達拉斯地區六萬美元投資房實例分析（6）- 負頭款概念

                   達拉斯地區六萬美元投資房實例分析（6）- 負頭款概念

   這篇文章完全是房地產投資回報率(ROI)的理論探討，歡迎各位同仁批評指正。

1  傳統的投資回報率

 1）沒有貸款的投資回報率：

     還是以504 Chinner St 實例來計算投資回報率，總現金投入:$66000,每月淨現金：

 $790， ROI(Retun on Investment)= $790 X 12 months/$66000=14.36%

 2）Cash out/ 重新貸款

       向銀行申請30年固定利率貸款，75% LTV(75% loan.25% down), 4.25%,隻按總現金投入$66000為上限，頭款是$16500(25% x$66000),貸款額是$49500(75% x$66000)那麽PI(本金和利息）: $244, 加上稅$180, 保險$60，維修金$70，總計：$554（$244+$310),這樣每月淨現金：$546($1100-$554)

   投資回報率= $546 x 12 months/$16500=$6552/$16500=39.70% 

       在這裏，你隻按你的總投入的現金來做貸款的，並沒有按銀行的評估價來貸款，這種情況極少，而絕大多數是按銀行的最大評估值來貸款/Cash out.

2 負頭款的概念

       這棟房子的市場價大約在10萬5千，如果銀行的評估值也是10萬5千，那麽75%LTV,

   貸款額是$78750(105000x75%),x75%),頭款是$26250，那麽PI就是：$387, 同樣加上$310，總計:$697（$387+$310),每月淨現金:$403

  傳統的投資回報率= $403x 12 months/$26250=$4836/$26250= 18.42%

     但是你從銀行拿到的現金是$78750,而你的總現金投入是$66000，淨得$12750,實際上，你不但一分錢沒化，還從銀行那得到12750，

那麽實際的投資回報率= $403x 12 months/-$12750=？？？？

      這就出現一個問題，如何稱呼這個$12750，在商學院，房地產學院，也沒學過，我就稱之為負頭款.

      然後在拿這銀行的$78750，在搞下一個，每個都是負頭款.

      所以，傳統的投資回報率隻適合在正頭款的情況下使用，一旦是負頭款的情況下就不行了。

       這種低買再貸款方式是房地產投資人使用最多的，很多情況下你不但不用自己的錢（Hard Money)，還能從銀行那得到錢，比空手套白狼還狼，從另外一個角度來說，房地產投資是可以無本萬利的，相信我們的上文學城的很多房東地主都有體會的。