房產商是激化社會動蕩的火藥庫 (方 初)

房產商是激化社會動蕩的火藥庫

           ----回複公正先生

 

(兼轉<<上海樓盤黑幕交易 給購房官員折扣高達5成>>文)

                    方 初

 

         公正先生:你連續發來<<石家莊的開發商真是無法無天（圖）>>討論, 邀我發表評論.這裏,我先將兩年前的看法摘出,同轉

<<上海樓盤黑幕交易 給購房官員折扣高達5成>>文,供閱.

 

                        火藥庫與和諧社會

政府提出構建和諧社會，忙壞了理論界。光概念就搞出一大堆，有“社會係統各要素處於協調狀態”說，有“人們各盡其能、各得其所相處”說，有“人人和睦，保證社會政、經、文協調發展”說，有“社會層麵本身協調”說。分析當前社會不和諧，觀點有“收入差距過大，很多是由不公平分配所造成”，“主要依靠力量為改革發展所承擔的代價與得到的補償不對等”，“社會剝奪最突出的就是城市拆遷和農民失地問題，反映了我們當前的一些政策考慮得還不夠周全”。

怎樣構建和諧社會？妙計有，“先富起來的人或者說處於優勢地位的人應該承擔更多的社會責任和義務”，“起主導作用的政府尤其要體現在政策的製定與調整方麵”，“充分發揮各類社會組織特別是民間組織作用。”

我真佩服學者的思維。美國決策層與中國不同，智囊團出實招，領導人講話也是實的，沒理論，出概念，什麽“流氓國家”、“獨裁政府”。別說，這概念一喊，世界各國還能記住。中國是理論王國，從有文字記載以來，特別是春秋戰國以後，諸子百家，爭鳴烽起，產生了取之不盡的理論。延續至今，決策者們講話，秀才起草，理論領先，實招虛說。這樣去思考，不難理解學者的價值。上述學者論構建和諧社會，雖空點，對人還能開竅。

其實，和諧社會很容易理解，誰都能侃幾句。我要說的，不是和諧社會的傳統與現代，不是和諧社會的特征與標誌，不是和諧社會與自由民主的關係，不是和諧社會與市場經濟體製相互如何互動……我要說的是矛盾處理與和諧社會的關係。

和諧是暫時的、相對的，不和諧是長期的、絕對的。關鍵在於如何処理。此刻，人們自然會背出毛澤東的名句：正確処理人民內部矛盾。那麽，當代中國社會基本矛盾是什麽？當前主要矛盾是什麽？拿什麽政策、法律、道德、手段去正確処理？在從來就沒有絕對正確標準下，如何界定處理正確或基本正確？

分析當代矛盾，首先要清楚當代形成的社會階層。用社會資本、社會權力、社會角色為指標，量化統計，實地考察，大致有：特權階層、新生“資產階級”、中產、小資、平民、窮人。而特權階層、新生“資產階級”即為不和諧社會的主要因素，因為社會運轉離不開這股強大勢力。歛財不擇手段，仗權橫行天下，侵權有人保護，自然形成對社會的剝奪，對平民的排斥，客觀上処於最易引爆社會的火藥庫地位。構建和諧社會，要密切注意這些危險地。它與宗族械鬥、群毆戮殺、民間糾紛不同，從大量事實看，一旦事發，總帶有“官逼民反”、“殺富濟貧”色彩。政府製止，派工作隊安撫民眾，而群眾的不滿情緒的心態久難挽回。失了人心，何以和諧？

房產商為何是火藥庫？

在發展中國經濟中，房產商起了重要作用。是他們籌資蓋房，緩解了群眾住房難，滿足部分富人住豪宅欲望，為投資者提供了陣地，解決大批民工就業，拉動了中國的消費市場。正由於房地產的重要作用，其角色必然形成與官方、民間、金融的密切關係。

