網友新手123 給我們提供了一個很好的商業地產投資實例，正好本人喜歡紙上談兵，姑且借此擺出來比劃下。
投資對象是 Burger King ，地點在美國中西部，三千尺獨立建築，地產連起碼十年的租約，價錢一百廾萬，完全 NNN ，即地主不用負責任何維修和開銷， 8%Cap Rate ，年回報率是九萬六，即每月準時有八千刀收入直接轉到自己帳戶。
Burger King 租約在十來個名牌快餐店排名中，緊跟麥當勞老大排第二，屬 B 級，信譽和穩定性都很好，一般這一級開價是 6% 到 7%Cap rate ，此例是 8% ，算高。
中西部曆史上沒有地震，洪災，龍卷風，完全報銷的機會少了很多。
正如斑竹所說，網友想貸款，這種商貸 , 銀行會要求 30% 首付，由於對象屬優品，貸方不需要您有豐富的經營實戰經驗，隻要信用分數高，如 750 以上，基本可得到貨款 , 和享有較低的利息。一百廾萬的買價要八十四萬借額，在此我用比較保守的算法，混集各種貨款費用，假設實際年利 5.5% ，按廾年供法，月供本金加利息共 $5 ， 778.
這裏先擱住，來個大布局，因這 BK 隻有十年租約保證（這種保證 BK 在曆史上是靠得住的，說話是算數的）即使十年後有 option to renew ，在此也不把它計劃在內，這 deal 以十年為投資期，正好配合了商貸十年的計劃。商貸不同房屋貸，沒有政府的特別資助，房子再壞都可以有價，而商業地產有可能永遠空置無人問津，網友的擔心很真實，十年之後利息如何，真的無人可以估計，所以現在銀行一般都采取最保守的計法，以 LIBOR 為基準， LIBOR 是 London Inter Bank Offered Rate 的簡稱，有 LIBOR 一年，五年，十年不同的 rate ，一般他們用五年或十年的，這似乎是個陷井，近兩年 LIBOR 是百年不遇的低，通常曆史上較低的，五年是 4% 左右，而近來是 0.75% 左右，十年是 5% 左右，近來是 1.75% 左右，他們用 LIBOR 加 3.5% 左右來定今天的商貸利率，所以五年期定在 4.25% 左右，十年期定在 5.25% 左右，那麽十年後怎麽算呢？他們告訴您將依據那時的 LIBOR 來浮動，同樣加 3.5% ，表麵很合理，但很容易要您付 7% 以上。所以，以下算的都是以十年為計劃，計劃十年後套現出來，賣了。
以年利 5.5% ，十年內每年供 5778 x 12 =69348 ，由於這個例您什麽開支也沒有，年現金流是 96000 - 69348 = $26652, 對比投入三十六萬 (1.2 米的 30%) ，現金流淨回報率是 26652 除以 360000 ，即 7.4% 。
至於實際回報率，由於所付利息隻有 5.5% ，這比 Cap rate 8% 低，能產生杠杆效應，回報率奇高，變成 16% 。怎麽算的？十年內平均年利息花了 $38000, 本金應是收入 , 所以平均每年實際收入是 96000 – 38000 = $58000, 而 $58000 除以投入的三十六萬就是 16% 了。
另外，商業摟有一樣稅“優惠”，這就是折舊額可免稅，折舊額計算頗複雜，象班竹座擁七八百萬房產，隨便有可能省了十來萬不用打稅， LOL 。不過在這 BK 實例上，因建築物隻三千尺，停車場很大，而地是不能折舊的，我估計這 BK 一年的折舊費隻有六千刀，少了點，不過也不錯。
總結十年內，花了三十六萬 , 您的淨總現金流是 $266520, 或實際回報共 $580000, 而最後還欠銀行 $530000 ，這時您有幾個選擇：
一， BK 行使 option 續期了，如果是十年的，可照以前一樣，賣一百廾萬，有可能再賣高一些，因租金可能高了 10% 左右。這樣還去 53 萬，還剩 67 萬進袋。
二， BK 行使 option ，但隻確定為少於十年，那您要把賣價降低，或相對增加 Cap rate ，比如賣出一百萬，或八十萬，這樣還去 53 萬，還有 30 到 50 萬進袋。
三． BK 不續約，人去樓空，您要想辦法按時把那 53 萬還了，或是重貸。產業要找新租客，或賣空摟，結果是可能打平，甚或貼錢還債，這是最壞的可能。
以下給一個 link ，是有關 BK 的資料：
http://www.netleaseadvisor.com/tenant.php?t=6
本人絕不是專家，水平比誰都不如，不介意拍磚，謝謝！
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