深圳樓市的“影子中介”，與其背後的高返傭騙局

買一手房嗎？不用中介費，我還給你傭金。

（深圳一在售樓盤門口，中房君攝）

樓市火爆之下，卻總有隱秘的角落。

11月，深圳一手住宅成交8076套，環比大漲94.5%，成為近4年的第二高點。與此同時，中房報記者從深圳市房地產中介協會了解到，在中介協會今年以來接到的信訪投訴中，涉及“返傭糾紛”的案件，相比去年增加了85%。

“新房返傭”的邏輯是，帶客成交後，中介將原本屬於自己的傭金，分出一部分給予買家，這既是一種促銷模式，也已是常見的行業潛規則。

然而，“事後回扣”的方式本身就屬於台下交易的灰色地帶，利益驅使下，最後中介以各種形式拖延兌現、甚至不兌現返傭的案例並不少見。

更確切地說，是從普通返傭，惡化至了“高額返傭騙局”。

近期，便有深圳購房者在購買龍華某新房時，遭遇此類返傭騙局後大鬧售樓處，有中介機構從業人員告訴中房報記者：“有中介承諾給那個購房者返高傭，成交後就把購房者拉黑了，找不到人了。”

深圳市房地產中介協會也表示，投訴到協會的僅僅是此類返傭糾紛的冰山一角，對這類非合規主體查處亟待行政甚至司法部門的介入，才能起到震懾作用。

深圳樓市沒有新鮮事，人性不變，市場也不變，有火熱行情下剛需跑步進場的“人氣盤”、“網紅盤”，也就同步有了售樓處門口攔車攔人、高返傭電話騷擾等亂象的愈演愈烈之勢。

“買一手房嗎？不用中介費，我還給你傭金”，這樣的陷阱，總有人提醒，也總有人上當。

01

考驗人性的返傭金額，謹慎又貪婪的購房心理

不管是中介“返傭”還是房貸“返點”，現實情況是，房子作為大宗消費品，買房人往往很難拒絕這些有所返利的選擇。

中介老梁告訴中房報記者：“以深圳一套總價500萬元的新房來算，開發商給第三方中介的傭金點數是4個點，也就是20萬元，返傭一半就是十萬元，打工人買房怎麽可能不在意這筆錢？更不用說那些騙客戶可以高返傭、全返傭的。”

購房者小亮是今年11月上車龍崗的剛需一族，出於首次置業的謹慎，小亮選擇的帶看中介是自己認識多年的朋友，也是因此，小亮表示，朋友給自己的返傭比例比普通客戶高，為60%，總共7萬元。

“我們沒有簽返傭協議，買房簽認購書那天中介先轉給了我們兩萬元，剩下的是等網簽後開發商就可以結傭，到時再返給我們，預計兩個月以內。”

小亮還告訴中房報記者：“如果開車去現場看房，一定要把車裏的臨時停車電話遮擋住，帶我看房的中介朋友忘了遮擋，一天能接到十幾個同行電話騷擾。”

10月份在龍華某樓盤完成置業的李先生表示，自己看房半年多，不僅接觸過不同的中介，且每次都會在進售樓處前，會讓中介和自己簽好返傭協議。

“我們看了這個中介的身份證、營業執照，也保留好了聊天記錄以及電話錄音證據等等，而且我們是要求提前返傭的，雖然會比網簽後返傭少，但畢竟算下來也是十幾萬元，還是非常考驗人性的，謹慎點好。”

表麵上看似多贏的返傭，背後實則暗流湧動，充滿了不確定性以及風險，對此，龍崗中介人員小龍直指“是因為人性的貪婪”。其告訴中房報記者，10月份其曾帶客戶到訪龍崗某樓盤看房，後續，該客戶表示“有開發商內部銷售人員願意給我返傭25萬”，但就在付完首付之後，該客戶幾天後便聯係不上這名所謂的“開發商內部人員”。

“騙子開出的條件永遠是最好的，後來這名客戶帶著全家人去售樓處大鬧了一場，還報了警，開發商也很無奈，他們既沒有那個銷售人員，也沒有給到第三方那麽高的傭金，隻能給這個客戶退房了事。”

小龍說道：“其實很多高返傭的話術和騙術都不高明，但很多客戶啥也不管，就看誰給的返傭多，在貪心的驅使下，連基本的常識都喪失了，而且直到最後發現被騙了，很多客戶還不好意思承認。”

02

無孔不入的“影子中介”，被洗腦的購房客戶

後續，中房報記者從深圳市房地產中介協會了解到，截至2024年11月25日，中介協會今年受理的此類投訴就有28宗，涉及返傭金額達163.87萬元，實際向消費者兌現了僅24.4萬元，“高返傭”承諾的背後，甚至是一分不返的欺詐行為。

深圳市房地產中介協會秘書長華洪表示，新房“返傭”行為涉及多方利益主體，包括開發商、新房代理分銷平台、中介機構及人員、消費者，彼此之間的關係錯綜複雜又缺乏統一規範，其中任一環節出現問題，都將導致返傭未兌現而產生糾紛和投訴，每一單投訴的背後都是一場消費者、經紀人利益與開發商的三輸亂局。

