" 我可以一無所有，但投資者不能一無所有。"

因恒大理財無法兌付，許家印在恒大財富專題會上如此說道。

而今，身陷於債務泥潭之中的許家印和恒大集團，正如熱鍋上的螞蟻，難以承受半點負麵輿論的熱度發酵。而這些負麵輿論的發酵，又對恒大集團形成了持續的惡性傷害。

網上還傳起了恒大集團將要破產清算的謠言。

一邊是債務高企，一邊是流言四起，至今仍然是中國第一大房企的恒大集團，來到了懸崖之上。

對於破產傳聞，恒大已經發布公告辟謠：完全失實。

恒大雖然遭遇重大經營困難，但距離破產，還很遙遠。可這樣的網絡謠言，仍然對恒大造成了巨大傷害。

據恒大在港交所發布公告稱，由於對恒大的負麵新聞持續報道，恒大預計 9 月份銷售大幅下滑，銷售回款持續惡化，現金流將麵臨巨大壓力。

如今，恒大的局麵可謂是危機四伏，舉步維艱。

回望轉型成功的萬達，王健林可能成了許家印最羨慕的人。

樂觀的許家印和恒大

2017 年，對萬達和恒大而言，是一個分水嶺。在這一年，恒大許家印成功將萬達的王健林擠下首富之位。也是在這一年，銀行對萬達收緊貸款，王健林被迫走上了變賣資產，斷臂自救之路。

一邊是恒大的如日中天，一邊是萬達的艱難自救。許家印意氣風發，百尺竿頭，更進一步。在中國房地產市場高速發展的大背景下，國內房企蒸蒸日上，前途似景。許家印本人更是無比的自信樂觀。

在這一年，許家印斥資 1500 萬年薪，雇傭任澤平擔任恒大首席經濟學家，兼任恒大經濟研究院院長。這位網紅經濟學家入職恒大後，充分地發揮了 " 吹鼓手精神 "。

許家印對中國房地產市場有 5 分看好，任澤平就用 10 分的力氣來鼓吹。



" 未來 10 年一二線城市房價翻二倍，三四線城市房價翻三倍。"

"2017-2030 年城鎮住房需新增 193 億 -226 億平方米，年均新增 14.8 億 -17.4 億平方米。"

這些都是任澤平在恒大任職期間所吹的 " 牛 "。但任澤平並不誠實。他在離開恒大，加盟東吳證券，僅一個月後就說出了自己對中國房地產市場截然相反的看法。

不管許家印信不信任澤平說的話，但這種樂觀的情緒確實在恒大內部被無限放大。包括許家印本人，也沒有想到，僅 3 年後，中國房地產市場就開始急轉彎，迅速進入拐點。

樂觀自信的許家印，繼續采取 " 高舉高打 " 的經營策略，恒大集團加速擴張。在巔峰時，恒大集團總資產規模達到 2.37 萬億，但同時總負債規模也達到了 1.95 萬億。

" 舉債擴張 "，不是恒大一家之發明，而是中國房地產行業中普遍的做法。隻是，恒大集團作為中國最大的房企，舉債規模也最大。

恒大能夠登頂全球第一大房企，一個重要推動力就是 " 舉債 "。

對房企而言，" 舉債 " 並不是原罪，但其前提是要將債務控製在合理範圍以內。

在 2016 年年報顯示，恒大總資產規模達到 1.35 萬億，總負債 1.16 萬億，加上 1130 億永續債，恒大負債率 94%，同時期的萬科負債率為 80.7%。

雖然恒大的負債率看起來很高，但這時的恒大卻是健康的。

因為恒大手裏還有 3000 億的現金餘額。這 3000 億現金就是恒大健康發展的最大壓艙石。若是恒大能夠在這時，同萬達一樣，啟動 " 降負債，甩包袱 "，那麽，恒大就不會有今日之危局。



可這個世界上沒有如果，也沒有人能夠穿越過去，改變恒大的發展方向。

彼時，過於樂觀的許家印，對危機預估不足，讓恒大賬上的現金餘額連年下滑。並且，恒大的債務卻連年上漲。

在 2017-2019 年的 3 年間，恒大地產的總負債規模就擴大了一萬億。

在副業發展上，恒大也喜歡 " 高舉高打 "，但收效甚微。恒大汽車 3 年砸入 474 億現金，至今沒有實現整車量產。恒大冰泉巨虧 40 億打折甩賣，恒大足球累計投入超 200 億，拿下 17 座冠軍獎杯，十年虧損 77 億。

