美國新建築與全翻新房子的分別與判斷
如山
（2024年1月19日，星期五）
投資理財論壇上有網友討論到如何鑒別買入的是全新房子還是Builder在舊房基礎上翻新的，例如隻是留下一堵舊牆其它用Remodel permit重新建。
首先，一般的裝修與新建房子很容易從外觀就判斷出來。容易引起疑惑的是舊房子被拆除到隻留下基礎而其它新建，怎麽與完全新建的分辨出來。要回答這個問題，下麵分四個方麵述說：1，賣家/Builder/Contractor為什麽這樣做，賣家的好處何在；2，這樣的翻新的結果跟全新建築的房子結構上、功能上有何分別；3，非專業人士的買家有哪些渠道與方法去鑒別；4， 哪些地區與建築物容易碰到，哪些不容易碰到。
- 賣家/Builder/Contractor為何留下舊房的基礎而不是全部重新建？就是留下foundation，其它全部重新建。原因有二，一是申請permit快，這個是Remodel permit，隻要你留下foundation，在很多城市都可以當remodeling來審批。通常一兩個月就下來，而新建的building permit從幾個月到一年以上不等；二是因為申請時間短，加上foundation不用做、一些建築new codes不用 follow 例如energy code部分不用，而審批時間短自然是因為不用全部按最Updated 的建築Codes來要求對於，結果就是省錢。
- 在這種Remodel 的翻新permit下，水、電、Insulation、Drywall、內外牆與Siding通常都是新做，Foundation通常不用重做，也有結構需要加部分基礎牆的做法。通常房子外麵的Storm water排水係統要求不嚴。而在西雅圖，因為雨多而排水係統是非常重要的。另外，西海岸處於地震帶的城市，房子建築的新Codes的防震要求也是很多、很重要的。舊房這種拆到基礎的翻新要做好排水容易，但要做好防震，是需要從基礎開始，所以就不盡理想。有這些容易產生的問題，對買家而言就屬於疑問與不利方麵。
- 判斷是否全新與有舊的保留有以下方法：
- 本地政府網站一般標得很清楚。例如本地一棟建於1926年的樓，2016年全部拆到隻留下Foundation。那麽在本地的政府網站上的記錄是1926 Built， Effective year 2016
- 同樣是政府網站，有Building permit或者是Remodel permit的記錄。
- 經紀人廣告有些不太規範，上麵的例子可能標著built in 2016. 但在MLS上經紀也是需要像政府的標示一樣：Built in 1926， Effective 2016
- Zillow上常常采用保守標法，上麵例子中就是標著built in 1926。 但Zillow的資料不能全當真是。例如我自己做的，Demo一間1952 年的房子，將地分成為兩塊，於2022年built了兩個全新房子。但Zillow上麵其中一個新房子至今標著built in 1952。我因為用來出租，常常被問，所以留意到它的錯誤。
- 賣家提供的Seller Disclosure form 必須回答的問題中有這個資料
- City 或者 County 的Building department可以查問
- 4, 保留foundation的做法如果是一個獨立房，對於正規的常年做的builder是不值得省這個時間與錢的，因為如前麵所說你不能說是全新，很多買家也不當為全新，所以市場賣價受限。偶爾客串的GC或“Builder” 就難說了。地區而言高密度城市中的建築尤其是Apartment building可能值得做。因為這些 Apartment的building permit申請時間很長，而remodeling permit 快很多，是1年以上的時間差別。況且，做這種Apartment改造性建築的都是拿來出租，不是賣，就算賣的話也是看Cap rate，所以效果分別不大而成本分別大。例如西雅圖downtown，很舊的apartment值得這樣改造；而大西雅圖郊區衛星城如東區不值得這樣折騰，因為始終是全新的回報高。曾經有人問過我東區房子想這樣從上到下全部重建的成本，我告訴他不值得這樣做。不麻煩去費腦子。
由上麵介紹與分析可知，作為投資者/買家，自用的盡可能避開這種房子。投資無所謂，但一切關乎價格。假如比新房低20% 或者以上，一定有人要。一百年的房子我也買過。
聲明：本人是開發商、建築商、地主、投資者，目前隻是做自己的項目，本人沒興趣幫任何人建房、做開發顧問、做Project manager等等。所有貼子、文章皆為分享、回答網友、朋友問題。不一定正確，讀者需要自己具體谘詢有關專業人士。
謝謝諸位的閱讀和捧場。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
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