事實勝於雄辯

K 你說“80萬的公寓如果在10年之內不漲到120萬，A君是很難掙到錢的”
而你又說“從以上計算不難看出，實際上是窮人在稅務上資助富人”。我有點迷糊。掙不到錢的房東是窮人?

M A君年薪20萬，投資房地產，他是富人，但每年報損用以負扣稅，ATO 用所有納稅人交的收入稅彌補他投資的損失，而窮人因為收入低，負扣稅意義不大，因為無高端收入可以offset投資的損失，所以我說“實際上是窮人在稅務上資助富人”。

K ___還是迷糊。7年一翻番不果，A君還是虧了， 虧給什麽人呢? 何來被資助?
M 讓我再耐心地解釋一下，對於工資很高而又有負扣稅的人，ATO一般會在每個財政年度退稅給他， 因為他的PAYG太高。這部分錢來自包括窮人在內的全體納稅人。而窮人一般不會買投資房，因為無高端工資可以OFFSET，所以他們吃虧了。至於誰贏了，文章中寫得一清二楚，政府，銀行，房地產代理商，保險公司這些坐莊的人。

K 所謂謬論已經不再是理論。85年工黨的霍克政府曾經實施過了。取消負扣稅，投資者急劇減少，房屋供給下降，結果租金不斷上漲，窮人遭殃。87年霍克政府自己取消了這個取消。
M 這個不太對，請參考：http://en.wikipedia.org/wiki/Negative_gearing_（Australia）

The result was a considerable dampening of investor enthusiasm; although the new capital gains tax introduced shortly afterwards （September 1985） may have contributed too. After intense lobbying by the property industry, which claimed that the changes to negative gearing had caused investment in rental accommodation to dry up and rents to rise, the government restored the old rules in September 1987, thereby once again permitting the deduction of interest and other rental property costs from other income sources.

可見是遊說集團逼著政府屈服。

K __說明維基和你都主觀地認為，少數遊說的力量比廣大租客、房東民主的力量大， 而且能持續25年以上。這種OPINION型的東東，沒有事實有力。

M：世界上隻有澳洲，加拿大和紐西蘭在搞負扣稅，而且後兩者都沒有澳洲走得這麽遠。正是少數坐莊的人連同政府一起在設這個局，是本文的主旨。要知道忽悠從40萬漲到80萬相對易，在目前的工資下從80萬漲到160萬難。

K 在工黨（極有可能連任）每年30萬新移民的大前提下，如果不用負扣稅， 該用什麽來鼓勵私人出租房投資呢? 如果不鼓勵私人投資， 是否該用公款投資呢? 公款在哪兒呢?

M 這個又錯，參見: http://www.immi.gov.au/media/fact-sheets/02key.htm
2008–2009 移入人數158 021 移出人數77 000 何來30萬之巨？很簡單，如文所敘，減少開發商所需中間環節，鼓勵民眾買房自住， 房貸可以扣稅，打擊投機。

K __見http://www.immi.gov.au/media/fact-sheets/15population.htm
如果未來能維持2008-2009水平就好了。你在說將來，那就看預測，而不是隻看曆史。基於series A 的22萬淨移入+自然增長>=30萬。作最壞打算是因為新移民是工黨的票倉。澳洲的房屋擁有率已經世界前列，存錢習慣是世界末列。想進一步提高擁有率，就象一個95分的學生想拿100分，又已經OUT OF DEPTH，難度極大。如果不動用大筆公款"鼓勵民眾買房自住"，非常理想主義。

M：2008-2009 是實際的數字，淨移民=158021-77000=8.1萬人， 2009-2010的數字還未統計出來，如果你看過兩黨辯論，雙方都要減少移民，Julia Gillard 甚至說這個財政年度已在減少，所以2009-2010有沒有8.1萬還難說。事實勝於雄辯。