去年被招商蛇口接手的原恒大旗下深圳南山舊改項目，最近迎來新進展。

3 月 14 日，深圳南山區發布《招商街道原聯合餅幹廠城市更新單元規劃（草案）》，披露了原聯合餅幹廠城市更新項目（以下簡稱餅幹廠項目）的最新規劃：容積率有所降低，且取消了人才住房和保障性住房的建設要求，加大了可售住宅的比重。

來源：深圳市南山區城市更新和土地整備局

值得注意的是，餅幹廠項目原本屬於恒大集團，後因恒大陷入債務危機，其在深圳的多個舊改項目進展緩慢或停滯。直到去年 11 月，招商蛇口公告稱，與關聯方共同投資成立合資公司，共同推進餅幹廠項目。

餅幹廠項目位於南山區後海大道與蛇口工業七路交會處西北角，該片區屬於深圳豪宅較為集中的區域，此前也被看作是恒大在深圳最有價值的舊改項目之一。在被招商接手之前，餅幹廠項目的住宅部分取名為 " 恒大海灣華府 "，當時業內普遍認為其新房均價將超過 10 萬元 / 平方米，

3 月 16 日下午，《每日經濟新聞》記者在餅幹廠項目現場看到，項目外牆上張貼著 " 招商蛇口 城市更新 "" 新傳承 新世代 新城市 " 等相關標語，而項目內部整體上已處於空地狀態。

片區二手房單價普遍超 10 萬元

公開資料顯示，2016 年 12 月，恒大地產與深圳市蛇口海灣實業股份有限公司簽署合作協議，正式進駐餅幹廠項目，全稱為 " 恒大海灣灣廈城市更新項目 "。

2019 年 2 月，餅幹廠項目全部拆除完成。2021 年 6 月，深圳市南山區城市更新和土地整備局發布關於招商街道原聯合餅幹廠城市更新單元專規草案，並予以公示。

該項目也是恒大在深圳最有價值的舊改項目之一，所在片區屬於深圳知名的豪宅區，各類配套較為成熟，包括海岸城購物中心、深圳灣體育中心、深圳灣公園、蛇口太子港等。

餅幹廠項目圍擋

記者注意到，餅幹廠項目周邊不乏單價 10 萬元 + 的二手房，如招商雍景灣的二手房參考價為 10.8 萬元 / 平方米；招商海月花園三期的二手房參考價為 9.87 萬元 / 平方米，而業主實際的掛牌價普遍超過 10 萬元 / 平方米。

但隨著 2021 年恒大陷入流動性危機，包括餅幹廠項目在內的恒大旗下多個項目陷入了停工或進展緩慢階段。直到 2022 年 11 月，招商蛇口的一則公告向外界透露，將與招商平安等成立合資公司，推進餅幹廠項目。

記者在實地走訪中了解到，餅幹廠項目位於南山區招商街道，屬於蛇口片區，周邊有多個招商蛇口開發的項目，如招商雍景灣、招商海月花園、招商海琴花園等。從 " 項目聯動 " 的角度來看，招商蛇口接盤該項目並不意外。

在項目入口處，張貼著一張項目獲批後的補充公告，在原有效期基礎上延期 1 年 6 個月，至 2023 年 4 月 18 日止，由南山區城市更新和土地整備局發布。在項目內部，目前該地塊已完成拆遷，處於空地狀態。

餅幹廠項目現場張貼的規劃調整公告

在該項目周邊，某房產中介門店經理許晨望（化名）向記者介紹，" 近兩年這邊（南山蛇口片區）入市的新房一直不多，這邊的項目一般都是豪宅或海景房，除了區位、居住條件較好以外，新房和二手房價格倒掛也是不少客戶關注的重點。比如去年的招商璽家園，開盤就遭到了哄搶。"

記者走訪發現，目前蛇口片區內主打戶型 100 平方米以上的房源，單套房源售價普遍在千萬元以上，單價超過 10 萬元 / 平方米。如相鄰的雍景灣花園，一套 83 平方米的兩房，月租金為 1.1 萬元，總價為 1300 萬元，單價達 15.6 萬元 / 平方米；片區內的綠海灣花園，一套 146.87 平方米的房源，售價為 1924 萬元，13.1 萬元 / 平方米。

餅幹廠項目內部已處於空地狀態

調規後可售住宅麵積增超 4 成

此次規劃迎來調整後，對雍景灣的業主們來說，相當於吃下了一顆 " 定心丸 "。

根據項目此前的規劃，餅幹廠項目將擁有 3 棟高 183-198 米的超高層住宅，1 棟 13 層辦公寫字樓，1 所九年製學校以及 1 所 6 班幼兒園。

而最新規劃草案顯示，相比之前的規劃，招商蛇口接盤後餅幹廠舊改項目的容積率下調，但可售住宅麵積增加明顯。其中，項目的規劃容積率由 8.9 調整至 6.5，換算成規劃容積減少了 3.59 萬平方米，減少幅度達 26.69%。

同時，調整後項目去掉了約 2.9 萬平方米人才住房和保障性住房以及部分商業和辦公旅館建築，可售住宅的麵積增加了約 2.68 萬平方米，增加幅度為 43.39%。

餅幹廠項目調規前後對比

對比前後兩張規劃圖，就能較為明顯看到項目的布局變化。圖中標黃處為 " 二類居中用地 "，標紅處為教育設施用地。

調整規劃後，項目住宅及幼兒園部分由原先的地塊南部調整至地塊北部，且將建築高度較低的幼兒園布置在地塊北部偏西側，從而降低了對一路之隔的雍景灣項目的采光影響。

顯然，這對於雍景灣業主來說無疑是好消息。此前就曾有雍景灣業主反映，餅幹廠項目的超高層規劃設計可能對其居住樓房產生日照等影響，並因此有過維權行為。如今隨著招商蛇口接盤並調規後，也打消了業主的疑慮。

與餅幹廠項目一路之隔的雍景灣項目

3 月 16 日，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，" 對招商蛇口來說，本身作為央企，是承擔著穩定房地產市場、降低市場風險責任的，而參與出險房企的股權並購，也是央企擔當的一種表現。"

李宇嘉還提到，從區域發展的角度來看，蛇口片區本身就是招商蛇口的發展 " 重鎮 "，片區內招商蛇口發展的項目也較多，有利於區域內的 " 協同發展 "，所以由招商拿下該項目也較為合理。" 而且有很重要的一個點，此前項目是由恒大負責的拆遷，難度較大的環節已經解決，招商是作為解決問題的角色參與其中。"