“同時，我們在投訴中發現，雖有業內人士參與，但相當一部分比例是一些黑中介及影子中介，因經營成本低，通過無底線返傭獲取客戶”，華洪表示。

所謂“影子中介”，是指遊離於房地產行業監管之外,可能引發係統性風險和擾亂房地產市場秩序問題的各類相關機構、人員及其業務活動。在表現形式上可能是個人，也可能是名為“顧問公司”、“投資公司”、“谘詢服務”的機構，其核心在於刻意區別於一般房地產中介的作業模式，通過線上及各類APP後台、微信群等方式隱蔽作業，刻意繞開行政部門直接監管與行業組織自律規範。

11月中旬，深圳市房地產中介協會曾明確發出一份抵製返傭的倡議，倡議各新房分銷平台、房地產中介機構及互聯網涉房營銷自媒體，應堅決抵製並采取有效舉措禁止下轄人員、分銷合作方以返傭、返還提成等不正當手段誘騙消費者。

值得關注的是，在中介協會的發文下麵，許多中介機構從業人員紛紛留言表示支持。經與業內人員交流采訪，不少中介人員反饋，“騙子同行”的無孔不入，以及客戶對返傭金額的不切實際，讓真正的中介居間服務在樓市火熱之時，顯得寸步難行。

龍崗中介人員小陳告訴中房報記者，“帶客戶去看了幾個項目，一圈下來，發現無論怎麽遮擋或保密，客戶的電話號碼總會被一些不知道哪來的中介獲取到，然後他們就會不停地換人給客戶打電話，報高返傭傭金，再報低房源價格，不停給客戶洗腦，輪番轟炸，這兩個月我和同事都因為這樣的事情‘死’了好幾個客戶了。”

事實證明，並非高返傭的騙局有多高明，往往隻是人性不堪一擊。

龍華的中介人員胡先生也談到：“確實有遇到客戶突然就獅子大開口，傭金總數15萬元左右，就說有人給他返傭14萬元，還質疑我怎麽返得那麽少。但客戶不知道的是，我們是真給，而人家則是陷阱，那個客戶最終一分錢返傭都沒有拿到，隻能自認倒黴。”

03

官方、開發商、行業組織

市場多方“苦返傭久矣”

今年6月，深圳官方也曾下場整治“違規交易”。

彼時，深圳市光明區住建局發布了一份《關於規範在售房地產項目經營活動的通知》。通知中提到，部分未備案中介機構及從業人員、未備案未實名登記的自媒體“房產專家”、已登記的房地產從業人員以個人名義等，通過房地產分銷平台承接房地產經紀業務收取費用，並且在產生糾紛後未能及時、妥善解決，甚至采用失聯、“拉黑”等手段逃避責任，影響消費者依法維權。

同時，中房報記者在深圳市場走訪中也了解到，實際上大多在售樓盤項目均會聲明“禁止任何返傭返點等不正當市場行為”，甚至部分人氣較高的樓盤，有開發商還會在售樓處外圍，循環播放“項目有內場銷售，切勿盲目相信項目附近‘打街霸’中介人員，謹防上當受騙”之類的廣播提醒看房者。

龍崗區一在售項目的營銷負責人向中房報記者坦言，“其實，開發商同樣苦返傭久矣”。

“開發商一般都是禁止中介返傭的。一方麵，各家中介人員通過返傭搶單，各中介平台已經形成惡性競爭，而且，中介可能還會通過返傭來截留開發商的自有客戶，甚至會出現中介以高返傭，鼓動已購房客戶退房重構的極端情況。”

另一方麵，該負責人還指出，返傭很容易出現中介後期不兌現，客戶拿著和中介簽訂的返傭協議，前往售樓處找開發商維權、也影響開發商正常銷售的情況。

那麽，所謂“返傭協議”，究竟是否具有法律效應？返傭被騙，這一紙協議又是否可以起訴？

廣東瑞軒律師事務所律師範瑞琪表示，“一般而言，隻要雙方均具備民事行為能力，約定的內容是雙方的真實意思，不違反法律、行政法規的強製性規定，通常被認為是合法有效的，具備法律效力，但如果購房返傭協議存在欺詐行為，如虛假陳述或隱瞞關鍵信息，可能會導致該協議可撤銷。”

範瑞琪提醒，當中介人員反悔不兌現，購房人可以起訴對方支付，需準備的證據材料或包括返傭合同、購房合同及任何相關的書麵承諾或協議，如果沒有書麵文件，微信聊天記錄、通話錄音等均可以作為依據。

深圳市房地產中介協會也認為，長期來看，返傭引發的行業亂象嚴重影響深圳市房地產中介行業生態，最終也會使消費者利益受損。包括所謂“提前返傭”，也隻是中介吸引客戶的手段，實質上是用購房者鎖定新房房源的確定權而牟利，並非真正地履行返傭承諾，且其不兌現違規操作成本也很低。

即使購房者與中介簽訂“返傭協議”，由於主客觀因素疊加，協議兌現存在不確定性。一旦開發商拖欠傭金極易導致代理平台倒閉、經紀人上訪投訴，以及與購房者間的“返傭協議”無法兌現，便形成了“三角債”。

換句話說，在返傭金額落袋為安之前，實際上所有的“返傭”、“高返傭”，均隻是美好的幻影。