德克薩斯州驅逐房客（EVICTION)理論與實踐（2）

二 驅逐房客的種類

     驅逐一共分為兩種：

1 非法進入和居住(Forcible Entry and Detainer，簡稱FED)

     很明顯這種被驅逐的人是沒有經過房東允許或不知道的情況下進入房子，並且居住下來。

      比如，你有一棟房子在出租，水電都有，門前插個牌子，招房客，房客沒招來,無家可歸的流浪漢，看中了你的房子，從後門，把門弄開，住了進去，而且還當了二房東，把其他的流浪漢朋友也按安排進來，收點租金，維持開銷。有一天，你收到了水，電費，發現數目不對，感覺有人用或者你帶客戶看房子，發現裏麵有人住。這種情況就是非法進入和非法居住。

     這種情況下沒有任何租約，不管是口頭的還是書麵的，當然更不會有所謂的租金了。

    2 非法居住（Forcible Detainer,簡稱FD)

       這種情況就是我們最常見的非法居住，即房東通知你搬走但房客拒絕搬走（Person refuse to surrender possession of real property on demand)。

       這種情況下是房客是經過房東的同意下住進來的，有租約或著沒有租約，可以有租金或可以沒有租金的。

 1）有正式書麵租約（Lease agreeemnt in written)，這種我們都知道,不多說了。

     這種情況都會有租金，房東與房客之間沒有親情或其他關係。

  2）隻有口頭租約（Oral lease agreement)，沒有書麵的，這種情況也很多，發生在親屬中，朋友之間，情人之間，比如，你把一個房子給相好的小三住，最後關係斷了，你跟老四好了，小三不搬走。

     再比如，父母把一個房子給兒子住，讓兒子幫助打理房子，但兒子不爭氣，亂來，在房子裏販毒，父母要收回房子，兒子不搬走。

     這種情況多半沒有租金，但可能有一定的物質或其他的交換（比如情感）來達到。

 3）口頭或書麵的都沒有

      比如，你有一棟CONDO,租給一個學生房客，付租金很好，但過了一段時間，不付了，你打電話給房客，原來的房客說他搬走一年多了，現在是他的同學在住，所以你去敲門，是一個新的麵孔，因為沒有了獎學金，付不出房租了。這種不算非法入住（經過前任房客口頭批準），但跟他即沒有口頭的，也沒有書麵的租約，但有租金。

       從以上的情況，我們可以知道，驅逐是可以在任何情況下來進行的，敢犯我房東者，雖遠必逐！

    三 書麵搬走通知(Notice to vacant)

      德州的法律是要給房客不少於3 天搬走的書麵通知（Prior to filling an eviction suit,a landlord must make written demand for possession from tenant).

      所謂3 天通知，不是你送出通知那天算起，而是房客收到你的通知在3天內搬走，如果房客在三天內搬走了，那你的目的就達到了，就不能去法院驅逐了。

    當然你也可以給多於3 天，比如5 天，7 天的通知，完全有房東決定。

     有人會問，房客已經在3天內搬走了，不能去法院驅逐了，那欠的租金怎麽辦？ 我們要清楚的是法院驅逐核心是房東拿回房子的實際控製權，而沒有任何的金錢方麵的關係，討回所欠的租金和其他費用是另外一件事，比如民事小法庭。

  四 送給房客3 天通知的具體方式（送件方式）

      這是一個非常重要和關鍵的步驟，關係到驅逐的成敗。

   德州的法律規定是：

1. Certified mail. Return receipts Request #____

   掛號信，由簽收人簽字，號碼

      一般認為這是比較把握的方法，但如果房客不去郵局拿信呢？或者過了好幾天才去郵局拿信，那麽就耽誤了很多時間，所以任何所謂把握的方法也有弊端。

2. Affixed to inside main entry door

      貼在正門的裏麵，注意的是不是正門的外邊而是裏麵，這種方式被大多數公寓群采用，快速，一小時可以貼十幾個通知，那為什麽不貼大門的外麵？ 因為一是貼在外麵容易掉下或著被孩子撕掉，還有就是很多人呆在家裏幾天不出門，看不到通知。

      貼在正門的裏麵為的是讓房客在廳裏就能看見，或在出門時也會看見通知。

       這種方法的前提是房東有大門的鑰匙而且房客不能在裏麵鎖上，如果房客換了鎖，或者有惡犬阻止你進入他的房子，那麽這種方法就行不通。

3. Hand delivered to___

      親自送到房客的手裏，收件人必須滿16 歲。當然是房客在家，你把通知給他，不需要房客簽字，很多人也用這種快速的方式，你去敲門，有人開門，確定不隻16 歲，給他就行。有人說讓他簽字，他完全可以拒絕，也可以保留不簽收的權利。

4 Regular mail

      普通郵件，這是用的比較廣泛的一種方式，底線是美國郵政係統的信用，一般兩三天就到，缺點是收到是沒有證據，房客可以說沒有收到通知。

      需要注意的是 電子郵件和短信目前並沒有成為州政府認可的送件方式，但我們可以把這兩種方式做為輔助送件辦法，即把搬走通知用電子郵件和短信發給房客，同時用平信或掛號信寄給房客，目的就是讓房客看到通知而且不能在法庭上說沒有收到通知。

     一旦房客在電子郵件或短信中回複你，那麽就說明他知道看到你發給他的通知了，想在法官麵前說沒收到或不知道有這回事，就很危險了。

       相當一部分驅逐失敗的原因是在送件程序上不符合州政府的規定而被法官取消。