首付3萬，在惠州買房
26歲的譚思遠付了3萬首付，拿下了惠州一套將近90平米的房子。
他是廣西人，在東莞上班。去年有了買房的打算，但看了一圈東莞的房價，平均兩萬一平米，首付要五六十萬，而他的預算隻有三十萬——他能拿出10萬，還有20萬要靠爸媽。被現實暴擊之後，他隻好放棄東莞，去看臨近廣州的增城，那裏倒是首付隻要三十萬左右。父母勸他回老家買房，但他對未來人生的想象從來不在那裏。察覺到父母不願意出錢，買房的預算從30萬又降回10萬，他覺得買房的希望破滅了。
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去年3、4月份，在中介的朋友圈，他第一次看到“買房送首付”的宣傳。這個樓盤就在惠州，離他工作的地方有100公裏，開車一個半小時。一開始惠州這座城市沒有在譚思遠考慮的範圍內。他在東莞工作，去惠州看什麽呢？他一直沒去。
兩個月後，他接到一個中介“語氣很真誠”的電話——20萬的首付，隻需交3萬定金。之後拿著和開發商簽訂的認購書去銀行辦理按揭貸款，半年之後，開發商會通過相應的渠道打給他17萬，他拿著這17萬，加上定金就可以交完首付。
譚思遠將“首付三萬買房”寫成帖子發表在網絡上，許多人來私信詢問，有人覺得他有勇氣有魄力，也有人覺得“現在買房就是被當韭菜割了”，而他周圍的同事，在看到他的經曆之後，開始考慮要不要去惠州買房。
廣東惠州©視覺中國
“開發商幫你交首付”，這種在過去不可想象的事，正發生在惠州，一個談不上繁華，但也絕對算不上偏僻的普通城市。當中國房地產市場持續二十年的高歌猛進走向終結，開始整體下行之時，會發生什麽，發生在惠州的故事，又可以看成是一個城市樣本。
惠州毗鄰深圳，在許多宣傳裏，被稱為“深圳的後花園”。2018年，深圳地鐵14號線開工，這一條線通向惠州，周圍的房價也隨之水漲船高。房價先是輕易破萬，然後直追兩萬，最好的房子每平甚至上探到兩萬八。那時，房地產商打出的廣告標語是“一站深圳，兩站香港”“為深圳人定製一座城”，開發商是不可能幫你付首付的，營銷中心站滿了人，買房“基本靠搶”，一次性首付五成的，排前麵，首付三成的，排後麵。
一名房地產銷售回憶2020年惠州樓市的紅火，她說，那時“傻子都能賣，隻要你能把人帶去售樓部就行”，上班第一個月，她就有開單，每個月平均能賣出三四套。在房價起飛之時，買房也可以是一次衝動消費：一位在大亞灣居住的業主，四川人，來惠州玩時，順手就把房子買了。
2020年3月18日，廣東惠州，樓市複蘇，購房者在售樓處參觀沙盤©視覺中國
但這樣的烈火烹油在2021年戛然而止，疫情的封控讓許多人無法跨城看房，整個行業變得冷冷清清。放開之後，一切也沒有好轉。5月26日，澎湃新聞發布一條《惠州樓盤打折創紀錄最低4.8折》的新聞，惠州的樓盤備案價有的從每平米1.47萬降到9千，有的地方售價直接賣7千。對此，大亞灣區房管局的回應是，房企降價屬於市場行為，手續齊全可以正常網簽。
曾經在房地產廣告中被吹得天花亂墜的地理位置、城市配套、周邊商場都不再重要，現在買房，主打的就是“性價比”。
但即使是骨折式降價，房市依然低迷，昔日的景象不存在了，現在的情況是“中介比客戶還要多”。
據世聯行數據，截止至2023年6月11日，惠州2023年住宅網簽累計31333套，惠州市可售住宅約為151656套。若按近兩個月惠州市網簽新房的銷售速度，目前的新房可售量約需2年才能被市場完全消化。
一位中介將樓市迅速下降的過程稱為“淪陷”，他開始以一種新的方式推銷房子，每天薦房的標題都帶有“淪陷”兩個字。“惠陽也淪陷了”“臨深空港淪陷了”，再過一天是“（惠州）大亞灣也淪陷了”。
