十分價錢買不錯。 第二： 例外名單 (a list of exception)。和LISTING AGENT簽的大多是專賣合同 (EXCLUSIVE LISTING)。有了它，不管您的房子是什麽人賣出，隻要它發生在合同有 效期內，您都得付錢。與專賣合同保護REALTOR的功能相反，例外名單是要保護賣主 的利益，因為賣主在雇用REALTOR之前很可能已經作了不少MARKETING。所以在例外 名單上的人買了您的房子，您不用付REALTOR一分錢。 您可以在例外名單上寫：老 夢，老張，老李，小王的哥哥，孫頭兒他丈母娘的兄弟的兒子的女兒的丈夫的弟弟 的同學的那個叫TOM HANSEN的。因為您和文學城網管有一TUI，您的廣告在WAWJ作了 二十天還免費，您也可以把這寫上，別怕對方告網管腐敗又牽連了您，因為美國沒 “兩規”一說，法官到時候八成是說這TUI門事件“IRRELEVANT”。 第三： 合同有效期問題。信不信由您：真正的合同有效期有可能是到合同失效3個 月之後! 怪了吧？那是因為REALTOR公司怕他們帶來的客人過一段時間等合同失效之 後再與您簽約。所以，那條款可能是：隻要沒有另一家REALTOR接手，LISTING期間 看您房子的所有客戶，那怕在LISTING失效3個月之內能也得照章付傭金。怎麽辦？ 你可以要求改，也可以用第四條計策來應對。 第四：“輕鬆撤退”條款。英文叫“EASY EXIT”。那意思是說：客人隨時可以CANCEL合 同，隻要給REALTOR三天時間，不受任何懲罰。很多REALTOR不喜歡“輕鬆撤退”條 款。您想啊，REALTOR花一筆錢給您的房子作廣告。您一拍腦袋把人家幾萬的支票CANCEL了。 能不心疼？但您可以向她/他解釋：這是有備無惑。您牛吹的那麽大，服務肯定好， 既然服務好，我何必“輕鬆撤退”呢？夢人用REALTOR賣房的，除了開頭的幾位和後 來100%信任的那位，全都有“輕鬆撤退”條款。和本人簽約的，還都是當地的大REALTOR。 而且也怪，夢人從沒使用過那一條款。真金不怕火煉。 通則：簽合同時一定要讀懂每一合同條款。別看REALTOR拿LISTING的時候笑得您以 為自己是上帝了，有朝一日對薄公堂，您的感覺肯定是不如撒旦。所以，關鍵是在 作上帝的那一刻把事情作好：保護自己。至於REALTOR的保護，您盡管放心：上有BUSH， 下有LAWYER，虧不了他們/她們。 附貼一：我的REALTOR們 BY 一家三口 於 2006-05-26 20:02:33 我十多年前第一次從建築商那裏買房,沒加任何UPGRADE,買的就是基本價.初生牛犢 不怕虎,除了市政府例行的檢查,我自己沒有任何 INSPECTION,因沒用REALTOR,跟建 築商討價還價,建築商FREE給建了一個遊泳池. 去年,我賣房,正是房地產熱得燙手的時節.REALTOR是我老哈 好朋友的太太,找上門來要LISTING,老哈沒法拒絕就用了她.我再市場上能找到5%的 ,但朋友仍要6%.但我不好駁老哈的麵子就什麽也沒說. 兩三年前要建現在住這房時,選了一家專建LUXURY HOME的建築商.用不用REALTOR都 是一個價,我老哈就找了個當地有名的REALTOR,砍價砍下來0.5%(這家建築商是有名 的"皇帝女兒不愁嫁 '',寧不賣房,也不殺價).那REALTOR總共工作的時間不超過四小 時,就拿到幾萬的中介費,草,這錢來得容易,我當時就想自己去考個REALTOR 的執照 ,以後買賣房子自己招呼肥水不流外人田嘛. 喲,不對了,才想起來老哈找的這倆REALTOR都是挺漂亮的女的,都是魔鬼身材,都是人 家一說他就答應的.不行,我得提高警惕,緊握鋼槍了. 小夢現在的文章缺少娛樂性了.開始的文章從巴金扯到三國,從布 什講到公司午餐,後來知識性漸強了,現在性拽起洋文來了.你可能會說我這人橫豎都 挑剔:開始有娛樂嫌沒內容少,現在全是幹貨又要娛樂性了.嘿嘿! 