賣房手劄之二：賣房值不值得裝修？

這次談一點具有共性的問題，無論是自住房還是投資房的賣房，是不是要裝修？

我們先來看澳洲統計局的兩組數據：

1. 問：“澳洲人平均一生搬幾次家？”

根據澳洲統計局的數據，澳洲人在一生中平均搬家次數約為 11.7 次。這個數字可能因個人情況和地區而異，但它代表了澳大利亞人整體的平均搬家頻率。

2. 問：“在澳洲，擁有房產者占人口的百分比是多少？”

根據澳洲統計局的數據，房地產擁有者占人口的比例在澳洲是在相對高的水平。根據最近的數據，大約 66% 到 70% 的家庭擁有自己的住房。這意味著約 2/3 到 3/4 的澳洲家庭擁有自己的住房。

這兩個數據說明什麽問題？

澳洲人一生中搬家的次數相對比較高，這並不意味搬家的一定賣房子，但結合兩組數據看出：澳洲人一生中賣房子的機會相對也比較高。

這是澳洲統計局的官方數據而來，以後有機會再分析一下什麽是造成澳洲人換房的原因。以前很多大陸新移民剛來要買房子，看房子要十全十美，似乎住進之後永遠不挪位了。一些年輕人買房子也是百般挑剔，好像在此“落地生根”一輩子。我勸大家不要考慮太久遠，5-10年規劃就可以。結果真的有人辛辛苦苦買了“心儀之家”，還辛辛苦苦做大裝修，可是不到5年就搬家了，剛經曆一場“買房-裝修-賣房”苦旅，又開始另一個循環。

這次就談談“賣房”的問題。我不是地產中介，和任何人都沒有個人利益摻和，所以很多人問我買賣房子的問題，而相當比例的人都問“賣房是不是要做裝修？”和“賣房是不是要請專業裝飾公司布置展示（Display）？”的問題。

我根據實例，這次談談“賣房要不要做裝修？”的問題：

一、“爛賣”VS “精裝修”：

我們來分析現成的一些地產廣告和拍賣實例，來看底端和頂端兩個極端現象：

一類房子不做任何裝修：破爛不堪讓人驚訝，中介的廣告照片都是拍房子最差的和最爛的區域。這是一種銷售策略，給人的印象這個房子是“爛賣”，你買了一定是撿便宜貨的；

另一種就是“高大上”：什麽都是豪華設置，品牌標配，注重細節的精裝修。這種銷售策略是讓你感到“物有所值”，似乎買了這個房子，一步登天進入一個“上流社會”。

所以任何要賣的房子，還是要具體情況，具體對待，絕大多數情況是介於這兩個極端之間。

二、“裝修”的有利之處：

毫無疑問，同樣的房子經過裝修和布置，肯定會比沒有裝修過的房子賣出高一點的價格，而且會吸引更多的人感興趣，機會更大，這就意味著清空脫手的時間會更短。這就是為什麽很多破破爛爛的房子好久賣不掉，賤賣也沒人買，不敢買。通過我上個“投資房裝修”係列，換了你是購房者，你自然很容易判斷，是選擇裝修過的房子？還是沒裝修過的房子！

當然對有經驗的地產投資者不是問題，他們會估算裝修的成本、評估可行性。我們留意一下就會發現：在一個破破爛爛房子的拍賣現場，總會看到一些身著髒兮兮的工作服，五大三粗，甚至罵罵咧咧的西人在果斷舉手，一旦超過他們的底線，他們會立馬走人，連結果都不看。大多數這些人都是經驗極其豐富的地產投資者，甚至裝修工，他們絕對不買裝修過的房子和沒用利潤的房子。所以哪怕在房市低迷時，大多數人買房產虧錢的時期，仍然有很多地產投資者賺錢的。

所以裝修會帶來利潤嗎？也不能簡單用“值得裝修，還是不值得裝修”來以偏概全。

三、控製裝修預算：

既然裝修會帶來利潤，接下來的問題就是“花多少錢？”做過裝修的朋友都知道，要將裝修做得好，這是沒有底的，使用的材料和設施的價格相差一倍或是數倍是常見的事情。要是再作一些特別的“精致設計”，費用直衝天花板。對自住房的裝修，這不是問題，自己住得舒心是首選，隻要自己經濟實力許可，費用是次要的。但是對於投資房，或是裝修後要賣的自住房，這就要非常小心，要將“性價比”放在首位，也就說投入的裝修費是不是能在賣房中得到回報，你不能做虧本生意、至少不能做無用功。

我以前談到，很多房地產投資書籍中提醒，裝修費用盡可能不要超過房價的5%。當然不能貪便宜偷工減料，選用質量差的材料、人工和設施，這會帶來得不償失。我這次裝修就按照這條紅線，後來做了正規的財務報稅報表，隻用了房價的4.87%，也就是說控製在投資理論資料上建議的5%之內。

當然很多工作是我自己做的，特別是園藝重整。要是都請人做，肯定是花更多的錢，比例會上升一點。但我不是專業裝修人士，大多數花錢的工作還是聘請裝修工，電工和水暖工，所以總體並不會相差很大。

四、為什麽中介不建議“大裝修”？

很多朋友在賣房時谘詢地產銷售中介，得到的答案基本上都不建議大裝修，甚至一些中介會告訴你“爛賣”。

這是為什麽？因為房東花錢裝修，心理上必定抬高售價，這可能會給房屋銷售帶來難度。另外也免不了有些不在行的房東，廉價雇用沒有什麽經驗的工人亂搞，甚至自己DIY，弄成“四不像”，反而成為銷售的“軟肋”。

所以對於賣房者一定要做功課，除了估算成本，時間和可行性，還要根據自己房子的狀況，當時市場的預測，以及未來可能的買家客源的分析，從這些因素裏製定一個性價比最佳的方案。

五、最後，哪些部位最花錢？

一個房子裝修最花錢的地方是廚房，衛生間等複雜、設施多的地方。地板的伸縮性很大，對於賣房者，盡量采用中檔的地板。很多老房子的原木地板很好，隻是表麵有損傷，最佳方案是打磨後漆上地板漆，費用也還可以，但時間要長一點（油漆的固化）。睡房、客廳就比較簡單，清潔一下地毯、地板，粉刷牆麵煥然一新，費用也不太高。

還有就是花園，其實對懂得做花園的人來說並不難，我在這個《投資房裝修》係列介紹過不少，花錢也不是太多。但自己不會，完全請人做園藝，基本上費用是材料費，購買植物費用的數倍。但是需要記住的，做花園不是幾天能做好的，特別是要快速見效，選擇大規格的植物和小苗的價格，相差也是數倍之巨。所以要是自己搞，能爭取幾個月時間更好。像該係列前麵介紹的，因為租客找房有困難，我提早爭取了兩三個月接管這個花園，又是春天，所以花園的重建不但省錢，還做的相當漂亮，本文首圖就是這個花園現在的景色。

下麵舉兩個我這次《投資房裝修》係列中的例子：

一個是比較容易的客廳裝修，費用很低；

另一個是比較複雜的廚房裝修，是整個項目最貴的部分：

第一部分：客廳

原先的客廳的主牆是藍色的，這在八九十年代是一種流行，叫decorative wall（裝飾牆），還有一個煤氣壁爐要拆除，周圍有一個裝飾架，還不錯，但色彩反差太大。開始油漆工的理解用的色彩還是太深，我自己再修改淺色一點。略有不同，但反差不大，配上現在流行的仿真3D火焰壁爐fireplace。再去除原來廢棄的箱式空調。整麵牆一種白色，給人以現代，明亮和簡約的風格。