碧桂園森林城市:租不了、賣不出、退不掉的“鬼城”

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深陷債務危機的碧桂園內外交困,中國國內爛尾樓業主停止供款之際,海外樓盤也出現相同情況——焦點落在集團的馬來西亞巨型開發項目“森林城市”。這座“鬼城”為碧桂園帶來什麽潛在的危與機?我們從一位中國業主說起。

座落在馬來西亞最南端,多棟豪華高樓大廈聳立於海邊,麵向僅約2公裏之遙的新加坡。這裏是“森林城市”——中國龍頭建商碧桂園耗資1000億美元打造的海外商住項目,占地30平方公裏,工程始於2015年,被視為中國“一帶一路”戰略下的指標建案之一。如今,外界卻稱之為“鬼城”。

中國人藍小姐(化名)2017年在碧桂園的內地展銷中心,買下森林城市一個48平方米的單位,價值約100萬元人民幣。簽約時她繳了10萬元人民幣首付,餘下房貸分4年還款,但後來她決定停供。藍小姐接受DW訪問時說:“疫情爆發後,聽說房子出問題,很多配套都沒有兌現,房產證也辦不下來,我就不敢交(房貸)了,現在甚至沒有職員向我催款了。”

和藍小姐有類似遭遇的業主在內地維權不得要領,1個多月前他們遠赴香港,到馬來西亞駐港領事館和港交所請願。一行人甚至走到鬧市街頭拉橫幅,舉起紅字“碧桂園森林城市——新加坡旁五星級的坑”。

碧桂園債務危機嚴峻,這座“鬼城”再受到國際注目,中外記者到現場看到的不是萬家燈火,而是大量空置單位和荒涼社區。原定約20年的工期過去將近一半,工程進度僅達15%,原本計劃填海建造4個人工島,至今不足1個落成。據發展商所稱,目前蓋好2.8萬個住宅單位,有9000人住,遠低於容納70萬居民的目標。

  租不了、賣不出、退不掉

藍小姐目前剩餘2成房貸未繳,雖然單位已經完工,但令她最不安的是碧桂園一直不交付房產證。“有的業主付清房款和交齊資料3年了,都還沒拿到房產證,碧桂園一直隻是推塘疫情和馬來西亞政府效率低,我們都不知實情。”她向DW說:“沒有房產證就是爛尾樓,房就不是我的,錢就打水漂了。”

令藍小姐心動買下人生首個海外物業的原因,是碧桂園當年號稱森林城市已獲批為“獨立關稅區”,以及讓業主的子女以華僑生身份透過優待渠道考入中國名校。事隔多年,她稱這些承諾依舊隻聞樓梯響,而且物業性質亦由純住宅變為商住共用,大失預算。藍小姐說森林城市許多業主都是中國人,實際搬進去住的少之又少,甚至她本人也未踏足過當地。

新冠疫情加上內房危機爆發,手上那本已高於馬來西亞市價的物業麵臨貶值,她形容一眾業主陷於兩難,“租不了、賣不出、也退不掉”。居於浙江的她自從2年前停供房貸後四處奔走,去過碧桂園的廣東順德總部維權,並向法院遞交起訴書卻一直無法立案,也不予解釋。以她所知,身邊有過百人曾經嚐試在國內告狀但都失敗,部分人士向DW透露因議題敏感未能受訪。

要供養年幼孩子的藍小姐慨歎,“疫情令收入銳減,上班都很難,房貸繳不下去,想賣樓也賣不掉”,對家庭經濟打擊甚大。“現在最希望能把房子退掉,但感覺沒什麽希望,太難了。它自己都沒錢了,怎麽可能給我們退錢呢?”

  金融特區助鬼城翻身? 

牛津經濟研究院中國經濟學家盧姿蕙(Louise Loo)接受DW訪問時指,海外項目占碧桂園總資本大約10%,當中森林城市是最大的一個。除此以外,碧桂園在馬來西亞南部柔佛州還有2個項目,分別是耗費180億元和46億元人民幣的金海灣(Danga Bay)和中央公園(Central Park);另有2個發展項目位於其他省市。

當初碧桂園集團擴充版圖至馬來西亞,被視為進軍國際的重要一步。聲勢最大的森林城市以中國內地人為主要目標客群,馬來西亞前任政府曾一度表明反對,不滿它為外國投資者而建。現任政府態度轉變,總理安華(安瓦爾,Anwar Ibrahim)上月底宣布把森林城市列為“金融特區”,建議給予區內雇員15%所得稅率優惠、向外籍員工提供出入境便捷通道等待遇,以吸引國際投資和人才。消息一出,市場期望此舉能成為“大白象”翻身的機會。

森林城市區域副總裁沙魯依占(Syarul Izam Sarifudin)認為,安華的政策反映當局對森林城市深具信心。他向《聯合早報》表示:“這規劃將帶動柔佛和整個區域的經濟發展,我們期待並堅信這會是一次長期且成功的合作。”碧桂園早前指,森林城市的發展計劃將如期執行到至少2025年,公司可能重新檢視往後的規劃。

不過未必個個業主樂觀,藍小姐擔心:“馬來西亞政策變來變去很難說,即使給了政策,到底吸引到多少人、最終能否達成目標也是未知數。而且我沒有房產證,就算成為金融特區,(房子)也變不了現。”當地房產界人士向媒體表示,在細節公布前預料不會刺激銷情。

  暫避違約 複蘇路仍崎嶇

飽受債務危機困擾之下,碧桂園再度避過違約。路透社週二(9月12日)引述消息指,債權人批準它把6隻境內債券的償還期限延長3年。碧桂園上週在死線前最後一刻,於境外支付了美元債券利息;未來數週還須支付5隻離岸債的票息。

紐約律師事務所Kobre & Kim合夥人韓星(John Han)向《華爾街日報》分析,由於中國法製令國際債權人難以取得內地注冊的資產和子公司,因此一旦出現債務違約,境外資產或許會成為目標。而森林城市是碧桂園在境外最有價值的資產,可助債權人收回最多15億美元。

經濟學家盧姿蕙向DW表示,延期還款協議和加快資產處理,例如出售廣州亞運城股權等,都有利扭虧為盈。但她認為碧桂園的主要問題源自國內,複蘇之路仍然崎嶇:“碧桂園60%業務麵向低線城市,但該區需求疲軟且庫存高企,公司的杠杆率依然居高不下,沒有充分滿足北京的三條紅線要求。”

“示範房企”碧桂園本是少數沒有拖欠債務的中國開發商,今年上半年錄得巨額虧蝕,股價大瀉約6成。集團披露有1087億元人民幣債務將於12個月內到期,分析指它的存亡將牽動中國經濟。為了救市,包括北上廣等多個中國城市陸續實施“認房不認貸”政策,中央同時下調房貸利率。對於碧桂園的舉措,盧姿蕙分析:“頂多隻能幫助緩衝宏觀房地產調整的負麵影響,但不太可能令樓市上漲。畢竟,最終目標要減少中國經濟對碧桂園的依賴。”

藍小姐的第一套碧桂園物業,為她留下了深刻的創傷。這經曆令她失去的可能不止積蓄,還有對中國房企的信心。“碧桂園不是世界500強企業嗎?我們也是衝著對它的信任才買了這房子,現在卻發現是虛假宣傳。買了森林城市後,碧桂園國內的項目想都不敢想了,不會再買的,太心酸了。”