投 資 銀 行 回 收 屋﹕提 前 退 休 的 五 個 簡 單 步 驟

股神沃侖巴非特曾說﹕“當他人恐慌的時候﹐你就該貪得無厭”

目前房市不斷的壞消息恰恰創造了一個十年一遇的機會讓你從銀行的痛苦中得利。投資銀行回收屋也有利他的動因。當你購買翻新一個破敗的房屋時﹐你為社區剔除一個不雅的眼中釘﹔你的消費開支也為當地經濟注入資金和創造就業機會。銀行也能夠重新使用資金來貸款給那些需要抵押貸款的購屋者。當然﹐三贏中最獲益的還是讓你可以告別職場競爭而早日退休。

下麵是投資銀行回收屋的五個步驟﹐希望讀者對此有更多了解﹐使你的投資變得輕鬆自如。

步驟一﹕製定投資目標。

任何投資都有風險﹐因此首要任務是保全資金。沃侖巴非特的投資第一原則是﹕不要虧損本金。他的最經典方法就是隻購買低於市值的資產。例如﹐當你購買一間低於市值２０％的房屋時﹐你已經預留足夠的安全空間以防市值繼續下滑。作為一個理智的投資者﹐你得承認幾乎不可能在市值最低穀的時候購進資產。第二個目標才是現金收益和增值。假如你能夠獲得每年１２％的回報率﹐所投資資金可以每六年翻一番。

步驟二﹕篩選過濾合適的投資機會。

市麵上充斥成千上萬待售房屋。如果你不加選擇地去尋找每個房屋﹐你會浪費大量的時間和精力。可喜的是今天的信息技朮能讓你每天自動收到隻符合你投資要求的房屋。特別注意的是不要隻追逐那些價格低廉的房屋﹔更應側重考慮價值﹐地點和是否有強大的就業機會。當市場行情回升時﹐你才能夠容易賣出獲利。

步驟三﹕調研分析。

所有投資之前﹐要做好功課﹐不可輕信他人之言。很多網上免費工具可以助你做初步的調查研究。然後把你的結果對比專業顧問提供的產權報告﹐市值估價和租金收入調查。當預期的現金流量和收益率達到你的投資目標時﹐你可以要求室內檢查和初步估算房屋可能需要維修升級的費用。實際的案例分析供參考﹕
http://teamworkhomes.com/investment/investment_dewey.pdf

步驟四﹕談判和贏得競價。

了解對手的動機是贏得談判的第一步。不是每一個銀行回收屋的要價都是低廉的。有經驗的地產顧問可以助你盡快找到利潤實惠的交易和贏得競價。投資者本身也要能隨時提供強硬的信用歷史﹐首期款來源証明和貸款預批準文書。銀行賣家必須知道你有能力購買才願意與你開談。另外﹐你必須耐心等待:有時出幾個競價才中標一個。畢竟﹐“山外青山樓外樓”﹐別的投資者也許比你捷足先登。

步驟五﹕貸款和結清交易

假如前麵的工作都準備充分﹐貸款和結清交易應該是水到渠成。開始尋找合適的租客﹐讓他為你繳付銀行貸款讓你早日退休。

(莫雷Ray Mo, 投資顧問, UCI MBA, USC都市計劃碩士, 十年實業經驗, 714-925-9970)
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