1、與政府相互依存。政府無力蓋房但掌握土地，房產商有錢無權難蓋房，二者結為神聖同盟。房產商無奷難賺錢。他們用地找政府批，政府圈地招資蓋房。由占地引發的群體抗爭連連發生。中央發文件，政府總理講話，隻能顧一時，根本製止不住。其根子在事發地的的政府。為了賺錢，房產商大搞賄賂，不少貪官入甕。國有資產、集體資源、納稅人血汗就這樣被榨取。

2、房產商有房子做文章。蓋房僱廉價民工，可隨意兙扣工資；民工有時毀房報複，受損連累了業主。房產商違規蓋房，負責任的政府去罰，有利害的政府視而不見。房子天花亂墜一賣出，晚交工、質量差等扯皮事要找他，房產商立馬變老太爺。你鬧，他讓可憐的保安娃衝鋒陷陣，娃怕老板，出手挺狠，觸法受懲，老板萬事大吉。業主告到法院，依法公判者也有，但敗訴居多。法官、公安吃黑屢屢發生。整個社會氛圍，把房產商不僅推向富有地步，而且推向特權階層。難怪在房產公司當個小頭目，做派讓人作嘔。

3、清楚看出房產商是社會動盪的火藥桶，讓政府管，真難。所以，處理矛盾，推動社會和諧，關鍵在政府，在領導，在法紀。當前政府在治理房地產，可深圳、北京、內蒙古等地房價還漲，你看房產商多得意。(8/18/06)

 

　

