繼 1 月 5 日人民銀行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機製後，多地房貸利率開始密集下調。
農曆新春後，調整步調更加頻繁，不少重點城市小步快跑進入 "3" 時代，首套房貸利率最低降至 3.7%。房貸利率密集下調之後，提前還貸潮再起，銀行壓力逐漸增大。
據諸葛找房數據研究中心不完全統計，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽在內的約 30 城已下調了首套房貸款利率。據中指研究院監測，目前已有 20 餘城下調首套房貸利率至 4% 以下。其中，鄭州首套房貸利率正式由 4.1% 調整為 3.8%，四大國有銀行廣東珠海分支機構首套房貸款利率最低可按 3.7% 執行。
首套房利率不斷下行，不少身在 " 圍城 " 中的已購房者開始試著搶占低利率窗口期，選擇提前還款。一場 " 提前還貸潮 " 來了 ……
圖片來與：視覺中國 VCG111356386608
有人還貸要排 3 個月隊！120 萬在手裏很難熬
"錢準備好了，沒想到還錢要排隊，而且起碼要排三個月。"2023 年伊始，打了十幾個電話、特地跑了銀行網點、折騰了一個多月之後，杭州的李女士還是沒法順利還貸。
李女士作為今年新一波加入提前還房貸的生力軍，麵臨還貸難新問題：不僅國有大銀行難預約提前還貸，小銀行也要排隊 1 個月起，這在以前都不可想象。
" 我想著已經進入 2023 年了，提前還貸沒那麽緊張了，但是我打電話聯係了銀行信貸經理，他說還是很緊張，要等到三月份以後。" 李女士告訴記者：這確實有點沮喪，120 萬元的錢在手裏，早還一天，就是少付一天的利息。
據《中國銀行保險報》報道，重慶的陳女士元旦後直接到當地的貸款銀行網點，成功預約了提前還房貸，不過她的還款期被排到幾個月之後。"1 月預約的，4 月才能還款，總比還不了強吧。"
另據財聯社 1 月 19 日報道，從北京地區多家銀行處了解到，目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個月申請，有銀行則表示，目前預約提前還房貸的還款時間已經排到 5 月份。此外，銀行工作人員普遍表示，提前還房貸不需要繳納違約金。
據錢江晚報，有兩家國有大行信貸經理告訴記者：購房者想要提前還貸，預計有三個月的等待期。
" 提前還貸的客戶的確比往年多了很多，所以，辦理周期也會比以前長一些。" 某國有銀行一支行客戶經理告訴記者。
而一家國有銀行房貸業務主管則對記者說，按照以往的經驗，春節後才是提前還貸的高峰。而從去年底開始，提前還貸的客戶就陡增，最近排上隊的客戶中很大一部分是去年底就預約的。
據了解，自 2022 下半年開始，多家銀行提前還房貸的門檻就提高，有的銀行將線上還款規則改為一年隻能還 4 次，且預約間隔不少於 60 天；有的銀行以業務係統升級為由，階段性地暫停了線上還款……
有人四次還完 90 萬房貸，月供 1 塊多抵個稅
另據第一財經報道，首套房利率不斷下行，購房 " 新入局者 " 暫還未見分曉，但不少身在 " 圍城 " 中的已購房者開始試著搶占低利率窗口期，選擇提前還款。
吳逍就是其中一員，在這兩年間，隨著房貸利率不斷下行，他分四次還完了 90 萬房貸。" 最後銀行賬戶隻剩下 100 多塊，月供 1 塊多，留著抵扣個稅用。" 他向記者介紹自己的秘訣。
對於他來說，提前還貸省下了一大筆。2021 年購房時，首套房貸利率為 5.88%（30 年期），利息 101 萬，月供 5300 元左右。在他提前還款時，利率基本在 4.1%～4.5% 區間，最終 2 年提前還完，支付利息僅為 10 萬左右，省下了 90 多萬。
像吳逍一樣提前還貸的人不在少數，在各類社交平台上，介紹如何提前還房貸、計算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。程序員小津分享了自己根據算法計算出來的 " 最優方案 "，他認為 " 最優 " 有兩種解釋，一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金 + 提前還款減年限；另一種 " 最優 " 是償還本金的同時平衡風險，適合采用等額本息 + 提前還款減月供。之後資金充裕時再繼續提前還款。
