最近樓市的熱點實在太多，但背景都和去庫存有關
今天要和大家聊的這個現象，可能才是樓市去庫存的源頭
我們今天為什麽會看到史無前例的政策放鬆，包括降低首付利息，以舊換新等等
本質上都和當初土地供應有關
是的，曾經大量的城市靠著賣地實現財政收入，導致地產庫存攀升
截止2024年4月末，全國商品房的庫存量高達74533萬平方米，同比增長15.7%，遠遠超出了前幾年的水平
我們的新增人口卻是反過來的
於是從今年開始，這樣的情況可能會開始徹底大逆轉
也和之前頂層頒布的一則通知有關
自然資源部5月印發了《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》
要求商品住宅去化周期超36個月的城市暫停新增用地出讓
（來源：自然資源部）
於是，一場從土地就開始的去庫存運動，在各城市之間逐漸蔓延開來...
01
今年供地計劃直接腰斬的城市，不在少數
每年各城市都會先出一份供地計劃，有點給2024土地市場做全年預算的意思
我們從各城市這份表單中得到
（來源：各城市自然資源局，僅供參考）
今年有可能大幅減少供地量高達50%以上的城市：廈門、蘇州（市區）、東莞、南京、寧波
其中蘇州（市區）的降幅很驚人，引起了我注意
蘇州（市區）2024年商品住宅用地供應僅為185公頃，同比去年降幅超過63%，可以說是斷崖式下跌
更為讓人感慨的是
如果把蘇州（市區）近十年的商品住宅用地供應計劃拉出來，你會發現
果斷地把供地量壓縮至了近十年最低，去庫存的態度非常之堅決
（來源：江蘇土地市場網）
而同為江蘇省的南京也不遑多讓，大有壯士斷腕之勢
從2021年開始，南京的商品住宅供地計劃，就開始連年減少
（來源：江蘇土地市場網）
從最高峰時期的710公頃，微降至2022年的660公頃，到2023年供應計劃僅為493公頃，今年的240公頃，已不足去年供應量的一半
說到土地供應，怎麽能少了被稱為土拍第一城的杭州
截至目前，杭州仍未正式公布2024年的供地計劃
不過去年開始杭州的商品住宅用地計劃就有所縮減，從687.74公頃到632.12公頃，小降了8%
（來源：杭州市自然資源局）
不過新政後杭州第一次土拍也就上架了4塊地，推地節奏大大放緩
預計今年杭州的土地出讓也將會繼續縮減
而在所有降幅城市中，廈門的土地供應計劃總量僅有約49公頃
而即便如此，受大環境影響下，還在急劇下滑
在《廈門市2024年住宅供應計劃》中公布今年廈門商住用地全年僅供應12幅，島外10幅，島內2幅
對比2023年25宗宅地出讓計劃，數量直接腰斬
（來源：廈門市自然資源局）
此外降幅較大的城市還有
濟南301公頃，同比減少23%，無錫225公頃，同比減少33%，長春166公頃，同比減少43%...
不僅是在前些年高速城鎮化的新一線和二線城市
這波土地供應縮水，三四線小城市，也跟上了趨勢
我注意到了環滬城市的用地計劃縮減幅度也頗大
首當其衝的是大家熟知的昆山
對比近十年的數據，這座典型的環滬城市放緩了自己的供地腳步
（來源：昆山自然資源和規劃局）
同樣，嘉興也在2024年的土地供應計劃裏減少了宅地供應
根據供應計劃，嘉興市區2024年商品住宅用地計劃124.4公頃，比2023年計劃供應的146.7公頃，減少了22.4公頃，減幅不高，但也達到了15.2%
最後來看全國一線城市
樓市健康如上海，2024年也減少了土地出讓計劃
（來源：各城市自然資源局）
廣州計劃減少8.7%，北京和去年持平
所有城市中，較為堅挺的則屬一線城市裏的北上廣，伴隨著人口不斷往大城市流動
一線城市樓市的需求量依然最大，依然有缺口和空間，因此並未放緩供地也能理解
所以，我們從土地的數據中
提前感知接下來兩年，最大的主旋律，就是減少住宅商品房供應
今年全國樓市的這場庫存，真的不是說說而已
02
不僅減少供應，容積率居然也在悄然鬆綁
再細看今年各城市已拍地的土地清單，其實不難發現
土地市場還有另外一個趨勢，正在變得越來越明顯
各城市供地的容積率也在發生著微妙的結構的變化