附:上海樓盤黑幕交易給購房官員折扣高達5成

　2008年06月22日  上海商報

22名買家獲折扣三至五成折扣買家多出自房地、規劃、工商、公安等部門
在寸土寸金的徐家匯，有六幢灰色高樓在繁華的肇嘉浜路一側排開， 名為

“帝景苑”。帝景苑售罄數年後，由股東糾紛引發的舉報顯示了灰色高樓中的另一道景觀——約400戶業主中，50餘戶曾獲得一成以上的購房折扣，其中 22名買家所獲折扣高達三至五成。折扣買家，多出自房地、規劃、工商、公安等政府部門；部分銀行職員和國企高管，亦有分羹。記者近日從帝景苑項目公司股東處獲得的一份購房折扣表，顯示了官商互惠生態。
折扣表
    享受三至五成折扣特殊客戶
    帝景苑項目位於肇嘉浜路1001號地塊，原為上海無線電四廠所有。 1993年，印尼商人黃進益以旗下香港榮福置業有限公司與上海無線電四廠合資成立榮福房產，開發該地塊。
    公司成立初期，因規劃審批、動拆遷等等，項目推進緩慢。 1997年亞洲金融危機爆發，印尼方麵資金難繼。 1999年，台商蔡青峰接盤，項目再度啟動。 2002年預售，至2004年中建成售罄。
    記者所獲這份經過查證的房價折扣表，所依據文件包括帝景苑商品房銷售合同、房屋登記及戶籍資料。
    當年手握土地大權的“上海第一處”朱文錦，並未出現在折扣名錄中。 2004年10月，朱以妻女之名，在此買入一套157.89平方米的住房，合同價357.45萬元，無銀行按揭。此時，朱妻為華通開關廠一名退休工人，女兒不過20多歲。
    從購房時間看，2004年底已是上海房價狂飆之時，朱家所付2.26萬元/平方米的單價並未低於當時市價。不過，有股東方人士稱，朱家其實未付房款。這一說法未獲證明。
    原上海廣電房地產開發有限公司總經理陸天明，於2003年1月簽約購房一套。麵積153.77平方米，單價6400元，較開發商2002年11月製定的該套房屋底價9540元/平方米，折扣為33%，獲益48萬元。
    帝景苑地塊原屬上廣電係統的上海無線電四廠，項目開發時廣電房產亦有參股，陸氏在此折扣購房不言自明。
    陸天明同案犯，上海閔華實業聯合發展有限公司董事長嚴金寶、莘莊工業區管委會原主任楊開平兩人，也在帝景苑購房。其中楊開平於2002年12月簽約，折扣高達39%，獲益近60萬元。
    某上市公司總經理楊某，是享受折扣最大的買家之一。購房時在2002年10月，位於高層絕佳位置，麵積168.58平方米，每平方米底價10150元，實際買價僅5000元/平方米，總差價近87萬元。
    現任上海市工商局一處級負責人杜某，也曾於2002年12月以妻兒名義簽約購入一套168.15平方米的住房，折扣31%，獲益約49萬元。杜某曾執掌上海市工商局外資處，這正是與帝景苑項目開發直接對口的部門。
    購買獲三折以上優惠者的名單，還包括徐匯區前副區長的家屬，一位前市委領導秘書以及上海公安部門分局領導之子。數位銀行職員也獲得30%-50%的折扣。
    一位參與帝景苑項目的股東方代表稱，在享受三成到五成折扣的特殊客戶中，除上述官員、國企高管外，還有若幹外籍商人，以及個別看似背景普通的年輕女性。
    潛規則
    開發商以低價賣房打點官員
    來自開發商內部的多份文件，一定程度上反映了上述購房折扣的由來。
    2002年3月9日，榮福房產股東會議達成決議：
    爭取在2002年11月底正式對外銷售，2002年6月則開始內部認購；2002年7月召集的另一次股東會則提出，各股東一致同意先進行內部認購，以探市場需求，並稱“本項目B、C、D棟住宅內部銷售均價暫定9500元/平方米”；公司另一份傳真文件，也確認“(內部)認購價格9500元/平方米正確無誤 ”。
    業內人士稱，1999年後，隨著上海房地產業逐步走出低穀，開發商以低價賣房方式打點官員之風漸盛，至上海社保案發後，此風才大為收斂。
    一般而言，開發商通常會把30%的房產以內部認購等方式打折出售。為保利潤，大部分折扣會控製在15%以內。能獲30%-50%的高折扣者，通常都是有一定簽字權限的中層官員，或一些特殊利益關係人。
    折扣賣房的潛規則，在榮福房產2002年7月20日的股東會決議中表達得頗為露骨——“公司在開發該項目過程中，受到各政府及協作單位有關領導等的關心支持，各股東一致同意授予蔡青峰總經理對於本項目銷售中持有726.75萬元的特別優惠處理權”。
    根據榮福房產製定的計算公式，上述700餘萬元的特別授權，可給五位客戶五折、給五位客戶八折及給十位客戶九折。而從實際操作看，超過20名買家獲得了三至五成折扣，已大大超過“特別優惠處理權”。
    利益交換