“沒見過這麽跌的。”
當惠州房市低迷之時，有譚思遠這樣的買房客逢低入場，就有更多人苦在其中。
買房4年後，陳亞後悔了。
2017年，她剛剛畢業，校招進了一家深圳的企業，就被家人催著在惠州買房。那時正值樓市的上升期，房價將近1.3萬一平，她在惠州看中一套64平的房子，總價達80多萬。
彼時買房更像是一種“效仿”行為——她的母親隻是看到朋友在惠州買了房，連忙也催著女兒買。陳亞沒有惠州的公積金，隻能走商業貸款，那時的房貸利率高達6.1%。家人幫陳亞付了首付後，她又貸款了56萬。當時她的工資隻有6千，房貸就占掉一半。
陳亞原先的打算是，買房之後，讓老家的父母搬過去住，離她近一點，但後來發現這樣並不現實。她在深圳租房，在惠州買的房子她一天沒有住過。
廣東惠州©視覺中國
出租也不是一個劃算的選擇，租金1600，裝修費還需要一大筆，相當於租三年，裝修費才能回本。兩個月前，她剛剛還完房貸，但完全沒有輕鬆感，陳亞所在小區的房價已經掉到了1萬左右。而房貸利率也降到了3.9%，已經接近公積金貸款的水平。她按照最近的房價算，比當初購入時已經虧了30萬。但自己的房產證辦得晚，她又不能出手賣掉。
今年2月，惠州二手房限售政策從拿證3年調整為1年，據每日經濟新聞，惠州的二手房掛牌量隨之猛增，僅周末兩天，貝殼平台上的惠州二手房掛盤量就新增超過6000套。但在房市不振之時，想把房子賣出去並不是一件容易的事。山東人趙平將房子掛出去兩個多月，隻有零星幾個人來看。當初投資時設想的以租養貸沒有實現，房子空了三年多，已經虧了三十多萬。他感歎惠州的房價：“沒見過這麽跌的。”
東北人劉莉莉住在惠州大亞灣，前不久她聽說鄰居要賣房。她當時候很驚訝，試圖勸他再等一等，他們小區旁即將新建一所學校，房子說不定有漲價的空間。但對方沒有等下去，很快，這間一百多萬的房子以80萬左右的價格出售了，她聽說對方家庭變故，付不起房貸，鄰居再也沒回來過。
後悔的情緒在一些購房者的心中蔓延。有時，也會顯示到房地產中介的手機裏。
房產銷售蔡嘉慧常常在半夜收到購房者的消息，對方懊惱地說，自己的房子168萬時他不肯賣，現在150多萬沒有人要。蔡嘉慧也無奈，“你的房子是挺好的，但是（別人）還有更好的選擇是吧？”
惠州大亞灣©視覺中國
另一位房地產中介也經常收到客戶的訴苦信息，說自己運氣不好，買的房子虧了三十萬。他隻能安慰對方：“這不單單是你一個人。不著急用，就先放著等待市場回暖，行情好一點再出手，如果著急用錢，現在要賣的，該割肉還是得割肉。”
但內心中，中介們真的相信當地的房市還會回暖嗎？一位年輕人在網絡上糾結在深圳坪山還是惠州買房。她發帖讓大家介紹惠州房源，評論裏有許多惠州的房地產中介，他們的建議清一色成了“別來惠州”。
房市的蕭條，首先傳導向的就是中介行業。蔡嘉慧的同事自從去年11月份開了單，也就是賣出去一套房後，到現在再也沒了生意。許多中介門店都關了門，幹不下去的中介轉行了，有人去跑了滴滴，有人進了工廠，還有人出去做了生意。
剩下的人工作變得更“卷”了。為了提升銷量，蔡嘉慧開始去發傳單，這是最古早的獲客方式。整個人相比於之前，黑了一圈。後來她又開始進軍短視頻行業，白天拍攝、看房，聯係客戶，晚上忙著直播和剪片。她比朋友幸運一些，每月依然開1-2單。但她也有苦難言，2020年她同樣在惠州買了房，她不敢輕易換工作，這份房地產中介成了她幹得最久的一份工作。
