不動產的魔力在於四個方麵：
- 租金的收入
- 不動產的增值
- 稅務上的減免
- 貸款杠杆的利用
（淨收入 – 折舊費 ）後的部分上稅，而不是淨收入的部分上稅。
房屋折舊（Depreciation）隻是針對土地上的人工建築(Improvement)，分27.5年全部折舊完,或者說每年折舊建築物價值的27.5分之一。而土地（Land）沒有折舊費。
這樣的定義有些抽象，還是找個例子來解釋。沿用本係列文章中第一篇（《不動產的魔力 （一）租金收入》）的例子，假設那棟房產的 Improvement 價值27.5 萬元，那麽每年就有一萬元的折舊。將那篇文章中的收支平衡表延長，加上總收入、總支出、淨收入、折舊費、需要上稅的收入等五項，以深藍色字體標出，於是得到新的收支平衡表。
表二：收支平衡表
表中第二列和第三列分別為購房後在有貸款下的第一年和第二年的收支情形，最後一行顯示應上稅部分為負。這兩年不僅不用為這個房產的收入上稅，而且負數部分可以 Roll Over 到下一個財政年度去，或者Roll Over 到其它出租房產中去。表中的最後一列為全款買房的情況，由於在支出中少了貸款利息的那一大塊，那麽應上稅的部分大約為一萬。在這個例子中，業主每年有一萬美元的收入免於賦稅，而且這部分的稅賦位於稅率的最高端。
在表二的開銷支出中隻列出了最重要的項目，這包含購房時的開銷，這部分隻在購房的第一年出現，也比較簡單，籠統地概括為Closing Cost。以及維持投資房運營的硬性開銷，這部分比較複雜，主要為貸款的利息部分，地稅，保險，HOA， PM，和房屋的維修費用，等等。
除了以上支出的硬核部分，還有許多雞零狗碎的項目，比如汽油費、飛機票、吃飯費、廣告費，等等，都可以算作開銷支出。隻要不是十分離譜，過於玄幻，山姆大叔都是認賬的。
理論上說，折舊費在房產出手後是要歸還的。即使那樣，也相當於業主拿到了一個長期的無息貸款。這有利於資本的原始積累，對於初入門者，或者中小地主太有利啦。
如果業主捏著房產不鬆手，百年之後作為遺產留給了子女。房產重新估值，折舊費 Wash Off， 也不用歸還了。
另外在加利福尼亞州，有一個房地產稅的天花板（TAX Cap），每年地稅的調漲不能超過2%，而不計市場房價。如今的房價普遍是次貸危機時的三到四倍，因此在同一社區中，相同類型的房子的地稅相差幾千到上萬，稀鬆平常。如果這兩個房子同時掛牌出售，它們在市場上的價格卻相差無幾。