問及提前還款的原因，小津笑著介紹了自己的心路曆程："春節前拿到了年終獎，當時點開股票 App，累計收益 -40%；點開銀行 App，基金累計收益 -20%，理財產品年化收益 2%，點開房貸計算器提前還 10 萬可以省 9 萬利息，然後我就果斷選擇申請提前還貸。"
為何想方設法要提前還貸？
從去年到今年，為何大家都急著提前還貸？
" 當年大家是能貸 7 成絕不 5 成、能貸 30 年還絕不貸 20 年，本質原因是當時房產升值收益大於借貸利率支出。" 杭州一家國有銀行支行負責人告訴記者，" 現在，市場環境變了，做經營的人都算得很精，一但覺得房產升值的收益可能跑不贏借貸利率了，馬上覺得不劃算。"
" 現在 LPR 利率低了，購房人都覺得提前還貸很明顯可以省下利息，他們認為這是劃算的。" 招商銀行杭州一家營業網點的信貸經理這麽分析。
" 像我的一些客戶，確實買的是高價房，貸款利率超過了 6%，有部分是 6.2%，他們自嘲是利率的站崗人。盡管後麵房貸利率調下來了，月供也下降了，但相比周圍去年買房的人低於 4.5% 的房貸利率，這部分人相當於憑空多出近 2 個點的利息，十幾年、幾十年下來的確是較大一筆錢，所以他們選擇提前還房貸，覺得至少目前而言比較劃算。" 建行的一位信貸經理說。
銀行壓力山大！有銀行網點提前還貸業務量暴增 50%
據第一財經，從 2022 年底至今，提前還貸潮已經愈演愈烈。記者走訪了深圳等地的多家國有大行，在提前還房貸方麵關卡頗多。
預約頁麵顯示已滿 受訪者供圖
一方麵，線上提前還款渠道不穩定，部分客戶需要線下辦理。以建設銀行為例，近期許多使用線上提前還貸渠道的客戶表示預約相當困難，大部分日期都顯示 " 線上申請預約額度已滿 "。據該行客戶經理透露，此前是可以實現線上全流程辦理的，從去年四季度開始部分轉為線下。
另一方麵，預約排隊時間久。在深圳建設銀行，工作人員介紹目前提前還款流程為 " 簽字、拍照、選擇還款模式 " 三步，預約以後要等待 2～3 個月才能提前還款成功。同時，下次提前還款還需要來網點辦理。農業銀行方則表示，房貸提前還款需至少提前 30 天到網點申請並確認身份信息、貸款情況，提交申請後審批通過才可貸款。
"1 月以來，提前還貸的人數比之前增加了 50% 左右，我們這兒就還了 1 個多億，今年壓力很大。" 東莞某股份行網點個貸經理何思萍介紹，其實從 2022 年下半年開始就陸續有客戶谘詢提前還貸相關事項，春節後這幾天更是迎來小高峰。對於銀行而言，為應對提前還貸款，意味著要創造更多的業績，放出去貸款 " 填坑 "。
今年開年，銀行麵臨著雙重壓力：一邊是不斷攀升的提前還房貸大軍，另一邊是信貸增長持續乏力。根據中國人民銀行發布的數據，2022 年 12 月居民貸款新增 1753 億元，同比減少 1963 億元，其中短期貸款和居民中長期貸款分別增加 -113 億元、1865 億元。1 月 17 日，國家統計局發布數據顯示，2022 年，房地產開發企業到位資金 148979 億元，比上年下降 25.9%。其中，國內貸款 17388 億元，下降 25.4%；個人按揭貸款 23815 億元，下降 26.5%。
未來提前還貸潮是否仍會升溫？中泰證券分析師徐馳指出，雖然此前房地產政策開始向需求側發力，但對於存量房貸影響不大。未來，在房地產有更多刺激利好的情況下，房貸利率或進一步下行，疊加債市企穩和銀行理財收益逐步回暖，" 提前還貸潮 " 或有所減緩。
" 降低存量房貸利率 " 呼聲高漲：我們真的很不容易
與此同時，另一波呼聲也在高漲。
在河南鄭州新鄭市的領導留言中，有網民這樣留言："利率 6.125 時候買的房子，上浮利率太高了。經過這幾年疫情衝擊，相信大多數老百姓對於房貸是壓力最大的，也是最大的一筆開銷。政府能不能跟當地銀行部門溝通，降低原來貸款利率，給予適當優惠，現在買房基準 4.3 下調 20 個基點，不能隻促進購買市場，之前購房的也應給予政策優惠。"
留言板官方給出的回複是 "對於存量房貸客戶均是按照當時貸款合同利率執行，如果當時合同利率為浮動利率（LPR 加減點形式）且每年 1 月 1 日調整，那麽 2023 年其利率將下降 0.35 個百分點（因為 2022 年 5 年期 LPR 下降了 0.35 個百分點），客戶將享受到利率下降帶來的實惠。"。