在樓市火熱之時，再沒有比房產中介指著樓盤告訴你“我也買了一套”，更有說服力了。但“有福同享”轉眼就成了“有難同當”，另一位房產中介也貸款在惠州大亞灣買了一套房子，在2018年上車。70平米，兩室一廳，帶裝修，總價65萬，月供三千。疫情期間，業績不好，他要還房貸，就得找朋友親戚“支援一下”。過去和同事們“大手大腳花錢聚餐”的日子不存在了，現在他開始自己做飯。
瘋狂之後的樓市
過去，從外地來惠州買房的人可以大概分為幾類：一類香港人，由於香港的房價過高，許多香港人看中了離香港隻有40分鍾高鐵路程的惠州，買房養老；一類東北人，2017年左右，海南等地出台“限購”政策，廣深的房價也在不斷上漲。買不到房的北方人，也將目光投向了這裏。
中介張文鋒曾經遇到過資金雄厚的東北人，他在海南有一套房子，之後又來惠州買房，來的第一天就讓張文鋒帶他去海景房看看。但海景房附近生活不便利，他聽從張文鋒的建議，回了市區買房——全款140萬。
當然，投資客往往來自全國各地，他們實力雄厚，可以全款買房。即使資金不足，他們看上去擁有仍有充足的信心。他們深諳樓盤和市場，不需要中介介紹，想要什麽房子，發給中介，讓他們找到就行。其中許多人都靠著當時的紅利掙到了第一桶金。
但如今時移勢易，投資客退場，最後一類“深漂”的年輕人，也就是剛需成了買房主力——不想回老家，又對深廣房價望而卻步的年輕群體。深圳平均6萬一平的房價，在惠州隻要一萬出頭。
在房地產行業幹了7年，接觸了無數的購房者，在今年，劉文鋒發現，現在剛需客的單子要達8成、9成。而2020年之前，投資客和剛需購房者的比例各占一半。
他明顯感受到“購房者”的狀態不一樣了，“以前的客戶看了喜歡，覺得差不多就能買，現在的客戶會猶豫得更久，反複掂量。”
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和投資客不同，剛需群體買房要經過仔細的考察。每個群體都有不一樣的要求。上班族通勤距離是最先考慮的因素，家裏有孩子，要了解周邊的學校。如果還有老人，要了解買菜的區域。
與此同時，許多隱藏的時間節點也卡在買房的決策上，比如在深圳買房，五年社保是買房的入場券。又比如，孩子的上學時間幾乎是確定的。蔡嘉慧觀察到，很多深漂群體都是為了孩子上學才來買房。
去年，蔡嘉慧接了一對客戶，對方是一對93年的深漂，他們的孩子9歲，在老家已經出現了各方麵的情緒問題，他們不願意繼續讓孩子成為留守兒童，買房之後，準備將孩子接過來住。
對於“深漂”劉莉莉，買房的念頭是突然出現的。2018年，她和先生在深圳待了三年之後，決定買房。她不想在深圳有壓力，於是將目光投上向惠州。這裏靠深圳近，上班方便，那時大灣區的整體風向看上去都好。幾乎沒有絲毫猶豫，進售樓處不到半小時，她就把房子定了。
劉莉莉還記得她和丈夫剛來在深圳，住在握手樓裏，一個月1700元，不到20平米的房子，看不到陽光，哪裏都特別黑，到了回南天，屋子裏全都是水，壁虎和蟑螂隨處可見。
三個月到期後，他們決定再也不住這樣的房子。丈夫堅定地說，為了更好的生活，我已經放棄了很多東西，不能再降低生活的質量。
拿房之後，劉莉莉決定做一個跨城上班的“戰士”。6點15起床，7點18分出門，7點25坐上巴士，8點50到公司打卡。
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在大亞灣，往返深圳地鐵的巴士業務應運而生，許多深惠通勤的人會購買一張550元的月卡，每天坐車往返深圳的地鐵口。這輛巴士上，往往很安靜，大家尚未清醒，一路都還在補覺。
直到適應一段時間之後，她才感受到愜意。她和丈夫在兩年之內還清了房貸，選擇丁克生活，還養了一隻貓。
