德克薩斯房客驅逐(EVICTION)理論與實踐(5) SECTION 8

                       德克薩斯房客驅逐(EVICTION)理論與實踐(5) SECTION 8

        在這裏，我談一談關於驅逐有政府補助房租的房客的情況，政府補助房租（Government subsidy rent) 有幾種，其中最常見就是所謂SECTION 8。相信很多房東都知道，也有很多房客是SECTION8， 我由於剛開始做房地產投資和物業管理時，就把SECTION8 排除在外，所以自己並沒有驅逐SECTION8 的經曆，以下內容多是從聽法官講課時的筆記來整理的。

  1. 幾乎都要律師去驅逐

     因為SECTION8 是由政府支付全部或絕大部分房租，一般就不存在因為不付房租而去驅逐的情況，那麽就一定是律師去驅逐，這一點很容易理解，房東自己或這PM都不可以符合州政府的要求，因為不是不付租金而是其他的原因，導致房東要房客搬走。

  2. 發3 天通知的特殊要求

      隻能發掛號信和收到的回執收據才行，不能用其他3 個方法（送去，平信，貼在大門裏麵），目的是在法庭上，被雙方律師都接受，沒有異議機會。

     同時要書麵通知PHA,而且在發3天通知之前，先要發出書麵警告（記住所有的都是書麵）所有的警告，書麵通知，3 天通知統統要給PHA備份， 有時候，PHA也會有其他的特殊要求，比如這次病毒危機。

  3. 驅逐的原因

   被房東驅逐的原因五花八門，沒有固定的模式，

 1） 違背租約

     比如，養了惡犬，一隻或幾隻，攻擊鄰居大人和小孩，造成人體傷害。或者在後院要雞，鴨，種大麻，或者在家裏接客。

 2）刑事案件

     這一類是最常見也是最可怕的，凶殺，暴力，槍擊，性犯罪，盜竊，當然販毒就是小案子了，如果你的房客不幸與這些事攪和在一起，不驅逐怎麽辦？

 3）環境與健康

     房客沒有以上的問題，但做的事情違背政府或HOA的規定，對環境造成汙染，比如在後院修車，把廢機油倒在院裏或車道上。

 4）其他：有很多可能我們從來就沒想到過的事，比如在家裏養幾十條狗，繁殖賣狗賺錢。

      當然以上驅逐原因不僅是SECTION8 的，非SECTION8 的房客也大量存在，絕大多數是好的，隻是個別的情況。

       當年法官的講完之後，法官說歡迎我們去他的法庭去旁聽，看看驅逐的實際情況，我就去了一次，從那之後，我就決定不在高犯罪地區（爛區，槍戰區）做房地產投資或任何的業務，你不僅會否定人是由上帝造的，也會否定人是由猴子進化來的。

      所以，我建議你是個新的地主，或者要加入地主的陣營，不妨到你那個城市犯罪率最高地區的驅逐法庭去旁聽一次，受一點階級教育之後，再想想要不要去那投資。