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懸崖之上的許家印,是否羨慕王健林?

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" 我可以一無所有,但投資者不能一無所有。"

因恒大理財無法兌付,許家印在恒大財富專題會上如此說道。

而今,身陷於債務泥潭之中的許家印和恒大集團,正如熱鍋上的螞蟻,難以承受半點負麵輿論的熱度發酵。而這些負麵輿論的發酵,又對恒大集團形成了持續的惡性傷害。

網上還傳起了恒大集團將要破產清算的謠言。

一邊是債務高企,一邊是流言四起,至今仍然是中國第一大房企的恒大集團,來到了懸崖之上。

對於破產傳聞,恒大已經發布公告辟謠:完全失實

恒大雖然遭遇重大經營困難,但距離破產,還很遙遠。可這樣的網絡謠言,仍然對恒大造成了巨大傷害。

據恒大在港交所發布公告稱,由於對恒大的負麵新聞持續報道,恒大預計 9 月份銷售大幅下滑,銷售回款持續惡化,現金流將麵臨巨大壓力。

如今,恒大的局麵可謂是危機四伏,舉步維艱。

回望轉型成功的萬達,王健林可能成了許家印最羨慕的人。

樂觀的許家印和恒大

2017 年,對萬達和恒大而言,是一個分水嶺。在這一年,恒大許家印成功將萬達的王健林擠下首富之位。也是在這一年,銀行對萬達收緊貸款,王健林被迫走上了變賣資產,斷臂自救之路。

一邊是恒大的如日中天,一邊是萬達的艱難自救。許家印意氣風發,百尺竿頭,更進一步。在中國房地產市場高速發展的大背景下,國內房企蒸蒸日上,前途似景。許家印本人更是無比的自信樂觀。

在這一年,許家印斥資 1500 萬年薪,雇傭任澤平擔任恒大首席經濟學家,兼任恒大經濟研究院院長。這位網紅經濟學家入職恒大後,充分地發揮了 " 吹鼓手精神 "。

許家印對中國房地產市場有 5 分看好,任澤平就用 10 分的力氣來鼓吹。



" 未來 10 年一二線城市房價翻二倍,三四線城市房價翻三倍。"

"2017-2030 年城鎮住房需新增 193 億 -226 億平方米,年均新增 14.8 億 -17.4 億平方米。"

這些都是任澤平在恒大任職期間所吹的 " 牛 "。但任澤平並不誠實。他在離開恒大,加盟東吳證券,僅一個月後就說出了自己對中國房地產市場截然相反的看法。

不管許家印信不信任澤平說的話,但這種樂觀的情緒確實在恒大內部被無限放大。包括許家印本人,也沒有想到,僅 3 年後,中國房地產市場就開始急轉彎,迅速進入拐點。

樂觀自信的許家印,繼續采取 " 高舉高打 " 的經營策略,恒大集團加速擴張。在巔峰時,恒大集團總資產規模達到 2.37 萬億,但同時總負債規模也達到了 1.95 萬億。

" 舉債擴張 ",不是恒大一家之發明,而是中國房地產行業中普遍的做法。隻是,恒大集團作為中國最大的房企,舉債規模也最大。

恒大能夠登頂全球第一大房企,一個重要推動力就是 " 舉債 "。

對房企而言," 舉債 " 並不是原罪,但其前提是要將債務控製在合理範圍以內。

在 2016 年年報顯示,恒大總資產規模達到 1.35 萬億,總負債 1.16 萬億,加上 1130 億永續債,恒大負債率 94%,同時期的萬科負債率為 80.7%。

雖然恒大的負債率看起來很高,但這時的恒大卻是健康的。

因為恒大手裏還有 3000 億的現金餘額。這 3000 億現金就是恒大健康發展的最大壓艙石。若是恒大能夠在這時,同萬達一樣,啟動 " 降負債,甩包袱 ",那麽,恒大就不會有今日之危局。



可這個世界上沒有如果,也沒有人能夠穿越過去,改變恒大的發展方向。

彼時,過於樂觀的許家印,對危機預估不足,讓恒大賬上的現金餘額連年下滑。並且,恒大的債務卻連年上漲。

在 2017-2019 年的 3 年間,恒大地產的總負債規模就擴大了一萬億。

在副業發展上,恒大也喜歡 " 高舉高打 ",但收效甚微。恒大汽車 3 年砸入 474 億現金,至今沒有實現整車量產。恒大冰泉巨虧 40 億打折甩賣,恒大足球累計投入超 200 億,拿下 17 座冠軍獎杯,十年虧損 77 億。

這些都嚴重地消耗了恒大的現金流。到 2020 年年底,恒大賬上現金餘額就隻剩 1587 億。然而,2021 戰投資金到期兌付餘額卻有 1437 億。雖然許家印最終將這筆戰投款,成功實現了債轉股,但恒大的現金流正式告急!

