我的2022年投資理財總結

2022年好像什麽也沒有買，沒有買新的投資房，沒有買新的股票。主要的精力都花在不斷地複盤，不斷地學習上了。下麵是主要的收獲：

• 對投資房的日常管理有了很大的信心。從去年開始發生了租戶和鄰居鬧矛盾，互相報複；還有租戶因為收入原因長期欠租。通過協調和谘詢，明白租戶和鄰居的矛盾屬於他們之間的民事糾紛，房東沒有介入的義務。欠租的租戶也在年末一次將欠費一次還清。通過這些事，也真正體會了投資房並不是完全的被動投資，而是一門小生意的說法。與租戶的互動也是一場人生的修煉，要學會善待他人。在租戶沒有履行合同義務的時候，要保持冷靜，友好，客觀的態度，了解其實際困難，一起找出解決的方案。切記不要隻從自己的利益出發，做出損害和租戶的互信的事。按照查理芒格的處事原則，在判斷一件事是不是可以做，不是僅僅看這件事違法不違法，而是假設這件事如果在報紙上公布與眾時，會不會符合公允，能不能讓自己的鄰居，甚至自己的敵人也同意自己的做法。堅持最高的道德標準，建立自己的最高信譽，用自己能夠達到的最大的善行對待他人。好信譽是一個人最好的通行證。
• 對債務和投資的風險管理有了更深的了解。適度的債務可以幫自己買到超出自己現有資金無法支付的資產，但同時也限製了自己的選擇。確實，正如聖經裏所說的，債務人是債權人的奴隸。例如，因為必須每月付房貸，所以每月必須收到租戶的房租，一旦租戶因為各種各樣的原因無法支付房租，作為房東必須自己墊付房租，由此產生的經濟壓力會對房東與租戶的關係上造成壓力，不利於事情的解決。這個時候，如果房東有足夠的現金儲備或欠租保險，那麽他將可以從容的與租客溝通，達成雙方都可以接受的解決方案。總的來說，正現金流的投資房需要的現金儲備要少，房東可以對租戶更寬容。所以，我的下一步的理財計劃就是把總的投資房做成正現金流。
• 對今後的投資方向有了更清晰的認識。投資房確實能帶來更大的，更穩定的收益，但這是必須基於有一定的房貸的前提下的。房貸成就了高收益，但同時限製了自己的人生選擇。將來的十年，二十年，會發生什麽，沒有誰知道。特別是這個世界已經進入了上個經濟周期的末端，黑天鵝事件會頻繁發生，擁有一定的選擇可能是必須的。所以，我覺得有必要在現有投資房實現正現金流後，將主要投資轉向對股票指數和債券指數基金的定投。畢竟股票和債券的長期回報率並不必房地產差，同時它們具有在不確定環境下的靈活性。現在的感覺是，對SPY和DAX指數的定投就是巴菲特價值投資的凡人版。
• 投資的心態趨於成熟和理智。在剛開始的階段，對投資房地產和股票有非常強的FOMO心理，總想抓住所有的機會。現在，可以整整一年什麽也不做，就是多看看書，多了解自己感興趣的話題，反而覺得這個過程更有意思。或許，通過投資的過程，了解自己，了解這個世界，才是我真正追求的。

所有跟帖： 

• 小地主都是給煩死的，90%的熬不過10年 -smlandlord- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 05:42:00

• 我12年前下海時對你這句話印象深刻，12年過去了，慶幸還活著，不過你的話得說完：剩下那10%的小地主會怎麽呢？ -windyLL- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 06:14:22

• 深有同感。我家的出租房一直由LD管理，因為LD的德語好，而我的德語是新學的，隻夠應付工作。 -杵家牛- ♂ (686 bytes) () 01/05/2023 postreply 06:15:54

• 德國借房貸是個什麽樣的情況？要多少首付？房貸有多少年的固定利率，能不能講講？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 06:52:24

• 糊塗兄，很有幸回答您的問題。您的博客我每篇都讀了，滿滿的收獲。 -杵家牛- ♂ (2704 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:15:38

• 謝謝你的肯定和信息！很讚同你的投資房產和股市的思維，投房就是做人的生意，應該有人性的考慮！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:32:07

• 據說德國很多人租房不買房，因為政府對房產投資有許多regulation，除非房價爆漲否則沒多少利可圖。 -haomahaoma99- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:40:06

