決定貸款利率的基本因素

問∶我的朋友正在通過你的公司申請購房貸款，請問我是否可以得到與他同樣的利率？你的利率報價以後會不會被抬高？

答∶對第一個問題，貸款顧問的誠實答複是，不一定！理由是貸款利率沒有統一的標價，基本上隨消費者本身及所抵押的房屋狀況來決定。每個人的財務狀況稍有不同，因而所得到的貸款利率也可能不一樣。大部分消費者錯誤以為選擇房屋貸款就象買漢堡包一樣，吃McDonald's，Burger King 或Carl Jr. 都大同小異，價格相差不遠。實際上，房屋貸款本身既是商品，但更側重於服務品質。房屋貸款的這種兩重性把它跟一般的商品如漢堡包區分開來。

大部分貸款公司是依?“風險基準定價”的原則來確定每個房屋貸款的利率。“風險基準定價”的通俗解釋是說，以大部分正常風險的消費者可以獲得的利率為基準價。貸款公司以此基準價審核每個貸款申請，然後給那些風險高的申請人加收利率，相反給風險低的消費者優惠利率。那厶影響貸款風險的基本因素有哪些呢？

為方便陳述， 讓我們先定義正常風險和基準定價。譬如，一般貸款申請人可以申報收入， 信用分數在620至680之間，首期款20%；相應的基準定價是30年固定利率 6.00%，0點數。接著我們可以舉例探討決定貸款利率的一些基本因素。請注意這些例子，隻是作為樣板，不代表每個貸款公司的真實定價。

(一) 收入申報狀況∶ 可以申報收入的消費者可以獲得基準定價6.00%利率，0點數；不能申報收入者對貸款公司來說風險增加，需要付0.5點數。

(二) 信用分數∶ 分數越高，表示消費者償還貸款的意願越好，風險越低。信用分數超過720分，是A+的信用，一般貸款公司會給消費者0.25點數的優惠。分數低於620分，是屬於A- 的信用，消費者很難獲得貸款通過，所付的費用可能增加超過0.5到1的點數。

(三) 首期款/房屋淨值∶ 首期款或淨值低於20%，消費者要付額外貸款保險，相當於貸款成本增加。首期款少於5%，利率更高，貸款要求條件更多。

(四) 貸款償還期的長短∶一般來說，償還期越短，利率越低。同樣，正常風險的貸款申請人可以獲得15年期貸款5.5%固定利率，0點數。5年或7年償還期的氣球(BALLOON)貸款利率更可能低於5.00%。

(五) 房屋的用途及類型∶投資出租的房屋要比自住屋多付1.5的點數。某些情況下，共渡屋(CONDO)的貸款利率要比獨立屋要高一點。另外超過5個單位的商品住宅屬於別的類型貸款，利率及條件都與普通房屋貸款相差很大。

(六) 貸款額度∶對大部分銀行而言，$125,000 至$333,700貸款額是正常的範圍。小於$125,000，消費者可能要多付0.25的點數；大於$333,700是大額貸款，利率可能更高。

(七) 利率鎖定期∶一般貸款公司的報價是30天鎖定期；鎖定期越長，點數越高。 45天的鎖定期要比30天多0.25點數，15天鎖定期比30天少0.25點數。 上述的總結僅是一般貸款利率定價的行情，當然不排除有特例及其他影響利率的因素(本顧問在另篇文章介紹)。

在實際貸款申請的過程中，消費者會發現不同貸款公司的報價相差很大；更糟糕的是，很多消費者最終獲得的利率和點數要比起初報價高出很多。造成這種意外的原因，除了上述貸款定價的複雜性外，更多的是貸款商與消費者之間信息溝通的問題。極少數不肖貸款商利用貸款定價的複雜性故意低報價格，然後找各種借口提高價格坑害顧客；也有客人向貸款商隱瞞情況，導致報價錯誤；經常發生的是，沒經驗的貸款專員或非專業的地產經紀做貸款報價時，忽略了一些基本定價要素，造成不實報價。

錯誤報價所造成的危害很大，不管對貸款商或是消費者而言，都是一個極大的時間浪費。本顧問總結多年的經驗教訓，報價時力求全麵，準確，及時，真實，來減少對消費者造成的意外震蕩，從而建立卓越的顧客信譽。通過閱讀本篇文章後，希望您能夠利用所學到的知識，來保護您自己及周圍親朋好友的利益，避免貸款過程中發生的意外損失。

(莫雷Ray Mo, 投資顧問, UCI MBA, USC都市計劃碩士, 十年實業經驗, 714-925-9970)
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