聯邦大選即將在八月二十一日拉開帷幕，悉尼的冬夜今歲特別寒冷，漏夜重讀大半年前所寫四麵楚歌之澳洲篇（http://web.wenxuecity.com/BBSView.php?SubID=australia&MsgID=816871）， 不僅啞然失笑。半年來澳洲政壇不可謂不精彩，正如Tony Abbott 所言，肥皂劇不斷， The Lodge陸克文已人去樓空，到底是Julia Gillard成為澳洲曆史上第一位民選的女總理，還是Tony Abbott北望長安相府的紫玉蘭， 兄弟一介書生，不敢妄言，無法從政，隻好聞聞煙鬥，聊以解饞。
我一直在關注雙方的政綱，說實話工黨無非是讓這個社會更公平，而自由黨則盡量使澳洲更有效率。雙方在大選期間也不少做一些違背自己政治理念的事情以討好對方陣營的選民， 這在民主政體下也屢見不鮮。但是我發覺雙方很少提及澳洲社會十分關注的一個問題：房屋價格可負擔性問題。正好我的朋友準備在Wollstonecraft買一套公寓投資以便負扣稅，讓我幫他算算是否劃算，我對此也正好有興趣，於是以他的情況（以下稱A君）為模型作了如下推算：
1. 假設A君需要80萬澳幣買下這套公寓，目前貸款利息7%，存款利息6%，A君年收入剛過20萬澳幣，但他會放5萬澳幣進公積金，所以實際最高稅率為38%；
2. 假定A君支付首付5萬，借貸75萬，加上印花稅3.2萬，實際上向銀行貸款78.2萬；
3. 為了讓負扣稅達到最佳效果，A君隻付銀行利息，一年5.47萬，在Wollstonecraft一帶租金大概700澳幣一周，一年收益為3.64萬澳幣（注意滿打滿算52周，收益為4.6%）。水費，Strata， 保險費，維護費，貶值津貼等等一年加起來很容易到5000澳幣，這樣一年的淨損失為5.47 + 0.5 – 3.64 = 2.33萬澳幣；
4. A君用此投資損失以最高稅率38%抵消他的收入（負扣稅），實際損失降為2.33*(1-38%) = 1.44萬；
5. 盡管如此，如果A君把首付5萬放進銀行，一年有3000澳幣利息，付掉38%的利息，實際所得1900澳幣。另外，支付利息的5.47萬逐月放進銀行可以產生大約1000澳幣的利息，如此算來，A君的實際損失增加為1.44 + 0.19 + 0.1 = 1.73萬；
6. 為了彌補這每年1.73萬的淨損失，A君投資的公寓需要每年增值1.73/(1-0.5*38%) = 2.14萬才能打平，約為公寓價格的2.68%。換句話說，80萬的公寓在10年內要漲到105萬才能打平。注意在公式中出現的0.5表示資本增值隻收50%的稅，38%是針對A君的最高收入調節稅；
7. 注意以上計算並未考慮如果A君不付5.47萬房貸而存入銀行代來的複利收入，也沒有考慮買賣房屋的法律費用，中介費用，銀行費用以及惡性租客費用。如果考慮這些因素，80萬的公寓如果在10年之內不漲到 120萬，A君是很難掙到錢的；
聽了我給他的計算，A君不置可否，隻是告訴我他在Epping投資的一棟House因為租客不付房租，租客種大麻，開派對燒掉沙發，下水道數次堵塞造成的損失達3萬澳幣左右。盡管如此，為什麽很多澳洲人還對負扣稅樂此不倦呢？澳洲政府在裏麵究竟扮演了什麽樣的角色呢？
從上麵的計算不難看出，實際上投資人是不容易賺到錢的，而政府，銀行，律師樓，保險公司，地產代理商是穩賺不賠的，這就是立意所在，他們在一起開了這個賭場，不怕你賺錢，就怕你不來，利用人性的弱點和修改遊戲規則逼著你賭而達到坐莊斂財的目的。對於貪婪的普通民眾，誘餌就是負扣稅的誘惑和房價每７年翻番的憧憬，美其名曰用其他納稅人的錢來支付你投資的損失。對於人性有弱點的月光一族，政府告訴你這是強製性儲蓄，反正你也存不住錢。對於自律甚佳的中產階級，通過讓你的銀行利息支付世界上最高的收入調節稅來逼良為娼(注：澳州政府可能是世界上唯一一個讓銀行存款和收入一起納稅的政府)。在政策和法律層麵，通過延遲土地供應審批，拖延基礎設施建設，阻礙發展高層住宅，重賦房地產開發商造成房屋供不應求的假象；對投資者而不是買房自住著施以稅務優惠而打擊工薪階層，鼓勵盲目借貸，不勞而獲。