“房屋養老金”並非近期提出的新概念。數據顯示，預計到2040年前後，有近80%的房屋將進入“中老年”階段。比最早一批商品房建成年代還要久遠的“老公房”（福利分房年代建成的公有住房），不少因缺乏維修資金，淪為城市核心區的“隱雷”。
自2023年以來，住建部多次公開表態要研究探索房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項製度（下稱“三項製度”），並在多個城市政府推進試點。
現在一年過去了，這些試點的情況到底如何，公開披露的信息十分有限。一位政策部門人士透露，試點工作仍在摸索中，推進過程阻力重重。以至於上級部門開始給各試點城市負責人打氣：“這個方向是對的，你們去趟一條路出來。”
試點曆程
經濟觀察報獲悉，早在2020年，住建部便研究籌集多方意見，為房子“養老”支招。一位住建部高級官員曾提出，探索城市政府提取一定比例的土地出讓金，為房屋維修提供長期資金保障。
相關製度被正式提出，一個動因是2022年“4·29長沙自建房坍塌”事故，造成54人死亡，再次給房屋安全問題敲響警鍾。此後，房屋養老金製度在《關於全國自建房安全專項整治工作方案的通知》等重磅文件中被多次提及。
前述政策部門人士介紹，經過4年時間，提取土地出讓金為房養老的設想逐漸落地，形成了定期對房屋進行全麵體檢，購買保險托底，以及與資金籌集、支付和保值增值管理相關的“房屋養老金”等三項製度。2023年底的《住建工作會議》披露，共有21個城市開展三項製度試點。
一位副省級城市住建部門人士透露，近一年來，“三項製度”的試點城市數量、試點內容有所擴容：
2023年，住建部要求城市政府在房屋體檢、保險和養老金三項製度中自選一項或多項試點，例如廣州、北京、上海等獲準試點房屋保險製度，青島、杭州、寧波等地試點房屋定期體檢製度，而天津、上海等地選擇房屋養老金製度試點。
到了2024年5月6日，財政部和住建部發文，擬通過中央財政支持部分城市開展城市更新示範工作。不到一個月時間內，各城市提交材料、通過競爭性評審，最終財政部選出了首批15個城市更新示範城市，包括石家莊、上海、南京、南昌、成都等。
6月份，多地被告知試點內容將加碼。上述副省級城市住建部門人士透露：“上級部門要求，但凡列入城市更新示範城市的，三個方向都要推。”三項製度的試點情況，將作為地方政府獲得中央財政城市更新獎補資金的前提條件。
此前財政部發布的《關於開展城市更新示範工作的通知》要求，中央財政對入圍的示範城市給予定額補助：在2024年—2026年示範期內，東部地區每個城市補助總額不超過8億元，中部地區每個城市補助總額不超過10億元，西部地區和直轄市每個城市補助總額不超過12億元。資金根據工作推進情況，分年撥付。
因此，22個試點城市中，上海、杭州、南京、成都、重慶、武漢、青島、西安、沈陽、合肥、福州等11個城市須做好房屋體檢、保險和養老金三項製度試點工作。其餘城市可以自選範圍。
經驗幾何
經過近一年時間的探索，上海、寧波、天津等地已形成初步的經驗。
8月20日，在上海市十六屆人大常委會第十五次會議（擴大）上，上海市市長龔正指出，房屋安全管理是深化人民城市建設的四項重要任務之一。上海將探索實施三項製度，並給出了推進時間表：今年先行在浦東等區開展試點，明年將在全市範圍推開。
在房屋保險製度試點工作上，今年3月，重慶首份“房屋安全保險”保單完成理賠，這份保單由公房管理處為其所管理的36萬平方米公有房屋向保險公司投保，人保財險公司針對巡檢中發現重慶某公房小區出現外牆瓷磚空鼓和脫落現象，賠付了3.8萬元。浙江、山東、重慶、湖南、福建等地均有房屋保險保單簽發。
也有城市試行“財政補貼+個人出資”購買房屋保險模式。8月，江西南昌西湖區推出針對40年以上房齡的危舊房“危房保險+動態監測”項目，該項目3年為一期，其中一社區每戶每年保險費15.60元，除去區財政獎補30%，房屋產權人須一次性支付32.76元。