在頂端新聞 " 我想 @領導 " 問政平台上，有網民也留言稱：" 春節後，多個城市下調首套房貸利率下限，作為年後首個降房貸利率的城市鄭州首套房貸利率下調至 3.8%。真的很羨慕也很祝賀現在的剛需購房者，同樣是買首套自己住的剛需房，他們相對於一兩年前購房的我們來說，能省下不少錢。
我 2019 年因要結婚買了首套房，銀行加點，利率 5.88%。我還不是最高的，身邊有同事、朋友，也是剛需，貸款利率超過 6%。作為我們這些工作不久的剛需房奴來說，現在特別想知道，有沒有辦法申請變更房貸利率，享受新的房貸利率。這幾年我們收入都受到影響，真的很不容易。"
平台回複：" 經平台向中國郵政儲蓄銀行了解：房貸利率 3.8% 是針對首套購房者，此前購房者申請的存量房貸無法轉為 3.8% 房貸利率。"
經濟日報：建議相關部門加快出台相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率
經濟日報 2 月 1 日發表文章《提前還房貸利大於弊嗎》中稱當前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關部門加快出台相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民紮堆提前還款及違規 " 轉貸 " 等問題。可加快引導 5 年期以上 LPR 下降，繼續降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費負擔。
每經熱評說，貸款的事情最終還是需要跳出貸款來看，對於不少人來說，是否提前還貸的根子往往不在於那幾十個 BP 的利率浮沉，而是基於個人現實，基於自我預判，所作出的一種有限理性選擇。比如原先敢借的錢，現在不敢借，要降房產投資杠杆，這恰恰從另一方麵說明 " 房住不炒 " 起到了過往多少年都難收到的實效。又比如絕對的風險厭惡型客戶，發覺一段時間內已經很難從他處謀得房貸之上的類無風險收益，當然可以提前還，債畢竟是債，是債就得還，早還早輕鬆。
盲目跟風提前還貸可取麽？專家這樣說
北京商報 2 月 3 日發表文章，疫情三年，很多人收入受到影響，通過提前還貸可以降低每月還貸負擔，看起來也是誘惑滿滿。
還有些存量房貸用戶不滿於新增房貸利差過大。前兩年買房，貸款利率普遍高於 5%，而目前首套房貸利率都已降到 3.7%，其中超過 1% 的利差，並不能通過下調 LPR ( 貸款市場報價利率 ) 解決，於是，有點閑錢提前還款，也於情於理。
用機會成本的原理，你把資金還了房貸，就損失了用它增值的機會。當然，短期看，多數人的投資收益很難高於房貸，所以提前還貸更劃算。但去年資本市場表現不好，不代表今年也不好，所以長期來看，提前還房貸，也會有損失。
還房貸最大的弊端在於損失了流動性，在減低負債和保留流動性的天平中，很多人隻看到了前者，到底應該怎麽評估其中，個體差異較大，也需因人而異。
畢竟房貸短則 10 年，長則 30 年，並非短期行為，而是一項長期計劃。子女教育、養老儲備、醫療保障，條條都需規劃。
有些用戶認為，銀行不讓幹的事肯定對用戶有利，比如提高還房貸的門檻。殊不知，個人按揭貸款僅占銀行全部貸款的 15%，即使短期損失一些利息收入，但相對短時利潤，長期的信用更具價值。
當還貸用戶出現堆積，銀行設定一定門檻，也是為了牢牢守住不發生係統性金融風險的底線。如同存款擠兌、貸款擠兌萬殊一轍。
還貸風波折射投資者教育任重道遠。散戶往往愛跟風，看著股市漲，周圍朋友都賺錢，馬上跟風入，最後跌到 " 底褲 " 都不剩。買基金也曾蔚然成風，一波 "90 後 "" 追星 " 基民蜂擁而至，" 隨大流 "" 抄作業 "，他們以為無需理財知識，跟著網紅經理就能賺錢，最後的結果可想而知。
盡管當前中國經濟仍然麵臨 " 需求收縮、供給衝擊、預期轉弱 " 三重壓力，但我們的宏觀政策依舊有空間，股市、樓市，政策東風頻頻襲來，2023 應該有所期待。
別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪。並非讓大眾選擇逆向投資，而是應該永遠保持獨立思考，總結經驗，建立自己的投資邏輯，做好資產配置和規劃。總之，盲目跟風不可取。