隨著“中報季”結束，三百餘家A股及港股上市房企交出了成績單。
根據統計，95家A股上市房企中，淨利潤同比增長的占45%，239家港股上市房企中，淨利潤同比增長的占43.5%。
而行業深度調整之下，那些曾經名列前茅的房企，諸如陽光城、富力、佳兆業、龍光、榮盛發展等，幾乎消失在人們視野之外；而一些曾經的龍頭房企，目前仍在努力支撐。
這些房企如今日子如何？
據克而瑞發布的2025年1-8月房地產企業銷售榜，目前出身民營的房企中，排名前十的僅剩萬科一家。前8個月，萬科實現銷售額911.1億元。緊隨其後的是龍湖和融創，銷售額分別為456.3億元、304.8億元，分別排名第12、16位。
“那些暴雷早的房企，實際上現在日子過得不錯。”華南某頭部房企內部人士如是說。
這一觀點，也得到了不少印證。
“躺平的過上了好日子”
“最早一批躺平的房企，不少管理層工資並沒有降，在裏麵工作，日子過得滋潤。”華北一位房企人士稱，“反倒是仍在苦苦支撐的房企，頂著巨大的壓力。”
總部位於香港的佳兆業集團，曾在內地房企銷售額排行榜中位列TOP30。由於早年間投資了香港《星島日報》，如今大量員工被“安置”到該媒體從事采編工作。
根據樂居財經6月27日的報道，曾任佳兆業集團副總裁的李大鵬，目前以星島新聞集團海外事業部總裁、星島環球網董事長的身份首次亮相。
“媒體轉型做公關的很常見，公關集體轉型做媒體的，還是頭一遭聽說。”一位房企品牌公關部門人士感歎。
據多方了解，不僅佳兆業，包括富力、陽光城在內的多個“暴雷”房企，目前內部員工薪資待遇並未受影響，公司總部人員保持穩定。
“在地產公司中，員工工資開支並不大，相比巨額債務，可謂‘九牛一毛’。即便暴雷，老板養活手下現有員工還是不成問題的。”上述華南房企人士說。
“舉例來說，仍在苦苦支撐的房企，償還100元麵值的公開市場債券，需要支付100元及相應利息；而對於暴雷房企，根據債務重組的協議，可能隻需要支付30、40元，甚至更少。”其解釋說，“支撐到今天仍未暴雷的房企，相較最早暴雷的那一批，多付出了海量的資金用於償債。”
然而，這些暴雷房企，在資本市場呈現的則是另一番景象。
佳兆業在業內素有“舊改之王”的稱號。最高峰時，其曾在深圳有44個舊改項目，貨值約4500億。
2022年，佳兆業宣布“暴雷”。“暴雷”後，佳兆業也嚐試過自救。去年4月，佳兆業創始人郭英成曾低調返回內地推進境外債重組。今年，佳兆業超150億美元的境外債重組迎來關鍵進展，並先後獲批。
2024年，佳兆業合約銷售67.57億，同比減少62%，還不及2020年1435億銷售額的5%；歸母淨利潤虧損285.3億，創下曆史紀錄。
今年上半年，佳兆業歸母淨虧損100.3億元。過去4年，佳兆業累計虧損超730億。
另一家“暴雷”房企花樣年，根據財報數據，如今的花樣年淨資產-110億，4年累計虧損超300億。
花樣年起步於1996年，總部位於深圳。2009年，花樣年控股在港交所上市。花樣年於2021年官宣“暴雷”，如今同樣連虧4年。
如今，淨資產在-100億元以下的房企還有中國奧園、泰禾、金科等。這些企業均是曾經的TOP30房企，相繼在2021年至2022年間“暴雷”。
這些“暴雷”的房企，幾乎成了資本市場上的“仙股”，失去了融資能力。截至9月11日收盤，佳兆業、花樣年、中國奧園的股價分別為0.158港元、0.072港元、0.123港元。
“選擇‘暴雷’的房企，損失的隻是在資本市場中的信譽和再融資能力，但保住了不少‘真金白銀’。”一位資深房企人士說。
其介紹稱，不少粵係、閩係房企，老板自己除了上市的房企外，手上還有其他公司和產業。他們隻是消失在了公眾視野之外，但並不意味著“日子慘淡”。
部分房企仍在努力支撐
目前，曾經位居頭部，且尚未“暴雷”的房企，還有萬科、龍湖、新城控股、濱江等。他們這半年過得怎麽樣？
根據中報披露的數據，上半年萬科實現營業收入1053.2億元，同比下降26.2%；歸屬於上市公司股東的淨虧損為119.5億元，較去年上半年98億元的淨虧損有所增加。
對於業績虧損，萬科在公告中解釋稱，主要原因包括房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位，疊加行業、市場和經營環境變化，新增資產減值計提，以及部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬麵值。
“考慮到當前行業的現狀，萬科期內的虧損基本已在預期之內。”一位參與業績會的分析師表示。
公開市場債務的償還和融資，始終是圍繞萬科的重點話題。截至8月末，萬科已完成243.9億元公開債務償還，其表示，2027年之前已無境外公開債到期。
負債結構方麵，截至上半年末，萬科有息負債合計3642.6億元，占總資產的比例為30.5%，其中一年內到期的有息負債1553.7億元，占比為42.7%。
