怕降息後漲價，下單一個麥當勞,NOI $60k, asking cap rate 3.5%, offering

Cap rate 3.75%,口頭offering 4%,賣家不答應。zero landlord responsibility, NNN ground lease, 還有五年到期，有漲租可能。在TX一個大城市，地段不錯，周圍有三個超大型公寓樓群，一共900多單元。就是這個cap rate太太低。自我安慰一下：圖個低風險、土地增值潛力、不操心吧。

所有跟帖： 

• 有沒有option period? 這個cap rate 是真低 加州可以接受 德州的不能接受 -繡球花開- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 08:33:48

• 繡球這方麵很專業，沒有option，明年可以開始談下一個租期。cap rate談不上去，連4%都 -smithmaella- ♀ (21 bytes) () 08/11/2024 postreply 10:12:39

• 羨慕有錢一直可以買 -不聲不響- ♂ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 09:08:00

• 您一直在不聲不響的買、買、買，第N個BRRRR，1米買12個單元，真讓人羨慕。 -smithmaella- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 10:21:24

• 我依然沒弄明白，ground lease，土地究竟屬於誰，個人，政府？應該另有一份關於土地租賃的合同。 -守月- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 09:12:16

• 我理解是買ground lease就是買地，麥當勞作為租客擁有那地上的建築， -smithmaella- ♀ (131 bytes) () 08/11/2024 postreply 10:16:58

• 明白了。你買的是土地，麥當勞公司租的是你的土地（他家自己建的樓，當然，這樓事實上是般不走的）。 所以你隻簽一份合同。 -守月- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 10:38:36

• 是不是因為ground lease 所以cap rate才這麽低？ -cyg- ♀ (40 bytes) () 08/11/2024 postreply 11:48:14

• Ground Lease should have a higher cap than Fee Simple -roarroar- ♂ (281 bytes) () 08/11/2024 postreply 12:28:26

• 不過地上的建築是搬不走的， 租客可能不得不高租金續約。不續約的話， 地主就白得麥當勞的建築，高價租給別人？ -cyg- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 12:54:46

• 很難直接租給別家 這種大連鎖建築外麵要統一的 一般要大裝修或者重建 -繡球花開- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 13:48:24

• 經紀說是麥當勞，chik fill A這種優質租客，cap rate 就低。 -smithmaella- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 15:52:51

• 這麽低的cap 還不如買麥當勞的股票，現在股息率2.5%，每年股息增加10%，股價十年3倍 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 11:53:00

• 這是個好建議，馬上去了解一下。 -smithmaella- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 15:49:47

• 回來匯報一下，賣方要價cap rate 3.5%, 我們offer 3.75%, 遭拒！ -smithmaella- ♀ (0 bytes) () 08/17/2024 postreply 16:19:06