怕降息後漲價，下單一個麥當勞,NOI $60k, asking cap rate 3.5%, offering

Cap rate 3.75%,口頭offering 4%,賣家不答應。zero landlord responsibility, NNN ground lease, 還有五年到期，有漲租可能。在TX一個大城市，地段不錯，周圍有三個超大型公寓樓群，一共900多單元。就是這個cap rate太太低。自我安慰一下：圖個低風險、土地增值潛力、不操心吧。