投資房 “折舊費” 的厲害

買了投資房，每年報稅時就要計入房產的折舊費，你不算，政府認為你已享受了省稅，自動在房產價值中扣去。所以一定要把折舊費放在稅表上。我前幾年換了會計師，居然有2年沒放，幾年後我偶然發現，當然可以去要，太煩。

折舊費標準是27.5年，50萬的房子，土地如占20%房子價值，房子本身占80%，折舊基數約40萬，每年折舊約1萬4千，可以抵房祖收入。但是，這省下的稅，在你賣房子時政府要拿回來，而且稅率就是一個，25%。

50萬買進，10年後賣出也是50萬，賬麵上收益為零，如果40萬賣出，賬麵上虧10萬。

這是，折舊費就厲害了。10年折舊1萬4乘以10，就是14萬。你賣出的房子成本價就是50 - 14 =36萬。

50萬賣出，盈利14萬，按25%稅率交聯邦稅3.5萬，還好沒有資本所得稅。

40萬賣出，虧10萬，但折舊稅是獨立計算的，這3.5 萬過去省得要吐出去。折舊稅就是這麽不講道理，虧本把房子賣掉，已經夠傷心的，還要交折舊稅！

退休了，不想再做 1031 Exchange 了，過去一直做，沒注意到這問題。

計算隻是說明問題，盈利虧損的數字等，不仔細討論了。

所有跟帖： 

• 是不是作為遺產給孩子，他們賣就能躲過折舊補稅呢？ -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 18:45:08

• 能躲過，但孩子不願要。 -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 19:09:12

• 躲過就賣掉嗎 -slow_quick- ♂ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 20:53:00

• 左師公曰：“父母之愛子，則為之計深遠”。 有閑者問：“為己計深遠，父母之愛誰”？ -守月- ♀ (0 bytes) () 04/17/2026 postreply 08:55:17

• 現在的社會，父母在孩子十八歲前還有些影響力，過了十八也就是在生活與錢財方麵給些支持了 -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 04/19/2026 postreply 05:42:14

• 折舊因該是在平時出租收入中扣除了，現在不做生意了要將以前的用了的折舊，補交稅。 -Runnymede- ♂ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 18:49:38

• 是的，但稅率高啊。 -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 19:08:29

• 哦，意思是說每年折舊不劃算，最後賣房時補交的總折舊費更高？ -pickshell- ♀ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 19:22:04

• 看每人的情況，反正折舊幾乎是強製的，不考慮當時的稅率。 -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 19:27:47

• 而且是同一稅率，不是累進稅率。 -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 19:29:10

• 謝謝。對稅的事我所知甚少，報稅都是丟給會計師了：） -pickshell- ♀ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 20:14:50

• 折舊是減少你當年稅表的收入，你收入稅率越高，折舊越值錢。賣房總是capital gain 稅率。 -zkyq- ♀ (228 bytes) () 04/16/2026 postreply 23:37:28

• 問題是capital gain 隻收15%稅，折舊25%。 折舊應該跟普通收入稅，跟抵稅一樣 -丹頂紅- ♀ (0 bytes) () 04/17/2026 postreply 06:32:52

• 同意折舊是省些稅。我想說出租房最省稅的方法是留給下一代繼承。 -zkyq- ♀ (0 bytes) () 04/17/2026 postreply 08:10:43

• 那也隻是賬麵上暫時的，孩子拿掉房子就會賤賣，然後還是要交稅。 -老九不能走- ♂ (0 bytes) () 04/18/2026 postreply 08:54:13

• 這就是一個聰明的圈套，讓房東為美國的住房事業奮鬥終身，死而後已。我也是賣過出租房，自己親手報過稅後，才識得這個圈套。 -守月- ♀ (220 bytes) () 04/17/2026 postreply 09:17:05

• 哈哈，我的理解也是，這稅嘛，就是你早付或晚付，最終還是逃不掉，所以也不想啦 -pickshell- ♀ (0 bytes) () 04/17/2026 postreply 10:58:15

• 同意上麵兩位MM的說法。做過1031也直接賣過，真的就是圈套。對於稅也就認了，最終是很難逃掉的。 -古來萬事- ♀ (0 bytes) () 04/17/2026 postreply 11:42:32

• 我跟你情況一樣。賣過房親自報過稅。算過來算過去就是陷阱一個。 -古來萬事- ♀ (0 bytes) () 04/17/2026 postreply 11:46:53

• 懂稅很重要，自己親自報稅雖不省錢，但長智，分辨能力也隨之提高。算得清，才能更好規劃未來。 -守月- ♀ (355 bytes) () 04/17/2026 postreply 12:06:33

• 我也認識到美國IRS設計的厲害，心服口服。 -zkyq- ♀ (0 bytes) () 04/17/2026 postreply 21:22:58

• 最好不做1031 -smithmaella- ♀ (0 bytes) () 04/19/2026 postreply 16:31:08

• 看你的marginal tax rate是多少了，25%比我們現在的37%還是好不少啊 -米奇的廚房- ♂ (0 bytes) () 04/18/2026 postreply 03:55:03

• 那回到出租房再住兩年，把出租房變回自住房後再賣，是不是就沒折舊費了？ -東方華夏- ♂ (0 bytes) () 04/18/2026 postreply 13:15:59

• 還像不行的，隻能按比例去掉自住的兩年，所以還是要交大頭的稅。請壇子的高人們出出主意如何減少為折舊費交稅。 -pkp- ♂ (0 bytes) () 04/18/2026 postreply 18:34:10

• 統一稅率25%的話，那如果現在稅率低，可以不折舊嗎？ -最愛荷花- ♀ (0 bytes) () 04/18/2026 postreply 17:22:05

• 還是要考慮1031換一個房子自主，先把自主房賣了，有50萬抵扣額度。1031置換一套養老房，先租出去一年然搬進去自主直接 -justdoit2005- ♂ (0 bytes) () 04/18/2026 postreply 23:05:47

• 土地占多少需根據county的記錄來定，我的land比buiding/improvement高，55%：45%，不合算。 -wjhwsh- ♀ (0 bytes) () 04/20/2026 postreply 09:46:46

• 孩子繼承之後賣掉。 -文學常客- ♀ (0 bytes) () 05/04/2026 postreply 08:03:49