小銀行給過我的巨大助力
（2024年8月25日，星期天）
如山
人們常說，銀行的行為就是當無雨時給你提供雨傘，而當下雨你需要雨傘時，他們收走雨傘。換成直白話就是：當你有足夠錢並不需要貸款時，銀行會積極向你推銷貸款Programs，而當你真的很缺錢很需要貸款渡過財務難關或者發展時，他們就不會貸一分錢給你。其實銀行是一個商用機構，商業行為就是要在降低風險的前提下賺錢。同時，銀行還有行業/政府的監管，風險控製的要求比普通公司/人更嚴，所以提供“雨傘”與否的行為完全合理，可以理解。
而作為普通投資者或者企業從業者，沒有財務杠杆的作用，發展速度甚至想開始投入都會是一個難題。既然如此，作為房產投資者或者初創企業者，我們需要銀行的幫助不言自明。
2006 到 2007年之間大概是貸款要求最為寬鬆的時候。我的自住房與出租房通過幾次Refinance後每一個物業的貸款都超過自己的現金投入。也就是說，我當時擁有的30多個物業全部不是我自己的錢，都是滾動貸款得來。但資產淨值還是有，因為通過裝修、Improvement等等手段加上市場價格的上升其價值已經超過貸款額。就在2008 年金融危機前，我除了投資物業的長期貸款，還在上麵加了8 條Credit lines，總共1百多萬可以動用的現金。其中自己住房用的Bank of America 給我Credit line 就有50萬，而且其利息最低，是 Prime Rate 減 0.5%。是減，你沒聽錯。2008年底開始就2.75%利息。2009年開始越來越覺得銀行會隨時收回Credit line，最少是減額。我開始將所有Credit line的錢提取，分別存入不同銀行。其中一個小銀行為了吸引存款，給了我4%的利息。當然我也需要用錢，隻是短時間存他們而已。果然，不久陸陸續續收到幾條credit line減額的通知。錢已經提出來，他們無法凍結，隻能是適當減額。當然在外麵的錢我也同樣不會按他們減額要求補回。一直保持按期付利息，他們也沒辦法send default notice 給我。
本地房產從2009年開始持續下跌。在差區，最大跌幅高達60% 到 70%。當然好區如東區房最高跌幅隻有20% 左右。差區房已經全部在“水下”，也就是貸款額高於物業的市場價值。那幾年我的出租物業現金流是很差的，差區出租房全部為負，好區出租房勉強Break even。所幸，手上的一百多萬現金可以使用。小部分用於建築與補出租房的現金流，大部分用於超低價購買可開發的地。建築貸款也還是可以，隻是減少到建築成本的60%。建築的獲利還是不錯。我那個時候全部建低價小房子。麵積2000尺以下，建築周期4個月到8個月完成，建築成本差別是現在的一半還少。
假如僅僅是出租房的貸款，用普通貸款經紀或者當地銀行就行。但如果做Flipping、建築、開公司做商業，保持本地小銀行、Credit Union 幾個緊密好的良好關係必不可少。
為什麽說本地小銀行、credit union的關係重要呢？因為他們基本是Portfolio lender。他們不必將Note賣出二級市場，所以他們有比較高的靈活性。例如，2009年之後，他們也不必按照兩房4個Loan或者某些銀行10 個 loan的限製。他們是有多少都可以貸，隻是需要看credit、計算Income/Debet，資產淨值等，而他們在計算這些income/debit 的方法也比大銀行的寬鬆很多。例如你在大銀行申請貸款的計算不合格，他們那裏還是可以通過。另外，建築貸款或者商用周轉貸款也是他們一個重要內容。
更好的機遇是，在2010 到2013年，我在小銀行的手上直接買入幾個潛質很大的好區可developing 地。是因為其它開發商資金問題給回銀行。這樣，不必走Foreclosure程序，對銀行與客戶雙方都好。
所幸，我在最低潮被迫賣出的物業很少。則使在“水下”的物業，我也保持按時付貸款。
新東方俞敏洪有一句話說得很好：在失望中尋找希望，人生終將輝煌！
堅持過了房產的低潮期，後麵就有亮麗的收獲了。這十幾年來，土地開發的成果，再加上本地房產的大幅上升，迅速將我的總資產價值躍升到一個我從前沒指望達到的高度。坦白說，在20多年來我資產織累中收獲最大的還是土地開發。而這些，離不開銀行尤其是本地小銀行的幫助。
跟小銀行的關係也像人與人之間的關係一樣。要是你長期老死不相往來，到需要對方幫忙時才去聯係，是比較難得到最好的幫助的。
那麽如何能保持與小銀行打好關係？就是有餘錢時在他們存款，也常常貸款並按時付利息、mortgage。他們的貸款利息與手續費一般比外麵的略高。但我到現在也一直用他們。因為他們的貸款過程方便、快速、LTV 高。小銀行很注重熟悉的老客戶。而小銀行人員一般流動性比大銀行小很多，所以也比較容易建立個人關係。一些華人背景的小銀行還有些“中國風”，常常主動聯係長期客戶、請吃飯等等保持關係。
貸款是房產投資成長的不二法門，不管你是向哪裏貸款：個人、Lender、網上銀行、本地銀行等等。隻要你還在房產投資領域裏，財務杠杆的運用永遠有意義。至於比例與風險控製是個人的風格與考量，甚至與年齡無關。當然，年齡變大後一般更加穩重與風險厭惡感增加，這是一般人的規律。
上麵是我在二十年多來與貸款銀行打交道的一些往事。也許能給正在或者將要投資房產者一些參考與啟示。
聲明：我不是搞貸款的Broker，也沒開銀行：）。上麵所分享的隻是經曆與體會。
謝謝諸位的閱讀和捧場。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
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