圍攻“地王”
日前，廣州順利拍出兩塊限價地：番禺中心城區南區4-3地塊建成後商品房出售限價5500元/平方米；花都107國道D地塊建成後商品房出售限價3900元/平方米。
值得關注的是，這兩幅限價房用地所限的最高房價，竟然比今年賣出的部分花都、番禺地塊的地價低。尤其是番禺限價房地4-3地塊緊挨著番禺“地王”4-2地塊，“地王”6230元/平方米的樓麵地價比4-3地塊的最高房價高出700多元/平方米。
房地產市場的發展周期分為衰退期、蕭條期、複蘇期和擴張期，周而複始。當價格上漲到透支了未來的增長空間後，房價必然會進入一個調整期。
高鶴濤 攝
資料顯示，今年9月賣出的番禺“地王”南區4-2地塊樓麵地價為6230元/平方米，前度“地王”西麗南路地塊樓麵地價為5784元/平方米，這些地塊的地價都高於番禺限價地的最高房價。而今年賣出的其他番禺地塊地價低的在3000元/平方米，也有部分在5000元/平方米上下，其總成本也要達到 6000-8000元/平方米，也比番禺限價地的房價要高。
在花都，今年9月賣出的鳳凰路“地王”樓麵地價5659元/平方米，前度“地王”建設北路地塊樓麵地價4598元/平方米，同樣要比花都地塊3900元/平方米房價要高得多，最高幅度更達到1700多元/平方米。
而一年前廣州推出的幾塊限價地，最高房價限價基本都高於當時周邊地塊的地價。如去年11月金沙洲推出的4幅限價地，其限房價標準在6000-6500元/平方米之間，而當時周圍房價隻有5000元左右。
時過境遷，一年來不斷持續暴漲的房價，迫使政府與開發商展開貼身肉搏。把限價房地放在“地王”旁邊，顯然是廣州市政府控製高地價、高房價的又一新舉措，而這一舉措顯然對那些不顧價格瘋狂拿地的開發商是致命的打擊。
無奈之舉
此次在“地王”的旁邊安插價格低得多的限價房，雖然也惹來諸如不按市場經濟規律辦事的非議，但仔細想來，這也是政府不得已而為之的無奈之舉。
今年以來，廣州市政府希望通過加大土地供應量，提高商品房供應的方式來平抑房價。但是麵對如“惡狼”一樣的房地商，土地拍賣不斷創出天價，而高昂的地價又不可避免地推高了廣州房價。一時間，將廣州市政府的調控政策逼入非常尷尬的死角。
就在今年9月，廣州市土地交易中心進行了廣州土地公開拍賣以來規模最大的一次土地集中出讓，總共拍出住宅地塊13塊，總建築麵積達到130萬平方米。如此巨量的土地供應並沒有顯出它應有的威力。富力地產以樓麵地價18729元/平方米的天價競得白雲山下一塊土地，再次刷新廣州新的“地王”紀錄。同時奪得土地的開發商還包括保利、金地、雅居樂等大型房地產開發企業，多個地塊成交創下樓麵地價的新高。
而按照計劃，在本月6、7日廣州又將出讓十三宗地塊，用地麵積共78.7萬平方米，如果9月土地拍賣的一幕在本月再次重演，再有“新地王”出現，顯然會讓政府處於非常不利的位置。政府此次在大規模推地前，先放出兩塊明顯低於市價的限價房，很顯然是項莊舞劍，意在沛公。
據悉，本月推出的13幅地塊中，花都有4幅住宅地與花都限價房地是緊鄰的，而番禺推出的2幅住宅用地與限價地同樣位於中心城區南區的濱江大道。由此可見，限價房的房價必將對開發商競投新地塊造成一定壓力。
除了安插限價房外，對於本月的13宗土地出讓，廣州市國土房管局更新出讓合同，其中九宗地塊全部地價都必須在12月15日前付清，並以付清地價款之日為起點明確了開工時限，還明確了完工和商品房銷售時限。而在此前，廣州土地出讓合同中一般規定，地價在兩億元以內的土地地價開發商須一次性付清，高於兩億元的可以先付兩億元，剩餘部分分期付清。而此次對掛牌底價超過兩億元的也要求一次付清，顯然這也是廣州市政府限製高地價的又一新舉措。
博弈仍將繼續
除了大規模土地拍賣、安插限價地、土地款一次付清之外，廣州市政府還在打擊開發商屯地上痛下殺手。日前，廣州市國土房管局發出3份動工建設催告函對動工開發建設期限即將到期者發出“最後通牒”並曝光，共涉及84854平方米用地，其中大部分為住宅用地，最長閑置時間達7年多。市國土房管局明確要求，逾期仍未動工的將被依法處置。而今年7月，廣州市已決定收回80宗閑置土地，用地麵積達1.39平方公裏。創下近年來單次收回閑置土地麵積最大的記錄。
與此同時，在國家提高銀行按揭比率等宏觀調控政策下，廣州樓市已初步顯示出見頂的跡象。買家觀望氣氛漸濃，成交量大幅減少，一些樓盤價格明顯下跌。但現在就說，廣州市政府在與開發商的博弈中已經勝出，顯然也為時過早。限價房的供應量目前來看畢竟有限，如不能大規模的推廣，可能最終對樓市的影響隻是一個心理威懾。對於土地價款一次付清，有專家也表示疑慮，認為這一門檻的提高既有利也有弊，可能會令一些到處瘋狂掠地的開發商暫時擱置買地計劃，但同時也可能使資金不那麽充裕的中小房企失去舉牌拿地機會，市場一樣會向已上市的大發展商高度集中，形成商品房市場新的壟斷價格。
此次限價地雖順利拍賣，即便在下周舉行的大規模土地拍賣中，各房地產開發商也如政府預期，在合理範圍內乖乖地競價，同樣也不能說明政府最終控製住了房價。畢竟開發商的目的是賺錢，政府現在出麵壓製土地價格，隻是讓開發商的成本降低。現在拍賣的這些土地建成商品房出售時開發商要按什麽價賣房仍舊會以市場來決定，而並非按現在的成本。或許，現在政府的舉動隻是會讓競得土地的開發商賺更多的錢罷了。一個最明顯的例子是，去年轉讓的位於廣州金沙洲限價地旁邊，今年就拍賣出了新“地王”。
當然，限價房對廣州市民的心理影響作用也不可小覷。就在本月，廣州第一個限價房保利西子灣將正式對外發售，這無疑加劇了廣州購房者持幣待購的心理。據合富輝煌市場研究部的統計數據顯示，明年限價房將迎來供應高峰，總量將超過1.5萬套，約占商品住宅的1/6左右，這個比例顯然也不小。看來在這場博弈中，誰最終將勝出，隻有拭目以待了。