12月19日，“全國地王”安瀾上海項目認籌首日，售樓處嚴防分銷人員，現場安保嚴密。該項目首批過會均價17.88萬元/平方米，低於市場預期，最貴一套達1.46億元。
這隻是今年上海豪宅市場的一個縮影。
前不久，上海保利世博天悅賣出了一套總價1.2億元的頂複。至此，整個項目6套“7000萬+”頂複全部售罄。
《每日經濟新聞》記者統計發現，今年上海總價3000萬元以上的新建住宅，成交金額已突破1000億元。相比之下，北京、廣州、深圳三地同級別豪宅的成交總額與之大致相當。
克而瑞數據顯示，2025年上半年全國30個重點城市3000萬元以上新房成交總量中，59.4%由上海一城貢獻。
在當前房地產市場調整與轉型的背景下，不同能級城市、不同產品段呈現分化態勢，已成為行業普遍現象。以上海為代表的一線城市核心資產受到高度關注，其背後是改善型需求在品質和資產屬性上多維度的釋放。
上海翠湖天地 每日經濟新聞資料圖
上海豪宅賣了超千億元
今年以來，一線城市豪宅市場呈現出顯著的結構性分化。據中指研究院統計，截至12月15日，上海總價4000萬元以上的住宅成交約1300套，金額突破800億元；若以3000萬元為統計口徑，成交套數約1900套，總金額超過1000億元。
注：由於各城市市場結構和統計習慣不同，高端住宅統計門檻存在差異，因此數據對比主要反映趨勢與量級。
這一規模意味著，上海的豪宅銷售量價一騎絕塵，市場份額高度集中。以套均3000萬元及以上豪宅的成交金額計，上海已大致與北京（1600萬元以上約588億元）、廣州（1000萬元以上約592億元）、深圳（2000萬元以上約199億元）三地同期同類交易的總和相當。
克而瑞數據顯示，2025年上半年全國30個重點城市3000萬元以上新房成交總量中，59.4%由上海一城貢獻。
熱度還在持續。克而瑞報告指出，金陵華庭3月一期158套房源“3小時售罄，攬金92.34億元”；二期首批次房源於9月21日開盤即售罄，銷售額逾98億元，打破了2025年上海單次推盤總金額最高值紀錄；11月再次開盤，去化率仍高達95%。
從成交均價看，中指研究院統計的1—11月上海商品住宅銷售金額TOP10中，榜首上海壹號院套均價格達6223萬元，第二名金陵華庭套均價格為6887萬元，而高福雲境項目則以79套成交實現64.6億元銷售額，套均價格達到8177萬元。
相比之下，其他一線城市呈現不同特征。
北京1600萬元以上新房成交約2400套、金額588億元，表現穩健。廣州1000萬元以上的豪宅，今年成交超過3000套，成交總金額約592億元，總成交量較為突出。而深圳2000萬元以上的豪宅成交約598套，金額199億元。
深圳今年豪宅成交更為集中。11月30日，深圳灣沄璽開盤，首推348套大平層，500平方米、700平方米、1149平方米大平層率先售罄，單價25萬～28萬元/平方米，總價1.3億～3.3億元，開盤當日整體去化率接近七成，最終單日銷售額約130億元。
隨後的12月16日，商住公寓“GCC聯泰超總灣”啟動首批銷售，推出125套建築麵積約303～1032平方米大平層，當日實現銷售額約53億元。
針對這一市場格局，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經記者書麵采訪時指出：“與京滬相比，廣深高端住宅銷售規模比較小，廣深市場1000萬元以上的豪宅銷售占比在2%以下，而京滬在3%～5%，兩地集聚的高淨值人群比較多。另外，京滬（特別是上海）聚集的品牌開發商比較多，產品打造能力比較強。”
對於豪宅市場火熱，李宇嘉認為：“從房屋本身來看，過去幾十年樓市紅紅火火，但在限製房價等措施下，（很多客戶）拿著錢買不到好房子，而現在供地、規劃、配套、設計、服務等全麵升維。廣深的豪宅，有來自香港等地的需求，但占比也就2%～3%，主要還是大灣區高淨值人群。”
億元豪宅“參觀一次就拍板了”
支撐億元級成交額的購買力究竟來自哪裏？
上海保利世博天悅項目相關負責人向每經記者透露，買入該項目1.2億元頂複的是一位外地企業主，目的是“想在上海買一套房子給孩子住”。
上海保利世博天悅 每日經濟新聞資料圖
“這位企業主就是喜歡江景房，也比對過湯臣一品、濱江凱旋門這些熱門項目，後來參觀了項目（保利世博天悅）一次，當天就拍板了。他認為這種產品比較稀缺，買就是要買最好的。”上述負責人表示。
