美國房市2025複盤與2026展望：從“遇冷”到“平衡”，分化中藏機遇
一句話概括
2025年美國房市告別疫情後的狂熱，整體從“冷態”向“平衡態”過渡，成交量低迷但顯露回暖跡象，房價漲幅大幅放緩且區域、產品分化明顯，2026年預計延續溫和改善態勢，既無全麵繁榮也無大幅衰退，供需與可負擔性將逐步優化。
要點
1. 市場總體態勢：從“冷”到“平衡”，回暖信號初現
如果用一個詞形容2025年的美國房市，“降溫企穩”再合適不過。疫情期間那種“搶房大戰”“連夜加價”的火爆場景徹底成為過去，整個市場從之前的高燒狀態慢慢降溫，雖然整體偏冷，但已經開始出現向平衡過渡的跡象。
先看成交量和市場活躍度，2025年的表現確實不盡如人意。全年現房銷售活動整體都比較弱，就連傳統的春季銷售旺季，本該是交易最火爆的時候，結果卻異常冷清——Redfin的數據顯示，2025年4到6月的春季銷售季，全美簽署的房屋銷售合同數量創下了自2012年以來的新低。這背後其實是買方需求的疲軟，高利率和高房價把不少潛在買家都擋在了門外，大家要麽沒錢買，要麽不敢買，隻能選擇觀望。
不過好在市場並沒有一直冷下去，11月出現了一個明顯的積極信號：待售合同數量升到了近三年來的最高水平。這就像寒冬裏的一縷暖陽，說明經過大半年的觀望，一部分買家開始重新入市，市場可能正在逐步回暖。雖然11月的成屋銷售量環比隻增長了0.5%，同比還下滑了1%，但待售合同的增加，意味著後續的成交量有望慢慢跟上，不用再擔心市場一直“躺平”。
再看房價走勢，2025年的關鍵詞是“增速放緩”。房價並沒有像有些人擔心的那樣暴跌，而是依然在上漲，但漲得特別慢——2025年10月全國房價年漲幅降到了近十多年來的最低水平之一，ICE的數據顯示，6月房價年化增幅僅為1.3%，是兩年來最慢的增速。高盛甚至預測，2025年全美房價整體隻增長0.5%，和疫情期間的飆漲形成了天壤之別。
更有意思的是，房價走勢出現了明顯的地區分化。不是所有地方都在慢漲，有的地方還在漲，有的地方已經開始微跌了。像東北部和中西部的一些城市，房價依然在小幅上升，但南部和西部的不少城市就沒那麽幸運了，佛羅裏達州的開普科勒爾房價同比下跌逾9%，得克薩斯州的奧斯汀、加州的聖地亞哥等城市也都出現了房價下行的情況。這種“東邊不亮西邊暗”的格局，也讓美國房市變得更加複雜。
最突出的還是市場分化，不同價位的房產表現簡直是“冰火兩重天”。一線和高端豪宅市場完全沒受大環境的影響，依然堅挺甚至創下紀錄。全美房地產經紀人協會的數據顯示，售價超過100萬美元的高端住宅銷量同比激增14%，加州爾灣的花果山高端新盤，起價高達500萬至700萬美元，開盤一個多月就賣出了半數房源。但普通住宅市場就沒這麽風光了，尤其是邁阿密等一些之前熱門的地區，需求下滑得特別明顯，10萬-25萬美元區間的房屋銷量同比下跌了近8%。簡單說就是，有錢人買房不受影響，普通購房者卻因為各種壓力遲遲不敢下手。
2. 供需與可負擔性：庫存增加是好消息，可負擔性略有改善
2025年美國房市的供需關係也在發生變化，最讓買家開心的應該是庫存的增加。之前疫情期間，房源少得可憐，買家搶房都搶瘋了，而2025年多項數據表明，掛牌房源數量一直在上升。Redfin的數據顯示，賣家手中積壓的待售房產總價值高達7000億美元，創下曆史新高，全國待售房屋數量也達到了五年來的最高水平。得克薩斯州奧斯汀-朗德羅克地區的房屋掛牌量同比激增70%，科羅拉多州丹佛地區增長58%，庫存的改善對買家來說絕對是個積極信號，選擇多了，也不用再像以前那樣瘋狂加價了。
