香港豪宅價瘋狂飆升原因何在？內地資金湧入成主因

最新一期香港《經濟導報》載文稱，香港經濟雖然仍未完全複蘇，樓市卻屢創天價成交，豪宅市況瘋狂。尖沙咀豪宅新盤名鑄一個816平方呎的一廳一房單位，以天價2,450萬元售出，呎價逾3萬港元，成為全港最貴一房戶，甚至比英國倫敦市中心豪宅新盤貴近六成。另一豪宅盤天璽的特色戶更叫出每平方呎逾7萬元的天價，最新推出的富甲半山更是有價有市，而最新一手注冊比率高達62%；二手住宅也不遑多讓，其樓價指數已於月初升破去年水平，個別屋苑的呎價更創出曆史新高。豪宅價猛升是否虛火呢？其原因何在？會否突然逆轉呢？

　　　　兩個因素令豪宅價畸高

　　香港豪宅已成稀有珍品，不足一年間，價格由平變貴再變癲，將以往三至五年的上升周期，濃縮至少於一年，樓巿亦由不自覺的非理性亢奮，演變成狂性大發。

　　中原集團主席施永青指出，香港的投資巿場往往會在極度樂觀或極度悲觀下突然出現逆轉。1997年第三季前，樓巿升勢比現時更急更勁，結果年底就出現金融風暴；2003年沙士後，巿場極度悲觀，結果樓價於同年第三季開始上升。

　　他指出，近日豪宅樓價飆升與實體經濟不太配合，本港總體經濟雖已暫告見底，但上季GDP依然按年下跌 3.8%；最新失業率高達5.4%，高過去年同期的3.2%，失業人口更大幅增加近七成。由此可見，普羅市民的置業能力並未在過去一年間被神奇提高，經濟基本因素根本不足以支撐目前的豪宅樓價水平。而豪宅樓價快速節節高攀主要有以下兩股特殊的因素，以致出現目前樓價畸高之異狀。

　　首先是本地因素。全球央行連手減息救市，聯匯製下的本港，不得不隨美國把息口調低；而在量寬幣策下，美元近期頹勢畢現，港匯長處7.75的強方兌換保證水平，金管局不得不向市場斥出港元，導致市場資金泛濫；再加上按揭市場的惡性競爭，業界爭相調低按息以薄利多銷方式搶客，選用最優惠利率(P)供款者的實際按息低至約1.8厘(P-3.25厘，P為5厘)，以銀行同業拆息(H)的更不足1厘(H+0.7 厘，一個月和三個月拆息最新隻報0.14厘及0.21厘)，買家供樓乃至炒樓的成本可謂似有若無。

　　其次是外來因素，現時本港樓市的銷售對象廣泛，其中內地買家不斷增加，單憑港人本身的負擔能力已不足解釋當前市況。內地有錢一族青睞本港豪宅早非新聞，闊綽出手掃樓更是屢有所聞，有豪宅的內地客比例高達兩至三成，內地因素日漸影響本港樓市，已是不爭的事實。

　　　內地資金成主力

　　戴德梁行北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻亦稱，目前本港豪宅樓價已非由港人支持，在整個珠三角的資金支持下，加上中港兩地的利率都低企，買樓保值成為主導思想，推動樓價上升。不過，陶汝鴻警告，近期二手成交明顯放緩，反映用家入市轉趨審慎，樓市僅靠內地資金支持，且中央政府早前輕微收緊貸款政策，對市場亦響起警號，建議投資者要留意內地政策變動。陶汝鴻估計，短期內中央政府為保經濟增長，相信不會調整政策。

　　高力住宅買賣部行政董事潘偉基更指出，內地客將成為未來支撐本港豪宅市道的主力之一，他說，相對於與美元掛的港元來說，人民幣表現強勢，內地客買港樓更可以在匯率中獲利，更吸引內地客投資港樓。

　　他估計，長遠來說，本港豪宅市場將由目前二至三成為內地客，提升至近半數將為內地買家，這些內地資金成為樓價主導力量，使樓市與本港經濟脫，相信本港豪宅價格仍有5~10%升幅。

　　　　天價成交穀高地產股

　　地產界人士人認為內地資金成主力，而證券界亦同樣認為，內地資金推升樓市格局仍然未變，豪宅新盤天價成交穀高地產股。

　　匯業財經證券部主管熊麗萍指出，現時本港豪宅市場主要是由外來資金推動，加上部份投資者經過金融海嘯後，投資態度亦可能有變，轉為投資物業，而有實際需要的買家則見息口低企而入市，為地產市道帶來支持。本地地產股中，她較為看好龍頭新地及長實，中線以前者較佳，後者則有機會短線跑贏，但以現水平而言，估計地產股的升幅亦僅得約10%。

