購房與重新貸款的“誤區”

總結多年給客戶服務的經驗，特地為你指出購房與重新貸款中常見的“誤區”，願你置產路上多多保重。

誤區之一 “no point no fee”

無費用貸款 沒有點數，很容易理解；沒有“費用”，則各有說法， 定義不一。貸款的費用大致可歸類三種：貸款機構的審核費，經紀的手續費，以及第三方的代書產權登錄費。有些貸款機構或經紀所說的“無費用”，是僅指他自己的費用部分；而大部分客戶一廂情願地以為“全無費用”。更有甚者，有些貸款機構或經紀告訴客戶說“不用從口袋出一分錢”，但變相的把貸款費用加到貸款總額上。客戶保護自己的唯一方法隻有，預先向貸款機構或經紀索取誠信費用估算報告，並且完全理解上麵的利率費用情況；千萬不要輕信口頭承諾，而簽申請表並交手續費。貸款手續費一般上是不可退還的。 比較貸款機構或經紀時，也一定要同時比同一天的誠信費用估算報告，這樣才可比，辨真偽。

誤區之二 " direct lender or broker" 直接貸款或經紀貸款

常有客戶先入為主地相信“直接貸款可以省去中間經紀的費用”。公平地說，字麵上這個“宣告”沒有任何騙人的地方；最大的問題是此話隻講了一半。眾所周知，銀行或直接貸款機構的經營成本比貸款代理公司高出許多倍，而這個多出的成本必須由消費者去承擔。實情是，銀行或直接貸款機構在通過自己的貸款專員推銷零售貸款外，很大一部分以批發價給貸款代理公司發售。在一個正常競爭的市場下，由兩個途徑到消費者的最終價錢應該不相上下。要不然，象與Washington Mutual 和Bank of America 有和約的上千上萬的貸款代理公司也不會把生意白白送給他們。假若小型的直接貸款機構側重零售貸款，貸款代理公司不屑與之合作；當重貸市場式微時，直接貸款機構缺少購房貸款，無異於搬起石頭砸自己的腳。對廣大的消費者而言，價錢的區別在於你所選擇的貸款專員或貸款經紀；相同之處是兩者都靠傭金收入維持生計；不同之處是每個人的利潤期望，以及操守不一。貸款經紀的突出優點是，給客戶有更多的選擇和靈活機動。 送給你的忠告是，選擇一位可信賴的肯為你謀利的貸款顧問。

誤區之三 "online or offline" 網上貸款或就近貸款

很多人受路邊標牌和網絡廣告的誘惑，到網上拚殺比價。網上的通病是，報價不清楚也不周全，雲裏霧裏讓人摸不著頭腦，結果是越比越糊塗。舉例來說，客戶常把零點數 (因為兩個點數地方有零) 的貸款計劃誤會為零點數零費用的貸款；待發現誤會時心情沮喪，因為信用卡已反被“殺”掉數百元申請費。又比如，本該可批準的貸款資格有可能被拒絕，因為網上計算器的標準太死板，不會考慮其他貸款補救因素。總之，網上貸款有諸多不確定的因素和不便利的地方；除非你已有經驗，或有有經驗的使用者大力推薦，切勿輕舉妄動。

可喜的是，越來越多的批發貸款機構或銀行也開始上網作業，貸款代理公司也因此得以擁有網路比價進而完成整個貸款作業的利器。本貸款顧問從1997開始使用Fannie Mae 的貸款自動核準機器，到今天90%的貸款是通過網上完成作業。

貸款自動核準的很多好處有快速，降低成本，簡化文件，貸款容易通過。譬如，傳統貸款的負債收入比率是36%，而貸款自動核準可能通過高達 60% 負債收入比率。很多本來會被銀行拒絕的貸款可以通過；因報稅少不能提供工資單，但信用分數特好的客戶也可以享受低廉利率。因此你根本不需要舍近求遠，能替你分憂省錢的貸款顧問就在你的眼前。

(莫雷Ray Mo, 投資顧問, UCI MBA, USC都市計劃碩士, 十年實業經驗, 714-925-9970)
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