不過庫存增加也反映出賣家的壓力變大了，不少房源在市場上待的時間越來越長。數據顯示，約44%的掛牌房源在市場上掛牌超過60天，這是自2020年以來的最高占比。麵對這種情況，開發商們也開始慌了，全美住宅建築商協會的調查顯示，7月為吸引買家而降價的建築商比例升至2022年以來的最高水平。加州爾灣的一個高端樓盤，2024年最高報價超過500萬美元，2025年開發商直接降到了300餘萬美元，就是為了能盡快賣出。而且建築商的信心指數依然低於50，這意味著多數建築商還是覺得市場比較疲弱，不敢輕易加大建設力度。
對普通購房者來說，另一個好消息是住房可負擔性略有改善。之前房價漲得比工資快，大家買房的壓力越來越大，但2025年這種情況有所緩解。勞倫斯·雲就提到，薪資漲幅目前超過了房價漲幅，一定程度上改善了住房可負擔性。專家預測，2026年這種趨勢還會延續，房價漲幅會小於工資增長，中位數房價增幅大概在1%左右，部分地區買房的支付壓力會進一步減輕。
這一切的變化，都和抵押貸款利率的走勢密切相關。2025年，30年期固定利率抵押貸款的平均利率大部分時間都維持在6%以上，有的時候甚至接近7%，幾乎是疫情初期的兩倍，這也是壓製市場需求的主要原因之一。不過好在利率已經較先前的高點有所緩解，而且趨於穩定，這種穩定的態勢也幫助一部分買家重新考慮入市。畢竟利率不漲了，大家心裏有底了，不會再擔心剛準備買房，利率又飆升導致還款壓力大增。
3. 2026年市場預期：溫和改善為主，不搞“大躍進”
聊完了2025年的現狀，大家最關心的肯定是2026年美國房市會怎麽樣。其實答案很明確：整體會溫和改善，但絕對不會出現全麵繁榮的情況，“穩”會是全年的主基調。
專家們普遍預測，2026年的成交量會溫和上升，但絕對不會激增。一方麵，利率趨穩且可能會有小幅下降，美聯儲2026年預計會實施兩次25個基點的降息，聯邦基金利率目標區間可能降至3.00%-3.25%左右，這會讓抵押貸款利率進一步回落，刺激一部分觀望的買家入市；另一方麵，庫存依然充足，買家有更多選擇，不用再恐慌性購房，市場交易節奏會慢慢回歸理性。所以成交量會漲，但都是穩步上漲，不會像疫情期間那樣出現“井噴”。
房價方麵，2026年預計還會上漲，但增長會非常溫和。高盛預測2026年房價漲幅會達到1.2%，雖然比2025年高一點，但和之前的高速增長比起來還是不值一提。而且這種漲幅會集中在部分地區，不會是全國統一上漲，多數地區的漲幅都會很有限。畢竟高利率的影響還在，購房者的支付能力依然是製約房價上漲的重要因素，想要回到以前那種“閉眼買房就賺錢”的時代，基本上是不可能了。
最核心的變化是，2026年的美國房市會更加平衡，買房者和賣房者之間的博弈會更加均衡。之前要麽是賣家說了算，買家隻能被動接受高價；要麽是市場太冷，賣家不得不降價促銷。而2026年，雙方的地位會更加平等，市場會走向真正的平衡態，既不是單邊的牛市，也不是單邊的熊市。這種平衡對市場來說其實是好事，能讓房市更加健康、可持續，避免大起大落。
4. 影響市場的關鍵因素：這三大變量決定房市走向
2026年美國房市的走向，主要會受到三個關鍵因素的影響，每一個都能左右市場的冷暖。
第一個是高利率的抑製作用。雖然2026年利率可能會小幅下降，但整體依然會處於相對高位，大概率還是在5%-6%之間徘徊。這種高利率環境，對首次購房者和負擔能力較弱的群體來說，依然是一道很難跨越的門檻。他們的收入大部分要用來支付房貸，購房壓力依然很大，這會限製這部分群體的入市，尤其是對公寓市場影響更大——公寓的主要購買者就是年輕人和首次購房者，他們的需求被抑製，公寓市場的表現可能依然會比較弱。
