中企出海求生，深圳、東莞“二房東”湧入越南撈金

最近，李稻葵、俞敏洪、劉潤等大咖紛紛跑到越南打卡，自媒體上又掀起一波越南出海的輿論炒作。越南已成為全球出海最熱的國家之一。

受到國內外投資者對越南工業用地租賃需求的推動，2024年第一季度，越南北部的河內、海防、北寧、興安、海陽等一級市場工業用地租金同比上漲7.8%，南部地區的胡誌明市、平陽、同奈、隆安等地增幅為2.4%。

目前，越南廠房平均租金在4.5-5.5美金/平方米/月。最高地段可達6.5美金，與國內的深圳、東莞、上海基本持平。傳統觀念上的“尋找成本窪地”條件不再，但即便如此，還是有許多中國企業奔赴越南，這是為何？這幾位越南華人和創業者向我們講述了一些相關的故事。

01 越南工業用地漲價了

2018年，李城（化名）的公司從珠三角搬到越南，行業是做零部件加工。

李城回憶，當時越南的工業用地價格跟珠三角東莞差不多，公司選擇買地自建廠房。近幾年來，越南作為投資熱土吸引了更多外資企業入駐，越南的工廠地價和租金漲幅明顯加快，大廠雖然有實力，“但他們似乎也不是奔著盈利而來”。小企業就遇到門檻了。

?這兩年，在越南的華人創業圈裏有個認知，當地的製造成本對比國內普遍上漲了5-10%。像李城這樣的企業每年都有4%左右的成本投入於降本增效或技術改造，意圖做一個抵消。

1997年，孔祥平從中國台灣來到越南，為大中華地區企業到越南投資提供一係列服務，包括選址、會計、審計、法務、投資手續等。公司位於胡誌明和河內，2024年在廣州也設立了投資谘詢分公司。

“聽到很多人說越南比國內貴，那可能不是跟東莞比的，而是跟二三線城市比的。目前看越南跟東莞工業用地差距應該不大。”

據孔祥平介紹，目前越南核心工業區的河內、胡誌明周邊地價約200美金/平方米，而東莞核心位置的價格約400美金/平方米；若論租廠成本，河內、胡誌明周邊均價4美金/平方米，東莞約3.5美金/平方米；其他綜合成本方麵，越南普工的薪資約每月3000人民幣，比國內低一些。

不過，決定來越南投資的企業，成本並不是第一優先的考慮，最現實的原因還是中美貿易大環境帶來的風險，孔祥平的很多客戶也是收到甲方要求，在某個時間點之前一定要遷到海外，以規避不利的關稅政策。

隨著越南出海市場越來越火熱，越南工業用地已經是賣方市場，開發商可能不需要通過第三方介紹就能找到客戶。中介傭金的市場行情是1%，一些開發商可能會砍半到0.5%，甚至不願支付傭金。

越南DH谘詢服務是一家中國人開的、為中企提供土地和廠房谘詢等業務的公司。該公司老板周先生也明顯體感到2024年是最卷的一年。

他聽說過漲幅最誇張的項目，是成隆織帶於2018年以65美金/平方米在興安佛內B工業區買入的土地，如今已漲到200美金左右。

2023年，另一家企業在海陽省買入一塊新地，成交價100美金/平方米，現在也漲到120美金，相當於一年間漲幅15%。而近兩三年，整個越南工業用地售價的平均漲幅約20%。

圖源來自於越南DH谘詢

來越南競爭選址谘詢生意的中國人也越來越多了，很多人原本是在深圳、東莞做二房東，還有一些在印尼、泰國做企業落地的老板，開始湧入越南開分公司。

周先生2016年來到越南，2017年開始做外資企業到越南的落地選址谘詢，公司規模3-5人。但他感覺自己和新入行的競爭對手一樣，越做越辛苦。他做選址谘詢業務，會根據客戶所在行業做具體分析，比如同行、供應鏈集中在哪些區域，綜合考量後推薦選址。

北越的重工業發展較好，電子3C類的供應鏈集中在北越的北寧、海防、河南、太原；光伏產業以北寧、北江為主，廣寧、海防也有一些。

南越則主要發展家具、鞋子、麵板、白色家電等產業，以平陽為中心，包括平福、平安、隆安。中國企業也大多集中在越南南部。

圖源來自於越南DH谘詢

在周先生看來，在越南設廠的綜合成本——包括工廠租賃成本、人工工資、供應鏈、物流管理的生產效率，其實一直比國內高約10%。

但越南的核心吸引力還是對美國出口免稅，加上對外商投資的各種政策加持。

例如越南所有工業園區的優惠政策都是標準化的，隻要企業入駐經濟區內的工業園區，便可享受“四免九減半”（自盈利起的前四年免征企業所得稅，隨後九年繳納正常稅率的一半）；入駐一般工業區可以享受“兩免四減半”，此外還有連續15年減免10%企業所得稅的優惠。

02 各方解釋原因和這幾年變化

“不出海就出局”，已成為國內電子與新能源從業者的普遍認知。完整經曆越南外資熱的孔祥平，將出海越南的企業分為以下幾種情況：

1、卷出來。國內競爭壓力較大，企業出海尋求其他發展機會；

2、逼出來。在關稅及產業鏈脫鉤背景下，供應商受到來自甲方企業的壓力而轉移陣地；

3、跟出來。這是相對幸運的情況，比如歌爾、立訊最早跟隨蘋果產業鏈出海越南，能保持訂單穩定。

4、“戰”出來。一些企業基於戰略考慮，雖然當下還未直接麵臨關稅政策變化的影響，但考慮到未來可能的風險，主動開啟海外布局，相對以上三種情況時間更加從容。

圖｜位於越南中部義安省的立訊工廠

在孔祥平的印象中，2010年前越南很少見中資企業。2017年，特朗普上任美國總統，首道總統令即宣布美國退出“跨太平洋夥伴關係協定”（TPP），嗅到風向不對的中資企業，紛紛跑到越南，希望占據有利地形。