　　泓福資產管理執行董事兼研究部主管鄧聲興也說，豪宅市道未必受按揭影響，由於息口仍然低企、一手樓供應少、新盤仍然受追捧，地產股中線仍然值得看好，首選同樣為新地及長實，建議可於100元以下買入長實，三個月目標價為120元，跌穿88元止蝕；新地則可於110元吸納，上望130元，跌穿 100元止蝕。

　　　調整勾地政策 避免陷入泡沫化

　　市場扭曲雖成就一時榮景，但潛藏極大風險。一方麵，一旦美國退市加息，港元拆息勢必抽升，在息差早已嚴重偏低的情況下，銀行必須以更大的加息幅度來保住利潤，金管局已作預警；對買家來說，超低息環境不再，麵對的更是息率數十個的巴仙增幅，炒家必先離場，用家供樓亦倍艱難，熾熱樓市肯定無以為繼。另方麵，依靠外來需求帶動樓市亦難穩定持續。

　　施永青認為，雖豪宅屢創天價，但本港整體樓市尚未現泡沫。他說，曾曆泡沫之苦的香港，還是應預防風險，須密切留意樓市動態，加強樓按監管，合理增加土地供應，通過調整勾地政策、加快市區重建及港鐵上蓋的招標步伐等，以平衡理順樓宇供求關係，避免本港樓市再次陷入全麵泡沫。

　　他更認為，政府應關注香港的民生，幫助年青人置業，香港政府應訂立製度，限製某一類樓宇，隻準香港居民購買，以防海外人士炒得太過份。

　　　　附：豪宅租金升幅創新高

　　半年豪宅租金升幅遠遠落後同期樓價，幸好踏進8月租賃旺季，租金升勢明顯加快。全港35項指針豪宅8月份平均成交呎租報28.8元，數字較7月份飆升4.3%，升幅高於同期樓價升幅(35項指針豪宅加權平均成交呎價於8月份錄得2.4%升幅)，並創2007年11月以來單月最高升幅。

　　有物業代理研究數據顯示，九龍站君臨天下及漾日居租金升勢最強勁，上述兩個豪宅物業租金分別按月飆升11.4%及11.2%，港島區三個主要豪宅包括貝沙灣、寶翠園及賽西湖大廈的租金亦分別錄得7.9~8.8%升幅，表現理想。

　　租賃成交方麵，樓市氣氛熾熱，不少租客決定轉租為買，買賣交投顯著加快，導致租賃成交減少。

　　豪宅定義被扭曲

　　豪宅定義眾說紛紜，不少新盤經過鋪天蓋地的宣傳攻勢，以及在美輪美奐的包裝下，均被稱為新晉豪宅，但對於資深投資者及用家，豪宅必須合乎地區所處的原則。

　　全球各地，物業價值在乎Location。豪宅不單是金光燦爛的表麵，而是具充實的“上等"內涵。傳統而言，本港公認的“純正"豪宅，主要分布於山頂、深水灣、淺水灣、中半山及跑馬地等港島區的高質素物業，這幾乎成為地產老行尊的鐵律，至於周圍的鄰裏身份及社會地位，也可顯示物業的市場地位。

　　不過，近年各大發展商就將豪宅定義扭曲，發展商推盤為求突圍而出，不斷硬銷“新豪宅”概念，售價也往往高於同區二手樓價20~30%，且部份分層住宅的價格更超越1997年傳統豪宅的造價水平。如名鑄一個816平方呎的一廳一房細戶可賣到2,450萬元，呎價逾3萬元，反映出今日的豪宅已不再視乎麵積究竟有多大，最重要還是其位置、景觀和獨特性，豪宅概念已重新定義，有別於以往至少有過千方呎單位，才可稱得上為豪宅。

　　又如西九的天璽及凱旋門，最高呎價達7.5萬元，造價已高於1997年傳統豪宅區淺水灣或中半山物業的呎價。但如天璽及凱旋門，除有3000多平方呎的大單位，也有幾百平方呎的上車盤，如此混雜組合，猶如“大大老板與小小職員同處一廈”，又是否稱得上真正豪宅？更甚者，現時新盤愈見不實用，根本不能與傳統豪宅相比，故價錢差距實不應如此大。但發展商仍不斷推高新盤售價，進一步拉闊一手與二手樓價差距，令一手業主放售單位時有價無市，當樓市表現欠佳時，便可能在樓盤入夥前出現大量業主撻定離場，影響樓市良性發展。

　　傳統豪宅定義是在貴重地段，單位麵積較大及擁有靚景觀，住客非富則貴。新豪宅的特點則無地點、規模及麵積大小限製，連果欄隔離或土瓜灣都算是豪宅，隻有部份特色單位如多層複式或相連戶，和配上名貴用料及大會所便稱為豪宅。