每經記者調研發現，豪宅的購買群體正變得更多元和年輕化。比如，上海招商“靜安裏”風貌別墅項目，吸引了包括中年客群、企業家二代和海歸等在內的各類買家。
項目方麵向每經記者介紹，購買人群更看中蘇河灣風貌成片開發定位，區位上臨近北外灘、蘇河灣，自帶9000平方米商業街，同時21萬元/平方米的聯動價也具備性價比。
另一個風貌別墅華潤置地“士林潤園”，屬於黃浦區老西門街道舊城改造項目，總價7000萬元以上，目標客群就是國內外有資金實力的買家，“今年銷售很火”。
據華潤置地方麵介紹，位於浦東後灘的“沄啟濱江”項目客群相對年輕，如海歸、年輕二代或為子女購房的家庭。
不同城市間的豪宅消費群體也不盡相同。如在成都，新晉豪宅“貝宸S1”項目的購買者中，新經濟創富者是主力，他們追求極致體驗和長期主義；年輕海歸或者企業二代自帶國際視野，為審美和獨特性買單⋯⋯他們之中以本地客戶為主，多為一次性付款。
58安居客研究院院長張波分析指出：“支撐豪宅購買力的，既有居住升級的消費需求，也有資產避險的投資需求。從上海一些高端豪宅的有效認購中可以看出，非上海籍買家占比較高，甚至達到七成，這類人群中一般有資產避險的投資，或避險和自住兼而有之的需求。”
李宇嘉也表示：“對很多高淨值人群來說，在經濟下行和轉型期，可投資領域不多，而核心城市、核心區位的優質物業，具有稀缺性和保值功效。”
對“好房子”的評判標準正在升級
今年9月，保利世博天悅一位江蘇泰州的業主祁先生（化名）在分享買房經曆時曾坦言：“我就是喜歡臨水的大平層，搖號時拿到了50號，還以為這個價位的房子十拿九穩，結果看盤選房當天才到5號，中意的房源就沒了。”
於是不甘心的祁先生又參與了下一批次搖號，這才“搶”到了自己滿意的房源。
對於這種搶盤熱度，張波進一步指出：“一定程度上意味著豪宅正從本地頂級圈層消費品，擴大為全國高淨值家庭的標準化避險資產，其財富儲存功能更加凸顯。”
“豪宅的購買行為呈現出複合特征：它既是基於當下利率和產品力的消費選擇，也是麵向未來的資產布局。當居住升級與資產配置動機疊加，便催生了市場對頂級稀缺資產的集中追逐。”張波補充分析。
這種疊加動機帶來的升級是否能引導“好房子”的趨勢？在行業人士看來，豪宅競賽圈的貴與奢，無法和“好房子”的核心目標直接掛鉤，甚至有可能在一定程度上偏離。
但另一方麵，豪宅買家對“好房子”的評判標準正在升級。
華潤置地相關負責人對比發現，以前的人買豪宅，比如當時的黃浦區華潤外灘九裏，客戶主要看小區大理石比例、裝修的豪華程度；現在更看重公區的品質，比如水係、會所等等。
這一轉變，恰是當前豪宅消費理念從硬件堆砌向生活體驗與服務過渡的微觀縮影。與此同時，四季度以來，北京、上海、深圳、成都等地高端市場出現轉冷跡象，並非所有項目均能實現開盤售罄。那麽，未來高端改善型需求又將走向何方？
李宇嘉坦言：“硬件堆砌和過度投資曾經是‘好房子’的1.0版本，而當下的‘好房子，應該邁向配套和服務等偏向人性化、居住服務的主題。針對不同的人群、不同的產品，比如保障房、普通住房、舊改住房、租賃住房等，凡是新增供給籌集的，都應該有‘好房子’標準，而這個標準就是買得起、住得下、住得好。”
根據58安居客研究院調研數據，“好房子”是一個更寬泛的概念，其標準由住建部《住宅項目規範》明確為“安全、舒適、綠色、智慧”四大核心目標，其中居住舒適度需求占比達61.6%，遠高於其他三項，其次是安全保障需求。而不同人群對“好房子”的關注點有差異，中年群體傾向於全生命周期的空間適配和代際關懷設計；老年群體關注安全與尊嚴的適老化場景；青年群體則突出智能化需求。
事實上，市場先行者已經開始了探索。頭部企業正嚐試從“造房子”轉向“造生活”。例如，有的項目將酒店式度假和鬆弛感作為設計哲學，回應客戶的情緒需求；有的則在交付前就前置物業服務方案，讓服務與建築共同生長；還有的通過打造高端社群平台、鏈接稀缺資源，將社區轉化為業主的社交資本。
“未來打動頂級改善客群的關鍵，應是回歸到難以量化的居住體驗與服務，同時兼顧安全、綠色等基本標準，滿足不同人群的個性化需求，而不僅僅是追求更極致的奢華。”張波認為。
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