大家還記得去年十月的一則自然資源部發文嗎
其中有一條提到：取消遠郊容積率1.0限製
沒想到這麽快就在今年的土地市場得到了落實
越來越多城市的土地市場，開始出現1.0甚至以下的超低容積率地塊
我大致統計了如下表格所示
（根據公開資料整理，僅供參考）
這些低密地塊不僅看點很多，並昭示著全國土地已經全麵進入了新階段
首先很重要的信號，一線城市又開始出現了純別墅地塊
來自北京，要知道北京2023年全年的平均容積率為2.3
曆經12年，這座城市土地市場又再次出現了0.7容積率的低密項目
查閱網上資料，這塊別墅地塊位置地處順義中央別墅區
未來預計該地塊將打造大麵積豪宅產品，套均總價預估不低於2000萬元
（來源：網絡）
無獨有偶，杭州的郊區，純別墅地塊可能要來了
在富陽區2024年讀地手冊中，東洲板塊也上新兩宗容積率0.7的低密宅地
兩塊地麵積超300畝，坐落於黃公望森林公園旁，東側比鄰綠城富春玫瑰園
而上海在2010暫停了容積率低於1的地塊出讓
我們或許可以拭目以待，未來上海土拍市場，會不會再次上架容積率1以下的純別墅產品呢
第二個信號，來自於南京
不僅是郊區，即便是城市核心地段的低密地塊，也在宣告回歸
在被譽為南京豪宅板塊聚集地的河西新城，首次推出容積率低至1.01的低密住宅用地
媒體也預測，這塊地有可能超越周邊的葛洲壩中寧府，成為新南京地王
而在近期重點城市的土拍當中
低密住宅地塊越來越多，並不是偶發事件
容積率全麵下調，有可能成為接下來土地市場的趨勢
南京在今年公布的市本級住宅供地擬出讓清單的23幅地塊裏，就有17塊地的容積率低於2
（來源：網絡）
在杭州最新5月份的集中供地情況來看，同樣如此
杭州在最新一批次供應清單中，不僅隻推出了4塊地，放緩土地節奏
（來源：網絡）
更是一次性推出了四塊容積率都不高於1.65的地塊，實屬少見
土地出讓的容積率降低，一方麵也讓我們看到很多城市的土地供應，正在慢慢走向節製
到年底我們也可以回過頭來再複盤，今年各城市供地的容積率都降低了多少
另一方麵，和前段時間對中小戶型配比的放開的目的一樣
未來需要更多純正的改善產品進入市場，不管是大戶型也好，別墅也好
土地容積率下調，就是為了解決當下這個顯著的供求矛盾
因而我們也有可能告別那個，高容積率、90多平小三房、同質化產品泛濫的時代
讓置換客戶真正買到好產品，也將會是接下來的大趨勢
那麽，就看房企們對產品的研發，能否跟得上這種需求的迭代了
03
很多事不顯山不露水，但背後大趨勢可能會超乎我們的想象
樓市的供求關係，源頭來自於土地市場
土地的減少出讓，直接影響的是，新開工麵積的減少
這當然也是這個時代需要的
從2018年開始，我們進入了商品房住宅建設的高潮
2019年到2020兩年，全國住宅的新開工麵積連續突破了16億平方米
（來源：國家統計局）
以這兩年的住宅銷售麵積來看，2022年約為11.17億平方米，2023年約13.5億平方米
而2021開始，新開工的房屋麵積就開始急劇下滑
而按照當下的土地供應速度，房屋新開工麵積大概率不會突破6億平方米，回到2005年左右的水平
數字此消彼長，更快達到住宅商品房的去庫存的效果
這樣做的原因，也是為了減少部分城市，地方財政對於賣地收入的依賴，倒逼經濟轉型
全國賣地收入最高點在2021年，賣地收入達到約8.7萬億元，2023年降至5.8萬億元
（單位：萬億元 來源：國際城市規劃）
最高那幾年，一些城市土地財政依賴度高達90%以上
不斷新開工商品房，確實帶動城市基建發展
但是這幾年新增人口減少，不得不接受，未來新增的住宅用地需求在減少
直接削減土地供應
這也是從土地供應端就開始去庫存一個非常直接的方式
當然，新開工住宅麵積的減少，也意味著僧多肉少，房企間競爭會更加激烈
各城市不再大量供地的背後，看似是土地市場可能不再如當初火熱
但當庫存不再積壓，樓市才會慢慢走向良性，信心也會回歸
換句話來說，對於當下來說，這也可以是一個好的信號
隻有此消彼長，才是逆轉的開始