股市暴漲後中介叫我看房,房地產也要迎來大牛市?

頭圖由豆包生成，提示詞：國慶節外灘煙花

9月27日，A股持續暴漲，創業板指狂飆10%，創最大單日漲幅，上交所係統被擠爆。

剛收盤，好久沒有聯係的房產中介給我打電話，“哥，現在股市暴漲，你賺到錢了吧！房東都開始蠢蠢欲動要提價了，賺錢了趕緊看下房子，現在是最後的機會。”

此前我曾寫“熊市買房記”係列（《熊市買房記》《熊市買房記，之二》），記錄我的買房過程，但因為看不到樓市下跌的底，雖然有看中的房子，但心理價位上與房東相差甚遠，處於既想等房價繼續下跌又期盼政策早點托底的矛盾中。

當前大家期待最大的是降低存量房貸款利率，雖然央行一度表示降息“有約束”，但在現實麵前，很快就妥協了。

此前我們關注提前還貸的數量，事實上這幾年斷供的人也是激增。據CRIC監測，截至8月31日，典型城市法拍房累計掛牌套數28萬套，同比2023年同期增加了12%。這說明，很多購房者已經放棄房供，直接躺平了。這也是促使銀行接受降低存量房貸款利率的重要原因。

這也好理解，此前高位接盤的人手裏的房子，房價可能已經跌了三四成甚至是腰斬，如果他們的首付是三成的話，早已經跌去了首付，手上的房子早已經是負資產了。

我身邊就有這樣的例子，一個本家的兄弟2021年在南昌高位接盤，不但房子爛尾，到現在還未交房，最慘的是首付跌沒了，現在仍在苦苦維權，隻是不想上銀行的黑名單，隻能苦苦支撐。

利好政策來得猝不及防。

9月24日，國務院召開“金融支持經濟高質量發展”發布會，央行集中推出了一攬子政策，包括降準、降息、下調存量房貸利率、統一首套房和二套房的房貸最低首付比例等。

其中存量房貸利率下調50bp，且後續仍有繼續下調空間，一下引爆市場。

調降存量房貸利率最直接的好處是，切實減輕了居民的還貸負擔，家庭將有更多的可支配收入用於日常消費，促進相關產業繁榮，推動經濟發展。

在9月26日的中央政治局會議上，罕見地指出“當前經濟運行出現一些新的情況和問題”，要求“要全麵客觀冷靜看待當前經濟形勢，正視困難、堅定信心，切實增強做好經濟工作的責任感和緊迫感”，強調“要加大財政貨幣政策逆周期調節力度”。

具體到房地產，會議用語極為急切且積極，提出“要促進房地產市場止跌回穩”，要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

業界評論，這是迄今決策層關於房地產市場的最積極表態，說明房地產下行過快成為經濟運行中的突出問題，可能引發係列風險，必須下政策“猛藥”。

資本市場反應最為敏捷，截至9月30日，五個交易日A股房地產板塊整體已經漲了將近40個點，房地產市場有望迎來一波大牛市。

中央政策加持下，地方也加快刺激力度。

9月27日，廣州市南沙區住房和城鄉建設局發布《關於優化調整南沙區房地產政策的通知》，宣布南沙區全域放開住房限購，包括在南沙區範圍內購買商品住房不再審核購房資格，也不再限製業主購買車位。

南沙雖然隻是廣州的一個非核心區，但這也預示著，一線城市全麵放開限購的步子已經邁出。

9月27日，外媒（路透社）就發布獨家消息，稱上海和深圳將在未來幾周內宣布取消主要購房限製措施以提振市場，北京則在關鍵區域外取消限購。

這比我們此前的預判還積極。此前我們認為，上海和北京將取消非核心區域的所有限購，廣州和深圳則全麵取消——眾所周知，廣州此前的措施，事實上已相當於全麵限購解除。但上海此次如果能一次性取消限購措施，必將穩定房價，甚至極大可能將修複一部分優質資產的價格。

