也借這個機會表達一下我的感激。
首先，我對德國了解非常有限，提供的信息僅供參考。我的背景，在美國上的計算機研究生，在華爾街工作了大概十年，我和我的家庭來德國定居十一年了，所以我對美國的了解其實比對德國的了解要多一些。但我對美國房地產的了解是從讀您和這個論壇的文章得來的。我在來德國之前對投資股票和房地產一竅不通。
2013年在慕尼黑買的自住房，那時房價在經曆2008年金融風暴後剛剛開始抬頭，首付40%，固定利率10年2.5%。這裏的自住房首付一般是要求在20%以上，絕大多數是10年和15年定期。我們是第一次買房，非常保守。另外，還要注意的是，德國的房價在過去的幾十年非常穩定，基本沒有受金融風暴的影響。
2018年買入第一個投資房，零首付，固定利率10年1.2%。隨後又以零首付投資了幾個，固定利率約0.9%。這裏的房價在2012至2022底大約升了一倍多一點。目前的房貸利率大概為3.7%。
我的感受是，德國的房地產市場和美國的房地產市場是完全不同的市場。自由資本主義和有錢人在這裏是受鄙視的，同時，通過對民生必需的住房進行投資獲利是受政策和道德的約束的。
這裏的很多政策都引導大家對房地產進行長期投資。比如，這裏的投資房在10年內買賣需要交40%的投機稅，隻有在持有10年才是100%免稅的，自住房3年。銀行對貸款發放非常保守，基本上要求10年和15年的固定利率。同時這裏不提供超過20年的貸款。當然，我們可以用一種叫"Bausparvertrag"的貸款合同無限期地鎖定利率在1.5%左右的遠期貸款合同，比如說，我們通過在當前10年貸款合同到期前在“Bausparvertrag“賬戶裏存入45%的貸款額度，那麽在十年後就可以繼續以超低利率貸出另外55%的貸款額度。我的感覺是，Bausparvertrag就是中國國內的貸款公積金。
慕尼黑的房地產市場在經曆10年的牛市後終於在2022年夏天開始橫盤，高利率是主要的原因。基於現在的房價和利率水平，普通的工薪階層是負擔不起的。但是由於10%左右的通貨膨脹率，工薪階層的工資上漲幅度會與通貨膨脹率持平，房租也水漲船高，可能在將來達到一個新的平衡。
我本人覺得慕尼黑的長期房地產投資是這裏有穩定收入的雙職工家庭最好的投資手段。當然，做好債務和風險管理是大前提。
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