今年的美國商業地產風起雲湧，一邊是大量媒體唱衰美國經濟，說經濟危機來了！就連摩根大通，前兩天對2024年全球經濟衰退的預測，都從年中的25%上調至35%了。
8月5日全球股市大跌，導致6.4萬億美元的市值蒸發。美國道瓊斯工業平均指數下跌了2.6%，連標普500和納斯達克都分別下跌了3%。
在這個經濟極度敏感，全球政治局勢多變，局部區域烽火連篇，那麽美國地產未來幾年到底是個什麽趨勢？
今天我們來看看私募股權領域的兩條“巨龍”——KKR和Blackstone，他們對於2024年是如何反應？
很多朋友可能對KKR不太熟悉，它有兩個產品大家肯定非常熟悉，駱駝牌香煙和奧利奧餅幹，是全美4大私募公司之一，也是目前抖音的母公司字節跳動的股東。
90年代初華爾街有一部人人皆知的電影——《門口的野蠻人》，如果你想是了解杠杆收購和華爾街文化，那這部電影絕對是必看之作。故事的主角用248億的借貸資金收購了當時美國最大的煙草公司之一RJR Nabisco，這也是華爾街曆年最大的一筆杠杆收購案，號稱世紀並購案。這筆收購是美國有史以來金融係統最大規模的現金流動，居然讓美國的現金統計突然產生波動。整個過程可謂是充滿了激烈的談判、幕後交易、個人野心和金融博弈。
那時起，“門口的野蠻人”一詞從此成為了投資界的代名詞，用來象征無畏激進的收購策略。如今，KKR管理的資產也超過4900億美元，早已不再是當年那個隻會“大刀闊斧”用足杠杆的野蠻人，而是一個冷靜、理性且極具戰略眼光的投資巨頭。
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從“門口的野蠻人”到地產大亨——KKR的“甜蜜點”理論
KKR發展到現在，後期的投資策略從來都不是追求短期的高額回報，而是抓住市場的拐點。在2024年，KKR看到了一個商業地產市場的一個“甜蜜點”——由於過去兩年市場的不確定性，商業地產價格被壓低。
這正KKR低價入手的好時機。今年上半年，他們就已經在夏洛特和布魯克林投入了21億美元，收購了一些優質的地產項目，這些交易價格遠低於市場價格，KKR的計劃非常穩健和長遠，押注在市場回升上，而不是眼前的利潤，他們管理團隊說：“隨著經濟逐漸複蘇，地產市場的價值會重新攀升，現在正是進入市場的黃金時機”。
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從黑石帝國的崛起到新周期預測——Blackstone的傳奇故事
我們再聊另外一個家喻戶曉的私募大鱷——Blackstone，黑石集團，很多人都知道這家管理著超過1.1萬億美元資產的巨無霸公司。
2024年，盡管黑石集團的房地產業務在第二季度下降了18%，但他們目前還是堅持大規模投資地產。上半年，Blackstone斥資150億美元收購了多個地產項目，其中包括花了100億美元購買AIR Communities以及25億美元購買Tricon Residential，都是公寓房。
黑石總裁John Gray說，相較於2022年最高點，今年的運營型公寓施工量已經下跌了42%，倉儲施工量降了72%，這說明未來2-3年這兩類房地產新房供應量會大大降低，因為房地產一般都有至少2年的施工期。順便說一句，當John還提出AI板塊未來會進入快速發展的通道期。
他還說，隨著資本成本的逐漸下降，特別是在美聯儲可能的降息的情況下，美國商業地產市場將迎來一輪的價值增長。黑石在這輪地產周期的策略是將重心從傳統的辦公樓轉向更具增長潛力的領域，比如倉儲、運用型公寓和AI的數據中心。如今，這些領域占據了Blackstone全球房地產投資組合的75%，而在2007年，這一比例僅僅隻有2%。
那麽，2024年的美國真的會是你投資地產的黃金時機嗎？從KKR和Blackstone的動向來看，答案似乎是肯定的。有人還在等待市場繼續下跌，有人已經開始伺機進場。
老郭說下自己的觀點：
1、降息通道是大概率事件，購買成本降低，未來2-3年的地產投資需求肯定是增加，但不要期望太大降息空間。
2、美國住房市場是KKR和黑石共同押注的商業地產細分領域，運營型公寓看來要經曆更大一輪市場競爭，看似是未來一輪商業地產的主戰場之一。
3、投資看大勢，而不是等待市場的最低點，滿足自己的投資預算就可以入手，不要期待自己能把握住那個所謂的價格最低點。
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