在內地人赴港搶房前，香港人早就在反向抄底深圳寫字樓。
深圳中原寫字樓部在2023年的市場報告指出，香港客戶數量在增加。深圳中原的成交數據顯示，2023年，港人在深圳寫字樓市場的成交宗數、成交金額同比增長94%、876%，甚至出現一筆金額逾2億元的交易。
港人北上投資，直接催化劑是執行16年的“限外令”取消，港人在深購買商辦物業再無限製。另一方麵，經過三年的深度調整，深圳商辦物業價格大幅回調，甲級寫字樓價格重回10年前，租金回報率走高，也吸引了中長期投資客出手。
港人北上抄底深圳寫字樓
得益於“限外令”的取消，北上購置商辦物業的香港客戶成了深圳寫字樓市場的一抹亮色。
“限外令”已執行16年。2007年7月發布的《深圳市國土局關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》規定，境外機構隻能在深圳購買用於辦公所需的商品寫字樓，境外個人隻能購買一套用於自住的商品房。
“香港客戶在深圳商辦市場一直扮演著重要角色，‘限外令’之前，中原工商鋪成交比例中，香港客戶一度超過50%。”中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫表示，自2011年以來，深圳商辦市場一直較為低迷，缺乏香港客戶投資是重要的因素。
據時代周報記者了解，“限外令”執行期間，中原工商鋪成交的香港客戶占比銳減至10%。
2023年9月，“限外令”取消，深圳非住宅類的商業辦公物業、商務公寓等對港澳居民放開，一舉提高香港客戶的入市積極性。
深圳中原工商鋪部的成交數據顯示，2023年，港人成交33宗、3.63億元，相比2022年全年的17宗、3719萬元，成交宗數接近翻倍，成交金額大幅提升876%。
一筆過億的大宗交易，將港人投資熱情推向高潮。深圳中原工商鋪部寫字樓一部總經理田慧介紹道，一名香港客戶購入榮超經貿中心建麵6043平方米的二手物業，交易金額超過2億元。
田慧表示，購買深圳商辦物業的香港客戶，兼具自用與投資的需求。“純投資意味著他們有運營能力，可以把回報率拉得更高。另外，這個價格確實很便宜，客戶看好未來前景，以後可能加一點點價也能賣掉。”
第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人、高級董事羅誌文對時代周報記者分析道，真正出手的客群普遍有三個特點，“一是他們所處的是確定性較強的行業，二是他們在行業內處於相對領先地位，三是他們的業務規模和前景是相對可靠的。行業未來有成長空間，企業當下有比較明確的需求，所以當價格低到某個程度的時候，租和買的成本接近，他們就出手了。”
由於買家的特殊性，羅誌文認為，香港“撤辣”並不會對港人投資內地商辦物業產生太多影響。“在內地購買寫字樓的客群，大多數是有實際的經營需要，是對內地的長期投資行為。‘撤辣’後，香港房地產會是一個並列的選項，不會導致北上資金完全回流。”
田慧認為，深圳寬鬆的市場環境、優惠的稅費及貸款政策等，將令投資市場更活躍，預計2024年香港客戶的比重會穩定增長。
寫字樓價格跌回10年前
相比於住宅物業，深圳寫字樓市場的調整更為劇烈。
來自深圳中原寫字樓部的數據顯示，2023年深圳三大核心區域——福田、羅湖、南山的寫字樓租售單價，較曆史最高值均有20%以上幅度的下滑，價格回到10年前。戴德梁行的數據也顯示，截至2023年末，深圳甲級寫字樓平均租金為186.5元/月/平方米，幾乎回調至2013年的水平。
需求下滑的背景下，深圳三大核心區寫字樓的買賣價格出現“3字頭”。2023年，福田、羅湖、南山的寫字樓平均成交價分別為4.2萬元/平方米、3.1萬元/平方米、5.0萬元/平方米，分別較曆史最高點下跌29%、22%、29%。
租金回調幅度更大，“供應大戶”南山區的租賃價格重回“1字頭”。福田、羅湖、南山的寫字樓平均成交租金分別為222元/月/平方米、125元/月/平方米、146元/月/平方米，分別較曆史最高點下跌42%、35%、32%。
位於南山的深圳科興科學園，曆史最高租金曾觸及220元/月/平方米，2023年的平均租金為140元/月/平方米，降幅超過36%。
時代周報記者走訪了解到，為了招租，寫字樓業主不得不通過降租、贈送裝修、延長免租期等手段招攬客戶。一名負責科興科學園招商的人士告訴時代周報記者，園區目前一二百平方米的小麵積物業較為緊俏，大麵積選擇充足。一間200平方米的物業，報價約160元/月/平方米，扣除物管費則為140元/月/平方米，如果租約長，還有議價空間。
科興科學園附近的一個全新寫字樓項目，於2023年底啟動招租，目前還有不少大麵積物業在租，最低租金可以談到100元/月/平方米。
“租金下跌本質是供需失衡的結果。”羅誌文表示。
第一太平戴維斯統計數據顯示，2023年，深圳共錄得13個新項目入市，帶來91.9萬平方米供應。因內外部經濟環境挑戰猶存，多數租戶普遍收緊預算，全年租賃需求處近年低位，空置率同比上升4個百分點至28.9%。鑒於企業租賃決策周期延長，業主普遍降租以增強吸引力，租金指數同比下降5.4%。
另一方麵，主力客群發生結構性變化，跨區選址推動多中心格局形成，也對傳統核心區的租金造成一定衝擊。
“深圳是一個比較新的城市，很多商務區發展較快，交通、配套都很齊全，項目品質也不錯，會稀釋一部分核心區的客戶。比如福田CBD的客戶搬遷到車公廟，後海的客戶搬遷到前海、超總。”羅誌文表示。
當然，企業自身也有降本增效的需求。“一部分企業確實經營壓力比較大，租約到期後從最核心的商圈搬到次核心商圈或中心區邊緣。我們接觸到的一些科技公司、製造業企業已經做出這樣的選擇。”羅誌文進一步表示，當租戶的選擇增多，業主方會希望在不確定性的市場環境下留住支付能力較強的客戶，所以也會主動減租。
福田中心區一招租中的寫字樓物業，時代周報記者攝
對於寫字樓市場未來的走向，業內的判斷偏謹慎樂觀。
“價格仍然有一定的下調壓力。”羅誌文表示。
第一太平戴維斯監測數據顯示，2024年深圳寫字樓預計新增供應達89萬平方米，市場去化或隨大規模新增供應而進一步承壓。在此背景下，業主為實現預期去化目標將延續以價換量策略，平均租金預計於短期內保持下降趨勢。
“大多數企業的增長不會是爆發式的，但每年都有一定體量的寫字樓供應，加上存量規模不小，今年寫字樓租金依然有一定的下行壓力。但局部市場和項目跌幅將有所收窄至接近底部。”羅誌文說。
“我自己的看法是，深圳寫字樓最壞的時期已經過去了。”鄭叔倫認為，目前深圳寫字樓市場已經轉向複蘇，市場上開始有投資的需求，長期穩定的投資回報率吸引中長期投資客入場，隨著各種政策利好因素不斷釋放，市場預期信心將逐步恢複。