自2019年起，越南工業用地地價及租金漲幅迅速拉高。疫情後的2023年，中資企業再次湧入越南，也將越南工業用地價格推向高峰，對比2019年漲幅100%以上。

2024年第四季度，猶豫是否出海越南的人都在觀望美國大選。

“其實無論是誰，可能情況都不會樂觀。”觀察人士認為。11月6號公布特朗普再次當選時，孔祥平收到朋友建議“要趕快加人手”，這意味著朋友們的潛意識是，這會刺激更多企業去越南。

中國企業落地越南，早期還是以自建工廠為主，直到2023年，中國企業在越南買地還是比較活躍的。隨著工業用地成本高企，供不應求，加上全球市場經濟下行，現在的中國企業都偏向租賃廠房，盡量減少前期投入。

但工廠租賃的價格也在飛速上漲。2021-2022年，整個北越平均租金約3.5美金/㎡，現在已經漲到4.5-5.5美金。

推動工業用地租金上漲，除了供不應求，還有越南盾跟隨美元匯率波動帶來的影響。

此外，隨著越南經濟快速發展，自2018年起，美國、新加坡，以及中國香港等國家和地區的大量資金湧入越南，掀起高標準廠房的投建熱潮。這些國際資金找工業園買現有的熟地，直接建廠房出租。租賃方裏80%是中資企業，另有少量歐美客戶。

圖｜越南工業園區

若是當地一些私人老板建的廠房，租金約4.5美金。而這些國際資金投建的工廠，租金在5-6.5美金，配備完善的車間消防、地坪、辦公室、控電櫃，幾乎可以拎包入住。

越南工廠租金上漲，也對企業出海越南的積極性產生了一定影響。周先生有很多來谘詢的客戶考慮到成本原因，轉去了租金3-4美金的泰國或印尼。泰國因工業發展較早，所以廠房租金相對越南漲幅更慢。

03 接下來中國企業怎麽走

越南作為全球最開放的經濟體之一，目前共施行16份與其他國家和地區的自由貿易協定，與全球60多個經濟體建立了自由貿易關係，涵蓋歐盟、東盟，以及中國、日本、韓國、澳大利亞、新西蘭等國家和地區。

加上越南的地理文化和體製接近中國，成為國內企業“無縫出海”的首選據點，充當了關稅避風港的角色。

比起泰國、印度、馬來西亞等其他東南亞國家，越南的優勢在於對外資的高度開放。大多數行業在越南允許全外資，像泰國就限製多數行業的外資持股不得超過49%。此外，越南員工的生產效率也被認為比泰國、印尼、柬埔寨更高。

在越南整個工業發展進程中，不同國家的投資熱潮是分階段的。

最早大規模出海越南的，是90年代的台資企業，主要集中在越南南部；2007年，韓國的三星、LG出海越南，並帶動了包括中國富士康在內的大批上下遊供應商跟隨，韓資企業在越南迎來高峰期，僅三星一家企業就貢獻了整個越南GDP的五分之一以上；接著是日資企業，京瓷、佳能、天馬等。

自中美貿易環境發生變化以後，出海越南的企業主要以陸資、台資為主，包括中國台灣地區的六大筆記本電腦企業。2018年至今，在越南投資的中國企業主要是光伏和電子3C兩大類。

作為企業選址谘詢業者，周先生建議中國企業出海越南還是要看行業。

最合適的行業，首先是新能源汽車配件。自2024年9月起，美國對中國新能源汽車關稅加征至100%，因此新能源汽車供應鏈在越南建廠的綜合成本更占優勢。目前美國對於從越南出口的中國汽車還沒有像墨西哥一樣實施限製。

目前越南本土僅有一個電動汽車品牌VinFast向美國市場出口，因此越南政府也很歡迎中國新能源車企入駐。做電車出口市場的中國車企，目前在越南沒有純中資，長城、奇瑞、吉利等車企，都以與越方合資形式開拓出口市場，積極在越南買地布局。

適合在越南建廠的行業，還有機電設備等電子類企業。近兩年，中國電子大廠在越南南部發展迅猛，如立訊精密、歌爾股份、伯恩光學、藍思科技、光弘科技、比亞迪電子，因此包裝、注塑、五金加工等配套行業在越南仍有發展機會。

而勞動密集型以及環境汙染較嚴重的行業，比如鞋服、玩具、鑄造、煉鐵、染整、化工等行業，產值低、用人多，在越南是比較難落地的。

除行業因素外，來越南投資主要還是看企業資質。“如果沒有做好充分的準備，在越南沒有現成的客戶，又沒有明確的目標客戶，還是壓力比較大的。真正意義來越南的，都是至少做了半年以上調研”，周先生表示。

圖｜越南胡誌明市的繁華夜景，來源：Pexels

針對工業用地供不應求的情況，越南政府又一直在擴張。

越南的工業園區是市場化的，由企業開發後轉讓，允許100%外資持有。產權方麵，工業園區拿到項目的產權為50年，減去5年開發期，客戶買入後持有期限就剩餘45年。但關於產權到期後如何處理，目前越南政府也沒有明確規定。

周先生認為，越南仍適合投資的周期是未來3-5年。因近期有很多半導體巨頭出海越南，包括英偉達、英特爾、中國台灣日月光集團等，在越南產業升級的進程中，可能帶來更多企業出海發展機會。