消失的投資空間
在首付的問題解決之後，為了買房，譚思遠還貸款56萬，三十年的貸款利息達到47萬。月供2800，扣除公積金，需要交2400，他將工資被分成三份，一份房貸，一份日常使用，一份存起來。
許多人來找他谘詢，也想效仿他，有的買到了房子，有的卻後悔了。
有人交了三萬定金之後，發現月供需要四千，無法承擔，想要退掉房子，和開發商拉扯3萬塊錢定金；有的買了後才發現，房子周邊都是工業區，沒有軌道交通，房子一棟一棟孤零零地立在那裏，離市區很遠。
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譚思遠顯得謹慎得多，買房時，他做過細致的規劃和篩選。去看房時，他要看開發商的房管局備案價，查預售證書、監管賬戶。不利因素公示牌也要看。他排除了一些選項，位置太偏不行，出入不便不行，小區外空地太多也不行，因為那樣不確定因素太大，他不知道這些空地以後會建什麽，他確定了自己喜歡的戶型，一定要有兩個陽台，因為他不喜歡把衣服晾在客廳陽台上。最好是低樓層麵向花園，因為那裏景觀不會有太多變化，也更加安靜。
曾經蜂擁而至的“搶房”現狀不複存在，對於房子增值的信心也逐漸消退。買下房來供得供起、適不適合居住成為最為現實的考量。那些華麗的廣告語、對於未來的保證和區域發展規劃，再也無法代替此時下降兩三千的房價，以及目前所能抓住的關於房子的所有細節。
剛買房的那一個星期，譚思遠整個人都是懵的。買房這件人生大事突然間就以一種快速而奇妙的方式塵埃落定。同時，他心裏也充滿了各種顧慮。擔心失業供不起房貸，擔心生病沒辦法掙錢。擔心國際形勢，也擔心自然災害。有時他會上網搜，“地震了震壞房子，銀行理不理賠？”或者是“能不能正常交樓？”
而隨著不斷下跌的房價，昔日的投資屬性不再，高價入手的房子，如今麵臨著兩種命運——低價賣掉，或者自己居住。
那一套純投資的房子最終沒有給山東人趙平帶來回報，相反，讓他壓力倍增。
房子是趙平的父母2019年買的，父母付了首付之後，他背上15年的房貸，每個月要交4500元。在青島，他和妻子還需要供著另外一份房貸。惠州離家鄉太遠，他從未想去廣東發展，如今看起來這隻是一個失敗的投資。
他們對這套房子的價值不再抱有期望，現在，他和妻子決定要一個孩子。他們計劃是降價賣掉惠州的房子，將錢作為在青島買另外一套房的首付。實在賣不掉，就自己留著。
陳亞也不再需要惠州的房子。後來，她遇到了現在的丈夫，丈夫在東莞有房，精裝修，又靠近地鐵口，居住起來比在惠州方便。他們並不需要兩套房子。但她內心給自己的房子畫了底線，如果價格跌破60萬，她就不賣了，留著自己住或者給父母養老。
30歲的蔡嘉慧賣掉了她2020年買的房子，今年3月份掛牌出去，三個月後，她的房子剛被買走。她很直接，定價按照目前的市場價走，她很清楚，現在這個行情，不可能高於市場價。
最終，房子虧了40萬。
“居住”而非“投資”，開始成為惠州買房客的共識。一些新的跡象也在出現，一位房產銷售察覺到，在以前，總是一個男孩在快要結婚時，帶一個女孩來看房。而現在，往往是女性獨立過來買房。她們大概30歲左右，不願意結婚生子，準備買一套給自己養老。
惠州一處房地產售樓處©視覺中國
一位客戶告訴她未來的計劃：在惠州買一套房子居住，考惠州的公務員，並在10年內提前把房貸還清，日後就在這裏養老。
譚思遠也是這麽打算的，今年九月，他即將拿到屬於自己的房子，那時，他打算離開東莞，在惠州找一份工作，定居下來。
? 陳亞、劉莉莉、趙平、譚思遠為化名。