貸款市場解密-- 怎樣避免錯誤

問∶ 莫雷先生，你成為我們“世界地產”報紙的地產專欄作者已經超過一年。編輯部收到從讀者來的反映，你在本報發表的文章廣受歡迎，文字懇切，實在，公正，很多建言都直接觸到讀者的心坎上，讓他們獲益不淺。眾所周知，目前貸款業者工作異常繁忙。請問，是什厶原因驅動你每星期都花大量的時間精力來做這些不直接見經濟效益的事？

答∶在我從事貸款行業過程當中，經常接到來自貸款客戶的抱怨，他們會向我們傾訴申請貸款過程中在他處所遭受的不當待遇，困惑和無奈。久而久之，就意識到很有必要向公眾提供基本的貸款知識，分享貸款經驗，從而幫助大家避免走彎路，順利實現購屋置業的願望。講一句自利的話，我們很希望有機會為每一位購屋的人提供最好的貸款服務；但實際上，人的時間精力畢竟有限。退而求之，但願有緣分的讀者能成為我們長久的客戶；即使無緣者也可藉此文章到他處尋得好的服務。不計私利，回饋社區乃是我們的初衷與目的。有不少讀者把我們的文章剪貼收藏，與朋友同事分享。聽到讀者這樣的肯定，也給我們平添不少鼓勵。

問∶很多從中港台新移民來美的人，可能沒聽過貸款經紀這個行當；即使曾經購屋貸款的人或許不很清楚貸款經紀的功用和運作。公眾對貸款經紀有那些誤解的地方？

答∶有些消費者片麵認為貸款經紀把他們購房付款的辛苦錢白白的賺走。實際上，房屋貸款的全部作業包括∶營銷，文件處理，審核放款，收款服務四個流程。在沒有獨立的貸款經紀之前，貸款銀行全部包攬四個工序，成本很高；特別在業務量少的年份，固定開支沒有減少，利潤下降，銀行經營困難。後來，貸款銀行把前麵兩項初始工序分包給獨立的貸款經紀，給他們打折後的批發價，自擔成本，自負盈虧。這種成功的勞動分工使整個貸款作業更有效率，從而降低消費者的成本。所以說，貸款經紀不是白白賺錢，他們必須通過做好營銷和文件處理兩項工作才能換取酬勞。全美超大半數的房屋貸款是通過貸款經紀作業，這事實很好地證明貸款經紀的價值與功用。

問∶一般消費者覺得，直接從銀行貸款會更便宜；有些廣告也宣稱“銀行直接貸款可以省掉傭金費用”。是嗎？

答∶有智慧的消費者不會輕信廣告噱頭。廣告的作用僅僅在吸引眼球，激發購買行動；真假與否還是有待查證發現。有經驗的人都曾經對廣告宣傳失望過。象這裏列舉的廣告僅僅告訴一半的事實“省去傭金費用”；但消費者還得去弄清楚“有沒有增加另外的費用”。綜合比較以後，才可以辨出高低。事實上，辦理房屋貸款的收費項目很多而且名稱非常不統一，造成收費的可比度困難。公平地說，在今天這樣競爭激烈的市場，不管銀行直接貸款，還是通過經紀貸款，利率和收費應該相去不遠。選擇哪個貸款渠道，在於個人經曆與喜好。

問∶越來越多的貸款申請人開始通過網路尋找房屋貸款，是不是網上的利率和收費會便宜一些？

答∶不一定。還沒有從網路泡沫中醒悟過來的人可能還會覺得這樣。網路貸款有它自身的缺點∶報價不清晰。例如，消費者看到超低的利率，以為沒有point的貸款，最終變成有數千元的origination fee。消費者必須打電話去核實每項收費，才放心去辦理申請。從經濟的角度看，網路的唯一作用是降低業者的成本，然後才能給消費者優惠。很多網路貸款公司花費大量的錢去作廣告，真正的貸款文件處理與傳統銀行沒有本質差別。從降低經營成本的意義上，網路貸款公司沒有太大建樹。更多的客戶通過網路收取信息，再透過傳統的貸款途徑完成貸款手續。

問∶新的法律允許房地產經紀兼職貸款業務。這是否意味著購屋者可以享受更多的折扣？

答∶地產買賣與貸款申請是兩個很不相同的專業， 都需要長期的訓練和實踐才可能精通。能力一般的經紀人很難同時任兩個工作，難免顧此失彼；成功的經紀人本來繁忙，不需要身兼兩職就夠維持生計。聰明的消費者知道怎樣選擇最專業的人做最精通的工作。

問∶作為一個成功的貸款經紀，你怎厶保證每個客人都從你這裏獲取最好的利率和收費？

答∶你可能已經注意到我剛才反複強調的降低成本這個問題。不管銀行直接貸款，還是經紀中介貸款，能不能降低自身經營成本，是問題的關鍵。我們從經營的方方麵麵竭盡全力降低開支，使我們的價格最具競爭力。

首先，公司成立十幾年，與很多優秀的全國性貸款銀行建立了優先的代理關係；我們代理銀行的成本很低，價格優廉，這是最重要的因素。

其次，我們的口碑好，客戶大多是回頭客和滿意顧客或專業人士推薦來的，大大的降低廣告開銷。在文件處理過程，因為客戶信賴，他們不須頻繁過問貸款進展，讓我們專心作業，提高效率。

另一個重要特色是，我們經驗豐富，對客戶的貸款資格把關嚴格，報價真實，從而避免錯誤糾紛。

最讓一般人想象不到的是，信息技術在我們貸款作業中的運用已經非常深入。我們百分之九十的貸款已經在網路上進行；以前人工需要三天才能批準的貸款，現在通過電腦自動審核，兩分鍾就有結果。信息技術的運用極大的縮短文件處理的時間，最終降低成本，結果是我們的價格可以媲美甚至超越網路貸款。

問∶現在的貸款市場資訊繁雜，貸款渠道眾多，一個客戶如何才能避免錯誤，順利貸款？你對“世界地產”的讀者有什厶寶貴的建議？

答∶我得承認，貴報的讀者是最幸運的消費者；每個星期都有機會閱讀吸收大量實在專業有價值的資訊。在我的專欄裏，就有不少實用的建議。如果要再來什厶老生常談的話，我不怕累贅在此總結∶

(1) 了解行情，貨比三家。如果價錢便宜的太不可信，那就不真實。

(2) 不要光比價錢，還要看服務。報價雖便宜，但幾天聯係不到貸款專員，就好比 “水中撈月”，一場空，徒失良機。

(3) 尋找專業誠信經紀。一般經紀推薦表麵便宜的貸款不一定總成本最低。隻有專業誠信經紀才關心你的利益，為你設計合你需要的貸款方案。

(莫雷Ray Mo, 投資顧問, UCI MBA, USC都市計劃碩士, 十年實業經驗, 714-925-9970)
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