恒大債務危機也就此引爆。

不樂觀的王健林和萬達

我們再回望 2017 年的萬達。這一年,是王健林的水逆之年。但萬達今天所取得的轉型成功,都離不開 2017 年的水逆。

2017 年,許家印取代王健林成為中國首富。離開了首富寶座的王健林,不再動輒說:"先定個小目標,賺他一個億。"

銀行對境外投資貸款收緊,萬達債務危機提前觸發。彼時的萬達所麵臨的債務危機,跟今天恒大所麵臨的債務危機,有一個共同點:銀行收緊貸款,企業現金流告急。

但不同的是,萬達的債務危機來源於海外投資,而恒大債務危機來源於地產擴張。這個細微的差別,決定了恒大和萬達債務危機的嚴重程度。

萬達的資產絕大部分都是隨時可以轉讓的成熟資產,但恒大手裏的絕大部分資產,都是依賴於零售的商業住宅,甚至很多都是期房。期房是需要持續的現金流來開發的,它不是可轉讓成品。

因此,萬達可以打包資產轉讓,快速回流現金。可恒大卻不得不打折促銷,一套房一套房地去賣,同時還得不斷開發新樓盤。

在現金回款效率上,恒大要遠遠低於萬達。

和恒大相比,萬達無疑是幸運的。

2017 年,中國房地產市場的普遍情緒是樂觀的,恒大和許家印也是樂觀的。唯一不樂觀的,隻有王健林和他的萬達。

但這種樂觀的局麵,是有利於不樂觀的王健林的,它方便王健林找人接盤萬達的資產。

正是在這種樂觀的局麵下,王健林的資產甩賣十分順利。13 個萬達文旅城、76 個萬達酒店,打包賣給融創和富力,一次性就回款 631.7 億。其中,有 296 億是萬達借給融創用來收購自己。



通過這一番交易,萬達的債務就轉出去了,回來的都是現金流。

隨後,萬達一路走向了 " 大甩賣 " 的道路,逐漸清空海外資產。短短兩年時間,萬達賣掉約 1700 億資產。但萬達的資產並不都是低價甩賣,也有不少海外投資獲利清倉。

如,萬達投資的 AMC 院線,就淨賺了 50 億。

今天的恒大則麵臨普通不樂觀的市場情緒。恒大的地產項目很難找到接盤者。而且,商業住宅過度打折出售,又會遭到原有業主的強烈抵製,讓恒大左右為難。

市場情緒在樂觀與不樂觀之間迅速轉換,對許家印非常不利。

如今,最樂觀的就是 3 年前最不樂觀的王健林了。

邁過山丘後,前麵就是遼闊的坦途了。萬達輕資產戰略已經基本落地。王健林曾對媒體說:" 萬達一平米房產開發也不能有,徹底退出房地產開發市場。"

進入 2019 年,萬達發布 2018 年財報時,萬達的服務業收入已經高達 1609 億,占總收入的 75.1%,房地產收入僅占 24.9%。



王健林如釋重負地宣告:萬達轉型已經成功。

進入 2021 年,萬達的負債率更是減低至 40% 的安全線以下。如今,王健林告別了曾經的萬達商業地產時代,手握全新的萬達商管集團,正欲推動萬達商管重返港股上市。

萬達商管就是王健林率領萬達艱難轉型的成果,也是萬達集團的新起點。甩開房地產開發的重資產,以商業服務為核心的新萬達,讓王健林實現了 " 王者歸來 "。

時代告別地產商

從 2017 年到 2019 年,3 年時間裏,恒大負債狂奔,萬達負重轉型。兩條截然不同的道路,讓萬達和恒大走向了兩個截然不同的終點。

如果時光可以倒流,回到 2017 年,手握 3000 億現金流的許家印,是不是也有機會成為另一個萬達呢?

此時此刻,身處懸崖之上的許家印,是否羨慕王健林?

在時代的洪流中,沒有人會是永恒的王者。

時代正在告別地產商,地產商也應尋找新時代中,自我的新定位。

隻有時代中的地產商,沒有地產商的時代。