附貼二：我們第一次自己賣房的心得 BY 希望對賣主有幫助 2005-08-19 13:50:27 我們的condo在南加州一個很搶手的城市，這個城市房子挺貴的，上市的房子少， 尤其是entry level,40-50萬的condo更少。7月上市，當天賣掉，當時沒幾個房子， 所以時機應該算不錯，好多人正想換到這個學區呢。 我們一開始就打算自己賣先，不行再找agent.事實證明，隻要房子的條件好，價錢 合理，一定會賣出去的，自己賣不難，效率比agent還高多了。 幾點要注意的： 1。 房子一定要收拾的顯得寬敞明亮。 我們把所有大個的家具都辦出去了，大電視，沙發（就放了一個loveseat,一個LCD小 電視），大餐桌（Ikea買了一個圓桌，蓋上漂亮桌布），臥室的櫃子統統搬到了車 庫。屋子一下顯得大多了，窗簾全部打開，玻璃擦幹淨。油漆是2年前油的，不是白 色，但是也還好。 花800刀找中國人換了laminate floor，這個錢證明花得值，好多人都說喜歡這個地 板，嗬嗬，雖然cheap的不得了，但是頭一次買房的人都不在乎那末多了。花了900買 了一套 stainless steel appliances,裝上之後俺們的舊廚房也算upgrade過樂。 2。定價要合理。因為我們自己賣，就要比別人便宜點。我找了個agent,弄到最近上 市和賣了的根我們差不多的房子的價錢。扣去3%，再加了5000，這樣，我們如果以 這個價賣出去，還是比找agent多賺了。當時就一個上市房在我們小區，去看過他家， 實在不怎末樣，什末upgrade都沒有，收拾得也不漂亮，我們就比他便宜了8000左右。 3。做廣告時照片和措辭很重要。我們把最好的房間和房子外麵都照了，我參考了2本 賣房的書，寫了廣告詞，自己做了一張彩色的廣告，上麵有4張最好的照片。這個留 著open house用。當時看書上說entry level的房子不要登大報，太貴，登localpaper最 好。我們就花了100刀在penny saver上登一個月。也沒登MLS。還在craigslist上登 了。每天接到無數電話。 4。open house的重要性。 自己賣房最麻煩的是每天都有人想看，我們的辦法是馬上來個open house，讓他們 一塊來，所有的人我都告訴了他們open house的時間地點。open house又幾個要注 意，夏天一定要讓人家覺得屋子涼快，我們這其實很涼快了，不用開空調，但是我 們還是一早把空調開了，讓屋子降到比較涼的溫度。所有燈要打開，讓屋子顯得亮。 進門處放上簽到的本子和彩色廣告，讓來的人把電話都留下，桌子上擺上花。屋裏 噴點清新劑。 5。挑buyer，一定要看對方是不是真心買，現在貸0 down的人多，沒有downpayment不 一定不行，有銀行的letter就行。open house當天就有3個offer，其中一個人一家 都來了，特別想讓他孩子上這個學區，給我打了好多次電話，讓我一定不要馬上決 定，跟他商量。他給的 full price offer,但是他沒什末錢要用0 down,bank of america的 preapproval letter倒是有. 我最後衡量了半天，決定給第一個人，他最有誠意。 後來也證明是對的，他還同意我close以後租一個多月才搬走。另外兩個人給了offer後 就再沒給過我電話。估計當時就改注意了。 6.有offer後，可以用書上的表，書店裏有的賣房的書上所有表都有。我們全用的上 麵的。 最後我們以full price offer賣出，跟比我們早幾個星期賣出的房子一個價錢，但 是省了至少3.5%的commission. Is it in Irvine Can you tell how big is your house, what's your list price irvine, 1030 sqft,asking price 425K. 也住在Irvine 於 2005-08-19 12:45:54： 425k差不多是Irvine最低價的房子 。競爭幾乎沒有。這個方式不適合大些的房子。 鄰居有agent都還賣不動呢