• 我覺得德國政府的法規兼顧了長期投資和民生的需要，房價沒有大起大落，反而適合普通人長期投資。 -杵家牛- ♂ (242 bytes) () 01/05/2023 postreply 09:46:42

• 歐洲不愧是社會主義的先驅，國內不少人對於將來的房改建議采用德式，搞不搞得成另說， -haomahaoma99- ♀ (51 bytes) () 01/05/2023 postreply 10:01:12

• 同意，可惜中國的房地產杠杆太高了，軟著陸的難度太大。 -杵家牛- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 12:30:38

• 很有意思，多謝分享 -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:53:42

• 前十年求生，第二個10年求什麽？ -守月- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 07:06:38

• 喜歡芒格，多半也會喜歡稻盛和夫。成功經商與成功做人不矛盾。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 07:12:33

• 稻盛和夫的經營之道我是似懂非懂，看完了似乎懂了，然而卻什麽也用不上。 -杵家牛- ♂ (695 bytes) () 01/05/2023 postreply 13:02:40

• 好文，充滿了智慧，我和女兒說我們比他們（租客）幸運，其實，哈哈哈，我的租客都比我有錢 -hz82000- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 07:34:26

• 謝謝鼓勵！我覺得您一定比大部分的租戶有錢，嗬嗬，就如您寫的，要那麽多錢幹嘛？ -杵家牛- ♂ (108 bytes) () 01/05/2023 postreply 13:31:42

• 讚思考和感悟 -haomahaoma99- ♀ (208 bytes) () 01/05/2023 postreply 07:34:40

• 不動產=賣-不-動-的-資產 -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 07:58:04

• 你這樣想這麽多，肯定賺不到錢，你看看 -ZeroSumGame- ♂ (441 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:00:45

• 買房是投資，出租是經營。經營需要思考，也需要懂得人。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:05:26

• 買股是投資，炒股是經營。經營需要思考，也需要懂得股市。 -hhtt- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:12:47

• 也不無道理，暴富有時候靠的就是運氣+膽子。 -haomahaoma99- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:11:11

• 2010-2012那兩年，善於思考的都看到了巨大的風險不敢買房，不怕死的直接買30個房現在都是巨富 -ZeroSumGame- ♂ (170 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:13:21

• 破產也是運氣+膽子。做的都是同一件事。破產人的損失變成了富人的資產，不知算不算零和遊戲。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:33:29

• 運有好壞，市場在上升段時好運多，下降段時壞運多，股市房市幣市都如此，人生又何嚐不是如此。 -haomahaoma99- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:46:57

• 謝謝Zero兄。我覺得您是對的。 -杵家牛- ♂ (926 bytes) () 01/05/2023 postreply 10:13:28

• s -大年- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 12:21:29

• 大家嘴上說羨慕淡定的，同時對投壇暴發戶膽大的小地主又羨慕不已追著點讚投壇幾個明星暴富地主，真是矛盾 -ZeroSumGame- ♂ (65 bytes) () 01/05/2023 postreply 14:20:40

• 嗬嗬。喜歡Zero兄的一針見血。 -杵家牛- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 15:06:37

• 沒什麽好羨慕的，每個人過好自己的。 -大年- ♀ (394 bytes) () 01/05/2023 postreply 15:26:13

• 在德國當地主真能財務自由嗎？還是為人民服務？以首付25%為例，要買多少房能達到淨收入是普通工資的兩倍？靠兩個雙職工多少年 -讓理想飛- ♀ (24 bytes) () 01/05/2023 postreply 12:31:32

• 讓理想飛同學，您這個問題已經超出了我的能力範圍了。 -杵家牛- ♂ (3488 bytes) () 01/05/2023 postreply 15:04:41

• 謝謝您碼了這麽多字。我老公是德國人，而且在慕尼黑住過幾年。我就是好奇在對租客很保護的社會主義德國地主能很有的賺嗎。不過 -讓理想飛- ♀ (165 bytes) () 01/06/2023 postreply 12:57:03

• 謝謝您的回複。德國別的地方我不知道，但在慕尼黑投資房地產肯定是可以賺到錢的。 -杵家牛- ♂ (737 bytes) () 01/08/2023 postreply 03:41:09