第二個是經濟與就業。就業市場的穩健，是支撐住房需求的重要基礎。如果2026年美國就業市場依然保持穩定，失業率不出現大幅上升，大家的收入有保障，購房的意願和能力就會增強；反之，如果就業市場惡化，失業率飆升，大家連工作都保不住了，自然也就沒人敢買房了，房市肯定會受到衝擊。不過從目前的情況來看，美國就業市場整體比較穩健，這也為2026年房市的溫和改善提供了有力支撐。
第三個是區域差異。2025年的區域分化趨勢，2026年不僅會延續，可能還會更加明顯。東部與中西部的一些市場，比如紐約、新澤西的部分區域，還有中西部的一些就業增長較好的城市，預計表現會更好。這些地方要麽是剛需群體龐大，要麽是學區、地段資源優越，需求相對穩定。而南部和部分沿海市場，比如佛羅裏達州、加州的一些城市，可能依然會比較疲軟。這些地方之前因為疫情期間的炒作，房價漲得太多，現在正在逐步回調，再加上投資客減少，市場需要更長時間來消化庫存。
除了這三個核心因素，還有一些其他變量也可能影響市場，比如美聯儲的政策調整、通脹數據的變化，還有部分地區的購房政策等。但總體來說，高利率、就業和區域差異，會是決定2026年美國房市走向的三大關鍵。
爭議
關於2026年美國房市的走勢，外界其實也有不少不同的聲音，爭議主要集中在三個方麵。
有人覺得，2026年的房市可能會比預期的更好。他們認為，美聯儲的降息會釋放更多的購房需求，而且庫存充足，買家有更多選擇，會刺激成交量大幅上升，進而帶動房價上漲。尤其是高端豪宅市場，高淨值人群的購買力依然強勁，會繼續支撐這部分市場的繁榮，甚至可能帶動整體市場回暖。
也有人持相反的觀點，他們覺得2026年房市可能會麵臨更大的壓力。雖然利率會小幅下降，但依然處於高位，首次購房者的需求還是會被抑製。而且美國經濟麵臨著“全麵逆風”的風險，如果經濟增長放緩甚至衰退，就業市場出現問題，房市肯定會受到牽連，房價可能會出現更大幅度的下跌，尤其是那些之前漲幅過大的城市，回調壓力會更大。
還有一種爭議是關於市場分化的持續性。有人認為，區域和產品的分化會一直持續下去，甚至會越來越明顯。優質地段、學區好、品質高的房產會越來越搶手，而那些位置偏遠、配套不完善的房產會越來越難賣，形成“強者恒強，弱者恒弱”的格局。但也有人覺得，隨著利率下降和市場平衡，分化趨勢會逐漸縮小，不同區域、不同價位的房產會慢慢回歸均衡。
總結
總的來說，2025年的美國房市是“降溫與回暖並存，分化與平衡交織”的一年。市場告別了疫情後的狂熱，從之前的“冷態”慢慢向“平衡態”過渡，成交量低迷但出現了積極信號，房價漲幅大幅放緩且區域分化明顯，庫存增加讓買家有了更多選擇，可負擔性也略有改善。
而2026年的美國房市，大概率會延續這種溫和改善的態勢。成交量會穩步上升，房價會溫和增長，市場會更加平衡，但絕對不會出現全麵繁榮的情況。高利率依然會抑製部分需求，就業市場的穩健會為市場提供支撐，區域和產品的分化也會繼續存在。
對於購房者來說，2026年是一個相對友好的年份，庫存充足、房價穩定、利率趨穩，不用再恐慌搶房，有足夠的時間挑選心儀的房源，尤其是那些剛需購房者，可負擔性的改善會讓買房變得沒那麽難。對於賣家來說，雖然市場不再是“賣方說了算”，但隻要定價合理、房源優質，依然能順利賣出。
說到底，美國房市正在從疫情期間的“異常狀態”回歸到“正常狀態”，這種回歸可能會有陣痛，但從長遠來看，更加平衡、健康的房市，對整個美國經濟來說都是一件好事。而對於想要在美國買房的人來說，把握好市場節奏，根據自己的需求和預算做出選擇，才是最穩妥的做法。