以前我老是納悶一條從Chatswood 到Rouse hill的鐵路為什麽會攔腰截斷到Epping就不修了, 現在終於明白了，他們故意的，一旦建成，那麽廣大的Hills 地區憑借其開闊的空間，優質的房屋，友善的社區，良好的綠化，迅速舍得破舊不堪的內區和有鐵路線的舊區變得缺乏吸引力，動不動在Burwood，Strathfield一帶推倒了你都不想進去還要買80-90萬澳幣的房子馬上變得難以支撐， 這是州政府和聯邦政府無論如何不願意看到的。於是一切都好解釋了，他們扇動媒體反複強調澳洲缺房這一曆史性的問題，和不但湧入的移民之間的矛盾。首先這有矛盾嗎？如果基礎設施和房屋供應不足，那麽減少移民數量不就行了嗎？如果供應不足，那更簡單，因為增加供應的鑰匙全在兩級政府手裏。試問如果澳洲缺地蓋房，那麽全世界還有幾個地方有地蓋房？隻怕東京，香港和上海都會笑了。悉尼的西南地區麵積和新加坡差不多大，幾無鐵路和公車，2006年竣工的M7隻有兩車道。不是發展商不願意開發，而是規劃方麵的限製使得開發商的成本不斷升高，一塊處女地往往需要7-8年的時間審批，到開發商手中不算地價已花費16.5萬澳幣，全澳共有565個地方政府片區，開發商麵對的開發及收費標準及開發程序幾乎也有565種。
在輿論上，反複給民眾洗腦，告訴你未來十年隻有兩種人，有房的人和終生租房者。如果你今天不買，你將永遠買不起，隻要你付得起首期，任何時候都是最佳的入市時機。商業銀行也沒有閑著，Reverse Mortgage 這種荒謬絕倫的貸款產品也可以大行其道，甚至跨代貸款也即將推出，原因無非是基於當前的房價和社會平均工資，過度借貸已到極限，隻有發明這種違背常倫的貸款才能將球滾下去，把泡沫和災難推向未來。更為可笑的是全世界都在去杠杆化，減低第二，三棟投資房的LVR（貸款/房價比率），在澳洲第一棟自住房你需要付5到10%，第二，三棟房可以以第一棟房為抵押，基本無需首付，其整個房屋房屋市場風險之高，對稍有數學常識的人無需多加解釋。 但是如果你以為銀行和保險公司會承擔這部分風險，那麽你又錯了。在澳洲，法律規定房貸具有追索性(Recourse Mortgage)，即便你付不出房貸導致房屋被銀行收回拍賣，你並不能從此置身事外，而需要窮其一生付完欠債， 別無他途。更有勝者，他根本不怕你跑，別忘了你還有一大把公積金在他手上。行文至此， 我想你已經明白，我們已經超越了房奴的概念，成為國奴了。
那麽這一切將會給這個國家帶來怎樣的後果呢？其一，因為平均房價/平均工資的比率已超過10：1，澳洲家庭不得不拿出收入的30%至60%甚至更高來供貸款，導致消費不振，而後者正是自由市場經濟的基礎。其二，人民生活水平低下，社會焦慮感大升，勞資關係緊張；其三，社會道德淪喪，投機者大行其道，勤勞致富者受人嘲笑；其四，澳洲本來製造業水平就不高，如此一來更讓人沒有興趣投資高科技高附加值產業，社會浮躁情緒彌漫；其五，從以上計算不難看出，實際上是窮人在稅務上資助富人，這無疑讓這個社會窮人更窮，富人更富，社會堅尼係數不斷惡化，有一種謬論，如果去掉負扣稅，那麽租金將不但上漲，窮人更會遭殃。即便租金上漲50%，存5萬買30萬的房子也要比存10萬買60萬的房子要容易得多，因為後者輸掉的將是整個生活。最後一點，讀者不難發現，整個負扣稅是以投資者的損失為基礎的，毫無積極的社會意義，卻要整體納稅人承擔，而國家卻因此失去應有的資源投資基礎設施，教育，醫療和高新產業。對整體民眾而言，我們換來了遠遠偏離收入而且絕對不能跌的房價，每個人都在等房價7年翻番，否則如上分析，幾乎所有投資者均以灑淚收場，而賭場還會年複一年地開下去。
治大國如烹小鮮。從經濟學角度看，人民的性質就是趨利避害。如果政府能夠提供和維係一套基本製度，在這一製度下，任何個人做對自己有利的事情時，就對社會有利；在做對社會有害的事情時，就對自己有害，就可以使全社會的成員在追求自己利益的同時，使社會繁榮起來。澳洲的政客明明知道負扣稅的政策是一部葵花寶典，卻不惜讓國家和人民走上這樣一條不歸路，其政治人格之低下，在文明世界可能無人能出其之右。讓我們模仿Julia Gillard, Tony Abbott和 Bob Brown所說為這個國家詮釋吧：
Julia Gillard：既然強奸很痛苦，那就不如順從吧，我會幫你們買張好床！
Tony Abbott: If you can’ beat us, Join us!
Bob Brown：讓我們歡迎船民上岸，一起把強奸變成婚禮！
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