投資機會到處都有, 增值的商業地產例子

坐標濱州, 上周剛剛過戶一個小小的獨立 Industrial Flex 地產，6000平方英尺, 475,000買入價, 頭款50,000, 賣家給貸款425,000, 4.5% 15yrs, 大概需要50,000到80,000修理，辦公室上油漆換地板, loading concrete pavement 和其他roof and exterior repairs. 市場租金在12塊錢一平方英尺NNN, 出租後價值在900,000左右 8% cap 估值. 

另外賣家還有一個同樣的Industrial Flex property in the same park，正在清理中，再過兩個月過戶. 

所有跟帖： 

• 完成後264% 現金回報。這是倉庫？ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 18:40:31

• Flex is one type of Industrial Properties, it has a small -nh97- ♀ (81 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:10:41

• 都租出去了麽？ -MrsKwok- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 18:40:43

• was going to ask the same question. -borisg- ♂ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 18:45:44

• LoL,真的，我隻是對樓主對商產這麽有信心感到好奇。這裏的 -MrsKwok- ♀ (230 bytes) () 01/20/2024 postreply 18:53:20

• 回複你的問題 -nh97- ♀ (435 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:09:22

• 那真不錯，租得對頭比residential 輕鬆得不是一點點，恭喜恭喜。 -MrsKwok- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:14:48

• 謝謝你! 公寓太操心了.商業前期也需要很多的工作和辛苦,一旦穩定了就沒有事情了. -nh97- ♀ (166 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:24:26

• 商產就是要麽不開張開張吃三年。 -haomahaoma99- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 22:46:51

• 所以要買到對的商業資產,時間,地點和價錢就很重要啦! -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 07:30:17

• 賣家貸款首付這麽少，利息還這麽低，這個賣家是怎麽想的？一點不會保護自己的利益。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 18:54:00

• 每個人的想法是不一樣的 -nh97- ♀ (195 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:12:37

• 呃…這個理由是誰告訴你的？我隻能說不對頭，非常牽強… -MrsKwok- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:18:06

• 這個賣家太業餘了，賣家貸款一般利息比銀行的要高，首付少的利息就更高。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:21:00

• 沒有買賣代理，是私人交易.關鍵是要取得賣家的信任, 搞清楚他們最想要什麽,什麽對他們最重要. -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:27:32

• 我不是想挑你這個deal的毛病，但假如省稅是賣家其中一個考量的，他們是完全誤解了。你 -如山- ♂ (203 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:07:25

• 如山大師, 你好! 賣家貸款的情況下,賣家每年賦稅隻交當年的收到的本金和利息. -nh97- ♀ (94 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:12:16

• 你確定？我理解的聯邦稅法是按買賣價收到seller的capital gain，除非seller -如山- ♂ (66 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:16:39

• 具體我也不太清楚.在我多年和賣家的溝通中很多年老的賣家都想做賣家貸款就是為了稅上的優勢和每月的固定現金流收入. -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:26:27

• 我古狗了一下，好像很複雜，在某種情況，賣家貸款可以defer 部分capital gain -gccard- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:33:45

• 是的。我好象也有印象Seller financing可以defer capital gain tax. -古來萬事- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:55:52

• 你對房地產有很大的誤解，但幸虧是買家。屋主自貸完全是賣家 -MrsKwok- ♀ (56 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:36:51

• 說到點子上，賣家貸款一般是不得已而為之 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 22:05:00

• 不過不管如何，我不清楚你們那裏的市場情況與你的具體deal。從數字看是一個非常好的deal -如山- ♂ (18 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:18:23

• 謝謝! -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:27:04

• 這個其實很多人都有誤會，統稱 seller financing, 其實有兩種情況. -smlandlord- ♂ (145 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:13:50

• 嗯，contact for deed不是那麽多buyer願意做的，buyer有很大風險。對買家最大的風險是 -如山- ♂ (59 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:51:49

• 這麽複雜，是不是樓主也沒搞清楚 -gccard- ♀ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 05:52:40

• 我們做的是Mortgage and Deed,賣家有他自己的CPA去計劃報稅, 他的具體操作就於我無關了. -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 07:27:18

• 這是屬於installment sale / installments loan? -IEbird- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:04:16

• 恭喜！真是好的機會！ -sydneyfair1- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:49:05

• 謝謝你! 機會在任何時間任何地點都有,隻要多一點點專注和耐心而已. -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 19:58:54

• "賣家還有一個同樣的Industrial Flex property in the same park"，已經成交了嗎？ -tang07059- ♂ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:05:11

• 還沒有, 我們有買賣合同.賣家需要一些時間處理很多生產機器, 清空倉庫. -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:13:43

• 恭喜恭喜 -smlandlord- ♂ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:26:30

• 謝謝JY老大! -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 20:29:28

• 恭喜歸恭喜，還是要提醒一句，Phase 1/phase 2 做了嗎？ -smlandlord- ♂ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 05:53:59

• 不懂就問，九爺，Phase 1 和 Phase 2 是什麽東東? -nyjg- ♂ (170 bytes) () 01/21/2024 postreply 06:39:18

• Environmental survey, 一般來說 Phase 1是土地曆史，2是 soil test -smlandlord- ♂ (259 bytes) () 01/21/2024 postreply 06:59:39

• 謝謝九爺 -nyjg- ♂ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 16:04:52

• 謝謝提醒! 對於商業地產來講，Environmental是必須做的. -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 07:23:01

• 租金是12萬一年嗎？ NNN租金？ 但是又後麵90萬估值8%cap 對不上。不知道我哪裏算錯了 -不聲不響- ♂ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 10:10:00

• 年租金是72,000NNN (=6000 英尺×12塊錢一英尺), 除以8%cap, 估值900,000. -nh97- ♀ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 10:20:18

• 謝謝。我算錯了。算成了20/sqf -不聲不響- ♂ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 14:07:00