    開發商變更土地合同獲利
    與早年上海房地產界盛行的“合資開發”故事類同，中方上海無線電四廠有地無錢，外商黃進益持幣覓地。雙方合股開發，多是中方以地入股，開發後獲部分物業補償；外方出資開發，包攬一應事宜。
    然而早年的外方往往資金不濟，加之上世紀90年代末滬上地產不景，上家空持項目而無力開發，多有轉手之舉。
    1999年，台商蔡青峰以兆豐國際(上海)有限公司，參股接盤帝景苑，與兩名上家簽署《合作開發協議》。約定由上海兆豐全權負責項目策劃、實施和日常管理，保管財務資料及公司印鑒，原外資大股東香港榮福隻派員監督施工及了解銷售情況。
    至2004年9月，蔡青峰已在榮福房產控製了53%的股份，香港榮福持股縮為46%，中方僅餘1%股權。
    蔡氏入場，能量非凡。其盤活項目的關鍵一招，即是完成了土地合同的首次改簽，將帝景苑項目由外銷改為內銷。就土地出讓金而言，內銷、外銷，相差巨大。
    1999年6月，上海市房地局與榮福地產三方股東重新簽署了土地出讓合同，土地出讓金由1993年的1397萬美元改為1683萬元人民幣。由此，蔡氏輕易盤回近億元資金。
    蔡氏的能量，更體現在項目土地合同的另外三次改簽。 2002年12月、2004年1月及2004年6月，在帝景苑項目從預售到售罄的不到兩年時間內，通過三份土地轉讓補充合同，這個占地1.6萬平方米的項 目，其建築麵積從1999年合同約定的64124平方米，最終增至90297平方米，容積率增加近50%，而補繳保證金總計不足500萬元。
    提高項目容積率，是地產業“官商合作”之利藪。以每平方米萬元的開盤價計，帝景苑項目憑提高容積率獲利即達數億元。而獲得這一利益的前提，則是土地、規劃、建設甚至更高級別的政府部門，須環環打通。
    規劃係統人士稱，頻繁變更土地出讓合同，正是相關各方掩蓋利益交換的明證。
    “項目開工前一般都已達成了調高容積率的默契，開工後再慢慢協調和打點各層關係，大部分開發商都有如此操作的經曆。”一位滬上房地產行業人士指出，之所以出現數度調整合同的情況，係因規劃一般無法一次性大幅改動，分次操作更為安全隱秘。
    提供費用完成“項目驗收”
    記者多方證實，因卷入帝景苑事件，上海市規劃局已有唐文青、吳建剛兩名官員被檢察機關調查，另有上海規劃係統數名人員被查。一位接近上海市規劃局的人士稱，問題出在“項目驗收”環節。
    接近榮福房產的人士則進一步指出，該公司在2003年底付出一筆超過300萬元的“政府規費”，或與案情有涉。
    根據榮福房產的對賬結賬信函，這筆“政府規費”緣於“項目超規劃”，其中94萬元罰款分別由設計方華東建築設計院、開發方榮福房產上交上海市規劃局；另有 206萬元，則以一份電梯大廳裝修合同的名義，分四次付予上海清建房地產谘詢有限公司。榮福房產在內部通報時，稱清建公司為上海市規劃局下屬公司。
   工商資料顯示，清建公司為一家成立於2000年的私營企業，注冊資本50萬元，持股80%的大股東呂新堯年逾70，是南市糧食局退休員工；另有20%股份為黃小妹持有，後者也是離退休人員。
   關聯人士稱，除了打點規劃係統，上海房地局方麵亦不能繞過，在帝景苑購房的朱文錦，其間出力不少。
    為了減少公建配套成本，榮福房產曾與上海鑫尊建築工程有限公司簽署了《委托包幹合同》和《管理合同》，約定由鑫尊負責樓盤所涉公建配套工程，與相關部門協調，保證榮福房產須上繳政府的公建配套麵積從原總麵積的7%降至4%，並通過驗收。
    所謂公建配套，係指開發項目中，為處理社區公共事務、開展社區活動所必要的公益性事業所需用房。項目完工後，由開發商向房地部門提交，普通住宅項目所需公建配套比例，大多要求在項目建築麵積的5%以上。
    在實際操作中，若開發商不能提交足夠公建配套麵積，可以貨幣代繳。上述包幹合同正是基於這一形式。而合同所提及的部門，實際操作中主要指上海房地局以及徐匯區對口接收的政府部門。
    合同顯示，委托包幹價格為2730萬元，另支付300萬元管理費。這意味著，開發商支付鑫尊建築3030萬元，由後者全權打理公建配套一應事宜。
    3000萬元“打理費”的最終流向不詳。榮福房產股東方代表進一步指稱，除了這筆3000萬元，另有數千萬元公司資金通過鑫尊流出，去向不明。
    根據上述兩份合同，約定的委托包幹期為2003年3月1日至12月31日，但合同落款處均未注明簽約時間。
    工商資料則顯示，鑫尊至2004年8月方始成立，注冊資金亦為50萬元，自然人劉小英、劉芳分持80%、20%股份。兩人身份不詳。
    與清建公司極為類似，2005年之後，鑫尊再未進行過年檢。