選擇淨租賃地產的要點是什麽？

選擇淨租賃地產的方法可以總結為“一個中心”，“兩個基本點”。一個中心是：以有利於租戶運營為中心。兩個基本點是：1.防範租戶違約風險；2.防範租約到期後轉租風險。

投資者應該時刻牢記，商業地產價值的根本決定因素是能否讓使用者（租戶）獲利。地段、車流和人流密度和形態、麵積、設計布局、出入便利、建築質量、社區發展、交通便利、人口密度、家庭收入、現有和潛在競爭設施等因素都會影響租戶經營的便利和盈利。

對於租約內的租金收入部分，投資者不僅要追求租金的高收益，更要把握租金收入的穩定安全性。投資者需要分析租戶的財務運營和信用狀況。最好，租戶是信用等級很高的大公司。 通常認為標普信用評級在BBB-以上，就是優質的信用評分。這樣的公司違約的可能性就非常小。

如果一定要收購信用評分等級低的，或者沒有信用評分的，就需要很仔細地分析該租戶的三大財務報表，包括資產負債、損益表、和現金流。另外，也需要深入了解該租戶所在行業的市場基本麵。

難度更大的是對將來租約期滿之後的風險把控。租戶是否可以續租，如果不能續租是否容易轉租給其他租戶？這個問題實際上也是投資淨租賃物業很容易出現偏差的地方。

評估租約期滿後風險，首先要看地產本身的質量：地段、麵積、布局、停車、交通、周邊配套、社區質量等等。隻有高質量並且適合租戶穩定運營和發展的房地產，才可以讓租戶一心一意地留下來，才可以讓別的租戶爭先恐後地搶著進來。

選擇“好”的地產有許多竅門。例如，許多商家希望他們的商店設在靠近街道的位置，便於招攬顧客。因此，這樣的地產應該越“暴露”，越有價值。

投資者還需要看現有的租金是否和市場的平均租金水平是否一致。有不少淨租賃物業的開發商為了招攬租客，免費給租客提供高質量的內部裝修和設備。作為回報，租客同意支付高於市場平均水平的租金。這種現象在裝修設備占比高的物業類型裏麵表現得尤為突出。例如餐館、咖啡店、辦公設施等。而裝修設備占比小的物業類型，例如倉庫、折扣店等就會好得多。

從另一方麵來說，市場租金也會隨著整體的通脹水平上漲。所以，如果一開始的租金比市場高了20%，10年後就會和市場水平一致。投資者在計算總體回報時，應該有清醒的認識。

最後，投資者應該看一下周圍和租客類似對的競爭設施的情況：同類的服務設施是否已經過剩？租客的銷售額和客流怎樣？停車場是否停滿？周圍是否有在建和擬建的競爭開發項目？是否有許多空地或者閑置待改造的可開發地塊？所謂的“Barriers of Entry”是否夠強？