中央定調促進房地產市場“止跌回穩”第二天，上海七盤齊開，市場火爆。9月27日，上海億級豪宅翠湖天地六期以及千萬級豪宅中海領邸·玖序三期同日開盤，兩盤以近170億元的銷售額實現日光。一部分聰明錢早已經開始埋伏，說明大家對此次的政策信心充足。

消息很快落地。9月29日，中國樓市迎來不眠之夜。

當晚，央行發布公告，首套、二套房存量房貸利率批量下調，平均降幅0.5%左右。這是落實9月26日的政策內容。

更大的驚喜來自於上海、廣州、深圳三個一線城市同步發布樓市鬆綁政策。

上海政策不及預期，仍是優化限購政策，主要包括縮短社保繳納年限、提升持有居住證群體的購房待遇、在臨港新片區增加購房資格、落實存量房貸利率下調工作、降低首付比例、縮短增值稅征免年限、取消普通住房標準等。

深圳優化限購政策，縮短增值稅征免年限，主要看點是優化分區住房限購政策（本地戶籍家庭限購2套，本地戶籍單身限購1套，非本地戶籍限購1套）、取消商品住房和商務公寓轉讓限製、個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整到2年、降低首付比例等。

廣州最為痛快，明確取消居民家庭在本市購買住房的各項限購政策，成為四大一線中第一個全域取消限購的城市。

可以預見的是，目前滬深兩市仍處於擠牙膏狀態，如果效果不及預期未來調整政策仍將繼續。

9月30日晚間，北京出台8條樓市新政：下調非京籍購房社保繳納年限。非本市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿3年及以上；購買五環外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿2年及以上。

除了放開限購，各地都在建立促進房地產複蘇的係統性措施。江蘇全省13個設區市均已建立房票安置政策體係，指導各地進一步擴圍新房房源，引導房地產企業適度讓利，統籌用好購房補貼、稅費減免等支持政策，推動住房“以舊換新”持續取得成效。河南鄭州發布《鄭州市存量房交易結算資金管理辦法》，支持“帶押過戶、公積金貸款和商業貸款組合貸款”。

回顧上一輪的地產強刺激始於2015年的貨幣化棚改，這實質上就是“中國版的QE”，最近有經濟學家呼籲10萬億刺激，這才是未來決定中國房地產走向的中堅力量。

政策的效應仍需要時間來消化，而最好的時間節點，就是接下來的國慶長假。

“金九銀十”是傳統的地產銷售旺季，今年的表現卻相當拉胯。

9月中旬國家統計局公布的8月份及前8月房地產相關數據可見，各個指標的表現都不好看，我們在此前的《還剩三個月，今年樓市會有轉機嗎？》中分析了，9月的完整數據雖然還未公布，但整體也不容樂觀，這也是月末中央政策出台的重要原因。

民生證券研報顯示，上周（9.23-9.27）30大中城市商品房成交麵積環比小幅改善，但“金九”成色仍不足，926政治局會議指出“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放了地產寬鬆的較強信號，強調穩供給、促需求，推動房價企穩，預估四季度地產政策或仍有加碼空間。

接下來的國慶節，在股市情緒的刺激下，在從上到下政策的鼓勵下，很大可能走進久違的售樓處。

一些樓盤已經開始預熱。9月28日，一張市場流傳的海報顯示，南京招商地產旗下某項目推出“買房送股票”活動，最高送20萬元股票基金，業主可根據自身經驗購買股票，股票本金由項目補貼提供。

股市樓市聯動，這可能就是政策希望達到的一個效果，國民有錢了才會消費，而在中國最大的消費無疑就是購房，房子重新啟動了，接下來上下遊鏈條都能激活，從而為經濟複蘇注入強勁力量。

就在交稿前，上文提到的房產中介又聯係我，約國慶節和房東一起見麵談價格，“你放心，現在政策剛出來，房東那邊也還沒底，價格還是可以談的。”

我也在好奇，如此積極的刺激政策下，國慶節期間能否增加“金九銀十”的成色。