環北京香河、燕郊一帶房價遭腰斬，開發商送出各種優惠回籠資金。圖為大陸的一處樓市廣告。（圖片來源：PETER PARKS/AFP/Getty Images）

最近網上流傳一種說法，“房子最終砸在銀行、地產商等其他機構手裏是硬著陸，房子最終會砸在普通老百姓手裏是軟著陸”。即便是情緒宣泄的吐槽，這個說法也太過分了。

如果房子砸在老百姓手裏，不是理想中的軟著陸，而是爆大雷，而且是整個經濟運行出問題的大雷。

房價硬著陸，老百姓是最大受害者

“房子砸在房產商、銀行手裏”，首先錯在產權債權不分。銀行並不持有產權，隻有房產商和老百姓的債權。要說房子砸在誰手裏，那就隻有房產商和老百姓了，而且主要是老百姓。

央行公布的數據顯示，2022年末53.1萬億房地產貸款餘額53.16萬億元，其中個人住房貸款餘額38.8萬億元，占比高達73%。顯然，房地產商的負債遠遠低於老百姓。

因此，如果房價硬著陸，老百姓是首當其衝受害者。但是，銀行作為債權人，也要麵對債務危機的衝擊。2008年美國次貸危機和上世紀90年代日本“泡沫經濟”破裂危機，都是這樣發生的。

2007年，美國房價開始大麵積下跌，大量按揭斷供開始危及金融市場。2008年，美國房價下跌50%，次貸危機隨之爆發。金融危機是宏觀經濟事件，但是究其根本，都是微觀經濟運行的星星之火點燃的山火爆發。

每一場債務危機爆發，都是“與汝偕亡”的慘烈災難，債務人和債權人都是輸家。

別以為老百姓就好“對付”了

認為老百姓比較“好對付”，那是大錯特錯。

天真地認為房價暴跌後，老百姓還會做冤大頭忍痛還貸，是打錯了如意算盤。還貸成本遠遠大於違約成本時，經濟核算的理性自動發揮作用，“用腳投票”是市場賦予每個人的天然權利，誰也對付不了。

美國次貸危機時，就發生了這一幕。60%以上的按揭違約都是主動斷供——未必還不起，就是不想還了。老百姓又不傻，房產市價和預期價格均低於貸款餘額時，很多人會選擇做“老賴”。

銀行專業對付“老賴”，大不了把房子收了拍賣就是了。以為普通老百姓，又不是“大而不能倒”的大企業，好對付。其實不然，按揭大麵違約發生後，銀行大量沒收抵押房產非但不能止損，反而會造成惡性循環。日本泡沫經濟崩潰時，就出現了這樣的問題。

日本社會有很強的“恥感文化”，普遍看重信用，欠債還錢比天大。因此，日本銀行有強勢的傳統。危機爆發後，銀行很強硬，收房收到手軟。可是，收了房就要拿出來賣，一時間市場供給大增，房價加速下滑，市場信心更崩了。

本來畏首畏尾的也選擇主動棄貸——看著新聞上成千上萬的斷供數字，“恥感”的防線崩塌了。市場恐慌情緒大麵積蔓延，誰還敢接盤。幾輪惡性循環後，房子全砸在了銀行手上，賣不出去不說，還得倒貼大量稅費。

那麽，銀行是不是可以通過司法途徑對主動斷供者加以製裁呢？是可以，可是，銀行卻不敢了。成百上千的官司，訴訟成本是極其高昂的。更重要的是社會輿論的巨大壓力，危機爆發後，社會輿論本來就對創下大禍的金融行業高度不滿。

千夫所指的銀行還要把人家趕出家門，又拉了大量仇恨。再發起大量訴訟“極限壓榨”，非得成為全民公敵不可。動彈不得的日本銀行威風掃地，最終隻能默默地吞下苦果。長達二十年的壞賬處理，拖累了整個日本經濟。美國次貸危機發生後，美國金融機構部分吸取了日本同行的教訓，對按揭違約更多采取了協商處理的靈活方式，緩解了危機的破壞力。

老百姓不想對付誰，但也不是那麽好對付的。出現少數“老賴”是個體失信，銀行可以應對自如。但是，出現大麵積斷供、止贖，性質就發生了變化，肯定是經濟運行的係統性問題，老百姓憑什麽為日本政府和日本央行的錯誤決策買單？資產泡沫化的大鍋，老百姓背不起，也背不動。

如果中國房產出現硬著陸，房子砸在手上的老百姓，也會“用腳投票”狠砸銀行。

那麽，“讓房價緩慢平穩下跌實現軟著陸”的“理想狀態”，就能解決問題嗎？不能，這種“軟著陸”隻會把房子砸在地方政府手上，同樣會爆發債務危機。

“軟著陸”，才是房子砸在了地方政府手上

要實現“房價緩慢平穩下跌實現軟著陸”，隻有靠限價等政策手段強行鎖住房產的名義價格。講白了就是政府定價，不讓房價跌。但是，保住的隻是名義價格，名義價格和真實的市場價格預期嚴重背離，交易量就保不住了。老百姓無心也無力接盤價格虛高的樓盤，房子怎麽“砸”到老百姓手上呢？

房子賣不動，土地也乏人問津。土地財政依賴度大的地方政府著急了，自家城投下場，自導自演托市的戲碼。但是城投哪來的錢？美其名曰“國有融資平台”，其實就是個皮包公司，“皮包”裏隻有政府信用背書。

前幾年部分三四線城市的土地市場，玩的就是這種左手倒右手的土地金融遊戲。結果都看到了，城投債堆積，房子砸在了地方政府手裏。這才有了鼓勵公務員買房、農產品充首付等等怪力亂神。

所以，不少三四線城市樓市的政府指導價確實“緩慢平穩下跌”，甚至根本不跌。但是成交量大幅下滑，土拍無人問津，深陷債務危機，這真是“軟著陸”嗎？

和美日當年“硬著陸”唯一的不同是，房子全砸在了城投及其背後的地方政府手裏了，這也很符合邏輯。地方政府深度幹預和主導了房地產業時，就注定會成為最大的接盤俠。

結語：軟硬不吃，左右為難

今天中國房地產金融正處於“軟硬不吃”的兩難境地。如果發生房價暴跌“硬著陸”，近40萬億的個人住房貸款有債務危機風險。如果繼續價格管控下“軟著陸”，65萬億城投債還是債務危機風險。

要走出這一左右為難的困境，沒有捷徑。隻有為中國房地產尋找新的“錨點”，老百姓的收入提高、重拾信心，願意買房、買得起房才行。這是整個經濟運行的大課題，而不是房地產行業的局部問題。不是“房地產拉動經濟”，而是經濟向好才能拉動房地產。

目前而言，軟硬不吃、左右為難的房地產行業沒有多大發揮的空間。耗費大量資源、反複橫跳，並不會改善房地產的處境。如果不認真反思、及時做出根本性的改變，那麽該來的遲早要來的。負薪救火的瞎折騰，隻會讓雷越來越大。

（全文轉自微信公眾號關胖本胖）