地產投資 實例分析

地產投資有四個基本動因﹕
1.抵消物價上漲而達到資本保值
2.獲取淨租金收入
3.為高收入家庭減稅和延稅
4.長期資本增值。

S&P數據表明,從97年3月到07年2月,房屋投資平均增長10.97%,波動風險2.07%;股市價格年增長僅有7.63%和波動風險15. 28%.

實例分析﹕一個３房一浴的獨立房屋﹐靠近州際高速公路和就業中心,出價４０萬。調研結果顯示市值估價５２.5萬﹐每月租金收入﹩２５００元﹔一次維修費用$５０００。投資者放２０％首期款﹐貸款３２萬３０年期固定利率６％﹐詳細分析過程請上網下載 http://teamworkhomes.com/investment/reanalysis.pdf. 　

鎖定淨值１２萬﹕一旦市值繼續下滑２０％(機率很低)到４２萬﹐你還不至於虧損本金。自１９１３年以來﹐房地產每年平均增值６％﹐遠高於物價增長３.4%。

毛租金乘數(GRM) ﹕用買價40萬除以年租金3萬得到13;乘數越低購買者越有利。

淨營 運收 入(NOI): 用年租金扣除7%房屋空置率和維護費,地稅保險總約$7500後, 得到$22,500。

資本收益率(CAP RATE) ﹕用NOI除以買價=5.6%;參照十年公債利息4.1%, 投資者有1.5%的溢價來補償額外的風險.

淨現金流量﹕第一年$753。你在高增長的地區投資時﹐前麵幾年內可能沒有淨收益。

減稅優惠﹕IRS允許投資者用27. 5年來折舊所投資建築物(土地除外). 如果投資者的納稅率為33%, 第一年可減稅$1278.

出售淨值﹕理智的投資者會耐心等待下一個地產增長周期才出售房屋以求最大利潤。如果房價每年增長6%﹐十年後出售(償還貸款和扣除7%銷售成本) 獲利60. 6萬.

投資回報率:以錢生錢,投資者用$95,104(首期款和交易費用)來交換每年淨現金流量和出售利潤。以述情形下的回報率為21. 9%.

(莫雷Ray Mo, 投資顧問, UCI MBA, USC都市計劃碩士, 十年實業經驗, 714-925-9970)
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