這些都嚴重地消耗了恒大的現金流。到 2020 年年底，恒大賬上現金餘額就隻剩 1587 億。然而，2021 戰投資金到期兌付餘額卻有 1437 億。雖然許家印最終將這筆戰投款，成功實現了債轉股，但恒大的現金流正式告急！

恒大債務危機也就此引爆。

不樂觀的王健林和萬達

我們再回望 2017 年的萬達。這一年，是王健林的水逆之年。但萬達今天所取得的轉型成功，都離不開 2017 年的水逆。

2017 年，許家印取代王健林成為中國首富。離開了首富寶座的王健林，不再動輒說："先定個小目標，賺他一個億。"

銀行對境外投資貸款收緊，萬達債務危機提前觸發。彼時的萬達所麵臨的債務危機，跟今天恒大所麵臨的債務危機，有一個共同點：銀行收緊貸款，企業現金流告急。

但不同的是，萬達的債務危機來源於海外投資，而恒大債務危機來源於地產擴張。這個細微的差別，決定了恒大和萬達債務危機的嚴重程度。

萬達的資產絕大部分都是隨時可以轉讓的成熟資產，但恒大手裏的絕大部分資產，都是依賴於零售的商業住宅，甚至很多都是期房。期房是需要持續的現金流來開發的，它不是可轉讓成品。

因此，萬達可以打包資產轉讓，快速回流現金。可恒大卻不得不打折促銷，一套房一套房地去賣，同時還得不斷開發新樓盤。

在現金回款效率上，恒大要遠遠低於萬達。

和恒大相比，萬達無疑是幸運的。

2017 年，中國房地產市場的普遍情緒是樂觀的，恒大和許家印也是樂觀的。唯一不樂觀的，隻有王健林和他的萬達。

但這種樂觀的局麵，是有利於不樂觀的王健林的，它方便王健林找人接盤萬達的資產。

正是在這種樂觀的局麵下，王健林的資產甩賣十分順利。13 個萬達文旅城、76 個萬達酒店，打包賣給融創和富力，一次性就回款 631.7 億。其中，有 296 億是萬達借給融創用來收購自己。



通過這一番交易，萬達的債務就轉出去了，回來的都是現金流。

隨後，萬達一路走向了 " 大甩賣 " 的道路，逐漸清空海外資產。短短兩年時間，萬達賣掉約 1700 億資產。但萬達的資產並不都是低價甩賣，也有不少海外投資獲利清倉。

如，萬達投資的 AMC 院線，就淨賺了 50 億。

今天的恒大則麵臨普通不樂觀的市場情緒。恒大的地產項目很難找到接盤者。而且，商業住宅過度打折出售，又會遭到原有業主的強烈抵製，讓恒大左右為難。

市場情緒在樂觀與不樂觀之間迅速轉換，對許家印非常不利。

如今，最樂觀的就是 3 年前最不樂觀的王健林了。

邁過山丘後，前麵就是遼闊的坦途了。萬達輕資產戰略已經基本落地。王健林曾對媒體說：" 萬達一平米房產開發也不能有，徹底退出房地產開發市場。"

進入 2019 年，萬達發布 2018 年財報時，萬達的服務業收入已經高達 1609 億，占總收入的 75.1%，房地產收入僅占 24.9%。



王健林如釋重負地宣告：萬達轉型已經成功。

進入 2021 年，萬達的負債率更是減低至 40% 的安全線以下。如今，王健林告別了曾經的萬達商業地產時代，手握全新的萬達商管集團，正欲推動萬達商管重返港股上市。

萬達商管就是王健林率領萬達艱難轉型的成果，也是萬達集團的新起點。甩開房地產開發的重資產，以商業服務為核心的新萬達，讓王健林實現了 " 王者歸來 "。

時代告別地產商

從 2017 年到 2019 年，3 年時間裏，恒大負債狂奔，萬達負重轉型。兩條截然不同的道路，讓萬達和恒大走向了兩個截然不同的終點。

如果時光可以倒流，回到 2017 年，手握 3000 億現金流的許家印，是不是也有機會成為另一個萬達呢？

此時此刻，身處懸崖之上的許家印，是否羨慕王健林？

在時代的洪流中，沒有人會是永恒的王者。

時代正在告別地產商，地產商也應尋找新時代中，自我的新定位。

隻有時代中的地產商，沒有地產商的時代。