奇怪，這房產投資回報率該怎麽算？

假設一個好區房子三十萬買下。20%首付， 貸款24萬，15年， 年率3%, 月付1650,年付兩萬。 

月租金2500, 一年三萬。 一年保險五百， 維護五百， 地產稅五千， HOA fee一千。

所以你的投資每年的現金流是三千。 沒貸款， 現金流是兩萬三。 

那麽， 你的投資回報率怎麽算， 是三千除以六萬： 5%？  沒有貸款全現金是兩萬三除以三十萬：７.６％。利率這麽低， 怎麽借款投資的回報率反而低？

但十五年以後，　 這房子四十五萬賣掉，　 六萬變四十五萬，回報又該如何算？也太驚人了。

所有跟帖： 

• 你把mortgage中的principal算作cost了 -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 08/12/2012 postreply 04:14:52

• 願聞其詳，我是在比較貸款和現金兩種投資方式 -laborlaw- ♂ (0 bytes) () 08/12/2012 postreply 05:09:16

• 先不包括貸款，算回包率。 -WQPY- ♂ (140 bytes) () 08/12/2012 postreply 05:38:10

• 這是我不明白的地方，不算貸款回報率反而高 -laborlaw- ♂ (123 bytes) () 08/12/2012 postreply 05:46:25

• 回複：這是我不明白的地方，不算貸款回報率反而高 -Enjoy888- ♀ (98 bytes) () 08/12/2012 postreply 06:01:48

• 有道理。 不過誰能幹脆幫我算一算，大家來討論一下回報率 -laborlaw- ♂ (0 bytes) () 08/12/2012 postreply 06:20:00

• With mortgage,your cash flow is $16300,return is about 27%. -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 08/12/2012 postreply 07:42:52

• 您貨款後的回報率是26%, 不是5%. -梁山sl- ♂ (203 bytes) () 08/12/2012 postreply 07:51:57

• 謝謝樓上兩位， 那甜薯百分一法則買的房子貸個款回報率不是要50%以上了？ -laborlaw- ♂ (0 bytes) () 08/12/2012 postreply 13:28:58

• Here is my calculation -huntridge- ♂ (175 bytes) () 08/12/2012 postreply 07:54:34

• 有意思的topic,我是這樣算的.請地主們斧正: -美中步足- ♂ (16637 bytes) () 08/12/2012 postreply 11:19:30

• 謝謝，和樓上英雄所見略同：但26%的回報率也太驚人了，不是太劃算了嗎？ -laborlaw- ♂ (37 bytes) () 08/12/2012 postreply 13:27:47

• 用他人的錢賺錢，當然劃算啦。杠杆原理嘛。 -美中步足- ♂ (66 bytes) () 08/12/2012 postreply 18:25:24

• 如果100%貸款，那回報率是無窮大。你得把自己的時間精力也算進去。 -丁丁在美洲- ♂ (0 bytes) () 08/12/2012 postreply 11:52:32