4 月 7 日電 ( 中新財經記者 左宇坤 ) 又是一年年報季。跋涉過上一年的霜雪，房企的掌舵人站在嚴冬盡處展望豔陽。
憂患意識頗強的萬科鬱亮兌現了利潤企穩回升的承諾，開始躬身賺小錢、長錢、辛苦錢；碧桂園楊惠妍在複雜局勢中完成了與父親的權杖交接，以職業經理人的自我定位直麵當下；今年一季度唯一一家銷售額超千億的房企保利發展保持了低調，新一年仍以做大做強自身要求自己。
在現金流與利潤的不可得兼中，他們以犧牲後者穩住陣腳；房企化債進入加速期，他們在漫長的博弈中力求贏得債權人小組支持。" 最艱難的時刻已經過去 " 成為行業共識，但要如何適應新形勢、達成新的平衡狀態懸念依舊。
當 " 長期主義 " 被重新定義，擺在這些大佬麵前的，早已不隻是一道 " 蓋好房子就能賺錢 " 的入門題。
房地產樓盤。中新社記者 張斌 攝
行業邏輯生變
" 房地產仍然是一個大行業、好行業。" 曾經以保守、謹慎著稱的中海地產，成了今年最樂觀的房企。中國海外發展董事局主席顏建國在業績會上透露，今年製定了銷售增長 20% 的目標，並對實現這個目標充滿信心。
立下 " 海口 " 的中海，在今年一季度實現了銷售增速優於大市。轉為更加進取風格的中海意識到，當前房地產正處於上下半場轉折期，想要搶抓發展機遇時不我待。
保利發展董事長劉平也將 2022 年視為不平凡的一年，因為行業發展邏輯發生了根本性變化。他認為，目前房地產行業正處在由 " 規模擴張 " 轉向 " 高質量發展 " 的關鍵時期，總體將表現出 " 趨勢修複、結構優化、動能轉換 " 的新特征。
" 新行業周期應積極把握新型城鎮化、居住品質改善需求帶來的結構性機會。" 劉平說。
盡管 "2022 年行業形勢的嚴峻性遠遠超出了年初的預計 "，萬科董事會主席鬱亮依然認為，未來的新房需求 " 上有天花板，下有保底線 "：一方麵，商品房存量規模已經很大，新房市場不可能再回到 2021 年的曆史峰值；另一方麵，隻要外部環境不發生突發性變化，一段時間內，市場仍能保持 12 億平米左右的需求。
" 基於這個判斷，市場短期的上下波動都是正常的。" 鬱亮強調，企業要認清大勢。
市場分化明顯
但在整體向好的市場預期中，分化的出現被認為是未來房地產複蘇中的一大特征，房企高管對此多有著墨。
" 我們判斷居民和消費的信心還需要一段時間去恢複，並非所有的城市都在同步回暖。總體來看，一線的城市和高能級的二線城市市場是比較穩定的，一些相對能級比較弱的城市還是繼續在承壓。" 龍湖集團執行董事兼高級副總裁張旭忠直言。
顏建國總結出房地產市場呈現的 " 三大分化 "：市場分化、行業分化、企業分化。企業繼續分化，行業集中度還將提高。順應市場分化加大的趨勢，中海將進一步強化聚焦高能級城市的優質資產，優中選優。
綠城中國執行董事、董事會主席張亞東也認為，行業的複蘇回暖不是同步、一致和平均的，具有分化傾向。這包括城市的分化、企業的分化、資源的分化、產品的分化。
基於此，綠城未來幾年的打法將以 " 提質 " 為目標，堅持 9 個字的企業發展方針——全品質、高質量和可持續。不僅投資布局、權益、結構要進行綜合的平衡，而且銷售上也要提高去化的內涵質量，房子、車庫等資產都要同步去化。
資料圖。 許叢軍 攝
行業變動也帶來了重新布局。新任碧桂園集團董事會主席楊惠妍表示，未來公司整體投資將會圍繞人口流動、產業布局、經濟基礎、庫存情況等城市核心變量進行優中選優，進一步聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區位，實現增量資產的效益兌現。
碧桂園集團總裁莫斌還在業績發布會上提出，計劃在 3-5 年的時間內，將公司一二線對三四線的貨值比例提高至 50:50，用優質的土地資源支撐公司未來業績的穩健發展。
經營服務並重
過去，經營性不動產被認為存在過重、過慢等劣勢，而在今天，市場對此的認知已經逐步改變。隨著物流、商業、保租房 REITs 和不動產私募投資基金的開展，經營性不動產實現 " 投融建管退 " 閉環，給有關業務的加速發展帶來了可能。
在做好主業的同時，如何探索或者深化新的發展曲線，成為房企們不得不重視的問題。
鬱亮今年最想聊的話題，同樣是關於行業新發展模式選擇。他開玩笑表示：" 有的時候我覺得經常會有點‘分裂’，剛談完幾十億的合作，回頭談個幾十萬的生意。"
經營類業務賺的就是 " 長錢、小錢，辛苦錢 "。鬱亮舉例，公寓每平米每天收入 80-100 元，商業每平米每天收入 6-10 元，物流每平米每天 1 元，物業每平米每天 6 分到 1 毛。從幾十億單位變為以分為單位。
在 2022 年表現穩健的招商蛇口，也進一步明晰了中長期轉型方向，主動做出業務調整及戰略升級，將原來的三大主業調整為三類業務，即開發業務、資產運營、城市服務，著力構建租購並舉、輕重結合的業務結構，聚焦培育公司的第二成長曲線。
以文旅地產融合發展成為央企序列中獨特一員的華僑城也表示，將進一步探索房地產行業新的發展模式，把握行業發展大趨勢，積極介入工程代建，保障房建設等業務來豐富公司收入結構。
經曆過去一年多的深度調整，房企在不確定中的韌性與重生，都反應在一個個具體的財報數據裏。從華夏幸福境外債完成重組交割，到佳兆業複牌，再到融創公布境外債務重組方案，好消息也在不斷傳來。
2023 年的春天，是一個新的開始。