今年上半年，萬科合並報表範圍內，不含股東借款的新增融資和再融資共249億元。股東借款方麵，第一大股東深鐵集團已累計提供238.8億元的借款，新增股東借款的綜合成本為2.34%。
金融機構借款方麵，萬科表示，2025年7月，新增銀行借款5.6億元，並按時償還到期債務74.44億元。截至6月末，萬科持有貨幣資金740.02億元。
另一家公開市場債券尚未暴雷的房企是新城控股。根據半年報，上半年新城控股實現營業收入221億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤8.95億元，扣非歸母淨利潤9.47億元，毛利率為26.85%。
新城控股由於前任董事長於2019年涉案卷入輿論風波，被動降低了負債，進而幸免於“暴雷”。
根據半年報，截至2025年6月末，新城控股融資餘額為522.76億元，較年初壓降13.74億元。合聯營權益有息負債降至25.82億元，相比年初下降6.91億元。
截至6月末，新城控股在手現金餘額91.83億元，淨負債率為53.4%，處於較低水平，經營性現金流淨額為2.86億元。
此外，2025年上半年，新城控股實現商業運營總收入為69.44億元，同比增長11.8%。物業出租及管理業務毛利合計45.73億元，占該公司總毛利的77.06%，同比增長近20個百分點。
同樣依靠多元布局穿越行業低穀的還有龍湖。今年上半年，龍湖集團營業收入為587.5億元，同比增長25.4%。歸母淨利潤32.2億元。上半年，龍湖由資產管理與商業投資組成的運營業務，實現運營收入70.1億元。
央國企也“勒緊了褲腰帶”
從公布的數據看，2025年房企在開發項目上要實現盈利，越來越難了。
以央企中的龍頭房企保利發展為例，根據保利發展公布的數據，2025年上半年，保利發展以1452億元的銷售金額，位列行業銷售額排行榜榜首。但與此同時，保利的淨利潤卻大幅下降。
上半年，保利發展實現營業總收入1168.57億元，同比下降16.08%；歸母淨利潤27.11億元，同比下降63.47%；扣非淨利潤25.79億元，同比下降64.32%。
對此，保利發展董事、總經理潘誌華在業績說明會上表示：“由於房地產項目結轉規模下降，公司營業總收入同比下降；受行業和市場波動影響，結轉項目盈利能力下降，相關利潤指標相應同比下降。”
他表示，行業仍處於深度調整期，保利發展雖已保持較大強度的增量投資，但存量項目較多，去庫存與盈利改善仍然需要一定周期。
總部位於上海的老牌國企綠地控股上半年更是“轉盈為虧”。數據顯示，今年上半年，綠地控股實現營收944.96億元，同比下降18.06%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為-35.06億元，去年同期為2.1億元。
位於杭州的綠城中國也是營收、淨利雙降。今年上半年，綠城中國實現總收入533.68億元，同比下降23%；淨利潤為12.11億元，同比下降64%；股東應占利潤僅為2.1億元，同比下降89.74%。其中股東應占利潤創下近兩年來同期最差盈利表現。
綠城中國曾是民企，創始人為宋衛平。2014年，中交集團入主，成為控股股東。
今年上半年，綠城中國所有業務收入幾乎都在下滑。其中，物業銷售收入496.51億元，較2024年同期的637.57億元減少22.1%；項目管理服務收入13.61億元，較2024年同期的16.4億元減少17%。
曾經的央企房地產公司“利潤王”中海地產業績也開始下滑。
2025年上半年，中海實現營業收入832.2億元，同比下降4.27%；歸屬母公司淨利潤85.99億元，同比下降16.62%。
從銷售額來看，今年1-8月，中海地產銷售額1503億元，從2024年的第二名跌至第三名。
營收和淨利潤仍保持增長的央國企有華潤置地。從去年開始，華潤置地取代了中海，當上了房地產行業新晉“利潤王”。根據上半年財報數據，華潤置地的歸母淨利潤達到了118.8億元，位居第一，與中海的85.99億元拉開了差距。
不過，華潤超越中海，靠的並非開發業務，而是運營性業務收入。其中，以購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓等為主的經常性業務，雖然總營業額占比僅21.7%，但貢獻了60.2%的核心淨利潤，達60.2億元。
相較之下，開發銷售型業務僅帶來39.8億元核心淨利潤，同比減少23.8%。
“在地產開發項目盈利難的情況下，央國企也勒緊了褲腰帶。而無論是央企中的華潤，還是民企中的新城控股、龍湖，他們的共性是購物中心、寫字樓等業態帶來的經營性收入，占比都大幅提升。這類業務為房企帶來了穩定的現金流。”一位券商地產分析師表示。