在房屋體檢試點工作上，一位負責房屋體檢試點的地方住建部門人士表示，房屋體檢對象並非全市所有房子，而是通過公開招標，形成房屋安全鑒定機構名單，並委托這些第三方鑒定機構對全市範圍內的老舊、存在隱患、未拆修危房、經營性自建房等房屋開展巡查體檢，簡稱“老、破、危、經”房屋。
僅做“老、破、危、經”房屋巡查體檢，一個城市每年預算在5000萬元左右。該人士透露，目前上級部門並未對哪些房子須進行體檢、保險給出統一定義，由各城市依據自身情況而定。
多個試點城市相關負責人坦言，試點難度最大的是涉及籌錢的房屋養老金製度。
天津是房屋養老金製度試點成績較為突出的城市之一，率先在濱海新區試點，並於今年6月印發《天津市濱海新區房屋養老金管理辦法（征求意見稿）》。
根據文件，天津濱海新區全區的房屋養老金公共賬戶資金需求為5000萬元/年。據此，天津的籌集方法是：一是在土地出讓底價的基礎上，以建築麵積計算，每平方米增加25元；二是在財政預算中增列房屋養老金專項資金預算兜底。
同時，天津正在引導沒有專項維修資金的房屋業主，補交個人賬戶資金，其中不配備電梯房屋的補交標準是40元/平方米，電梯房則60元/平方米。
什麽情況下可以使用房屋養老金公共賬戶裏的錢？政府規定：房齡25年以上，且符合濱海新區相關規定而需要做房屋體檢、購買房屋安全綜合保險的房子；其次是發生突發事件造成房屋嚴重損失、影響公共安全，但保險理賠額不足的房屋等。
資金缺口
如何解決老舊小區檢測、保養、維修、保險等方麵的資金缺口問題，試點各地都在想辦法。
浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬等專家提出眾多設想，例如通過地方財政補貼、土地出讓金、住房公積金和維修基金增值收益、原公房出售資金、老舊小區改造資金、城市物業管理獎補資金等多渠道歸集，形成一個資金池。
有觀點指出，近十年全國土地出讓金累計結餘量為3685.76億元，存在提取空間。中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強建議，每年從當年土地出讓收入（地價款）或淨收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，比如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓淨收益20%以上計提。
成都住建局租賃交易服務中心馮波則建議，抽取部分土地出讓金納入公共賬戶，實現前期開發與後期房屋使用成本聯動。
不過，也有地方相關人士向經濟觀察報表示，征地拆遷成本和城市基礎設施建設的支出占土地款總價的六成以上，土地純收益的10%以上還須投入到廉租房、保障房建設，“已經沒什麽錢了”。
對使用土地出讓金作為房屋養老金的做法，部分城市還在觀望。依據現行的《國有土地使用權出讓收支管理辦法》，土地出讓收入使用範圍包括征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出、城市建設支出以及其他支出。“主管部門還沒有明確表示，土地出讓收入可用於三項製度。”前述負責房屋體檢試點的地方住建部門人士表示。
“理論上，住房公積金和維修基金都在個人賬戶上，增值收益也歸個人，相關部門對這筆錢隻執行代管職責。”是否能將這兩筆錢的增值收益作為房屋養老金，該地方住建部門人士也拿不準。
剔除掉一個個資金來源可能性後，這位地方住建部門人士表示，其所在城市的房屋養老金主要以地方財政資金支出為主。
從算總賬的角度，一地政府每年撥出數千萬元或上億元體量財政資金試點三項製度，去換回來3年共8億元—12億元的中央財政城市更新獎補資金，當然很合適。但該人士同時指出：“這筆獎補資金僅支持城市更新，目前不能投放到房屋養老金裏。”
