想請教大家一個問題。現階段買自住房，用貸款還是全現金好？

假設我手上有55萬現金，房價也是55萬。貸款利率7%，現在銀行存款利率4%。為簡化問題，不考慮地稅，保險和利息抵稅等。

 

如果貸款買，首付款20% 11萬，每年付銀行利息30800，在這裏先不考慮本金，首付款11萬的沉沒成本（存入銀行4%利息收入）是4400，剩下44萬存入銀行4%利息收入是17600。第一年底總付款30804+4400-17600=17600。

如果全現金買，55萬的沉沒成本（存入銀行4%利息收入）是22000。

 

兩者比較，貸款買房可以省下22000-17600=4400。

 

可是我的直覺是貸款利率7%， 存款利率4%，我借貸款7%的利率應該是多付錢才對啊，怎麽計算結果是貸款買反而少付錢呢？什麽地方搞錯了呢？

 

請大家指點迷津，多謝了。

所有跟帖： 

• 你算得是不是沉沒成本，而是機會成本，就是做一個選擇而放棄的機會。 -檸檬椰子汁- ♂ (1872 bytes) () 06/09/2025 postreply 08:12:51

• 對不起，我用詞不當，是機會成本。 -jared35- ♂ (30 bytes) () 06/09/2025 postreply 08:34:52

• 貸款比現金當然機會成本低啊，沉沒成本也低，因為你付利息都讓銀行扛著。 -檸檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 09:00:53

• 好的，多謝了。 -jared35- ♂ (386 bytes) () 06/09/2025 postreply 09:15:46

• Opportunity Cost, loan vs. cash -檸檬椰子汁- ♂ (363 bytes) () 06/09/2025 postreply 09:26:57

• 嗯，謝謝。跟我的算法結果是一樣， -jared35- ♂ (39 bytes) () 06/09/2025 postreply 09:36:14

• 你一會兒放進來個沒實現的“沉沒”，一會兒又放進來個實際花費，不亂才怪。 -慘白的天使- ♂ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 08:14:27

• 哈哈，你是說我自己把自己繞暈了嗎？ -jared35- ♂ (167 bytes) () 06/09/2025 postreply 09:17:13

• I would bid foreclosure houses, you can check Auction.com -Fox1228- ♀ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 09:29:55

• 謝謝。那上麵現在房子不多。 -jared35- ♂ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 09:37:36

• 租這樣的房每月租金多少？如果你看重的是投資回報，而非情感需求，那麽你可能還需要對比租金，權衡租與買哪個收益更好。 -守月- ♀ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 09:47:02

• 租金3300一個月， -jared35- ♂ (161 bytes) () 06/09/2025 postreply 10:11:06

• 所以，一年46800（僅算利息） VS 39600，外加11萬的首付，11萬你能投出多少年回報？加每年一萬的追加金額。 -守月- ♀ (323 bytes) () 06/09/2025 postreply 10:30:25

• 謝謝你的detailed calcualtion -jared35- ♂ (171 bytes) () 06/09/2025 postreply 10:56:30

• 你可以竟拍兩個房子，現在市場上法拍房也多了而競拍的人也少了，一個房子可以比市場價起碼底10萬，你可以節省20萬，小房子比 -Fox1228- ♀ (143 bytes) () 06/09/2025 postreply 10:29:00

• 這確實是個思路。你好厲害 -jared35- ♂ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 11:00:21

• 不考慮增值，就考慮現金：現金買房（利息收入和房租都為0） vs 貸款買房（44萬利息收入17.6k但貸款支出30.8k) -吃一塹長一智啊- ♀ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 10:53:18

• 謝謝。但是如果現金買房，機會成本一年要22K呐。 -jared35- ♂ (66 bytes) () 06/09/2025 postreply 11:05:47

• 這22k的機會成本在你這裏可能有什麽樣機會？要是就4%，那就這個不算什麽機會。 -Wei_PDX- ♂ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 16:23:44

• 我是跟貸款後每年付的錢比較。 -jared35- ♂ (109 bytes) () 06/09/2025 postreply 17:47:47

• 你就比較這個55萬做不同的事情產生的收益，你說的22k就是指第三種我沒說的情況：租房+55萬完全用來產生4%的利息， -吃一塹長一智啊- ♀ (322 bytes) () 06/10/2025 postreply 12:27:00

• 你說得對，多謝。 -jared35- ♂ (45 bytes) () 06/10/2025 postreply 16:04:02

• very interesting, I got confuse too like you. -Seasy- ♀ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 12:44:35

• 哈哈，你安慰到我了。 -jared35- ♂ (209 bytes) () 06/09/2025 postreply 13:31:16

• 貸款支付利息算法裏，你不能把貸款44萬存銀行4%按收入抵消支付的貸款利息 -小油菜- ♀ (429 bytes) () 06/09/2025 postreply 14:59:38

• 嗯，你這個最簡單的方法我完全同意，感覺應該就是這樣。 -jared35- ♂ (267 bytes) () 06/09/2025 postreply 15:58:04

• 你如果拿440K投資，能掙>7%的利潤，當然貸款買；如果隻是放銀行掙4%利息，那不如現金買或者貸款買一個更好的自住房。 -小油菜- ♀ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 16:09:02

• 是啊，直覺告訴我，你說得對。 -jared35- ♂ (69 bytes) () 06/09/2025 postreply 17:42:10

• Depends on who you are and if you have the sense of -Sugargrove- ♀ (180 bytes) () 06/09/2025 postreply 15:19:28

• 嗯，有道理。多謝。 -jared35- ♂ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 15:33:58

• 美國利息收入不交稅嗎？我們這邊你一年17600最多1000免稅 ，其餘的都要交稅，低收入20%稅率，高收入的40%稅率 -綠島陽光- ♀ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 15:21:34

• 當然要交稅了。我是為了簡化計算，沒有把稅放在這裏考慮。 -jared35- ♂ (81 bytes) () 06/09/2025 postreply 15:39:12

• 7% 用現金買。如果以後利率低即使不做refinance， 也可home equity貸款它投！ -gugugege- ♂ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 19:21:55

• 也是一個選擇，謝謝。 -jared35- ♂ (0 bytes) () 06/09/2025 postreply 19:33:34

• 貸款不劃算 -guo999- ♀ (449 bytes) () 06/09/2025 postreply 21:12:58

• 這個才是正確算法。樓主的算法讓我想起來一件好笑的事情 -meimei2019- ♀ (464 bytes) () 06/10/2025 postreply 06:53:01

• 哈哈 -jared35- ♂ (0 bytes) () 06/10/2025 postreply 10:26:52

• 謝謝guo999，我覺得你說得對。 -jared35- ♂ (84 bytes) () 06/10/2025 postreply 10:25:11

• 自住房除非房貸利息很低（比如比存款還低），能全款就全款。 -24橋明月夜- ♀ (113 bytes) () 06/09/2025 postreply 21:34:44

• 謝謝 -jared35- ♂ (0 bytes) () 06/10/2025 postreply 10:51:27