袋鼠國Bob
澳洲華人的生活記載
這幾乎是賣房朋友問的最多的問題，有很大因素取決於房子的個性，但也具有一定的共性，無論是自住房還是投資房的賣房：是不是要裝修？花多少錢裝修？我不是房產買賣中介，但我經手過很多自己房產的買賣，積累了一些經驗，連不少地產中介、銀行貸款經理和會計師遇到個人的問題，有時也會參考我的意見。進入到這一個投資房的裝修/銷售，這次我借著一些例子，談談“賣房需要裝修嗎？”的問題。
一、是否要裝修：關鍵要看幾個因素
1、目標買家是誰
- 自住買家（Owner Occupiers）
自住房買家，特別是首次購房者，對裝修沒有一點概念，花多少錢？哪裏請裝修工？等問題無從下手，在心裏沒有底的情況下，希望買一個裝修過的房子。
對房屋的視覺印象和可立即入住性（move-in ready）非常看重，普遍喜歡裝修過的房子。
適當裝修（如新油漆、地板、燈具、廚房台麵）能顯著提高吸引力和售價。
- 投資買家（Investors）
更注重租金回報率和性價比，對表麵裝修要求較低。
有經驗的投資家是不買裝修過的房子（除非非常便宜），因為裝修過的房子，房東期望值比較高。要是市場疲軟，市場上投資買家多，過度裝修反而難以收回成本。
2、房屋本身狀況
這就體現到住房的“個性化”問題：是否裝修？花大錢裝修？還是輕裝修？
- 若屋況良好，設施齊全，隻是舊，但幹淨整潔，可考慮輕裝修或不裝修，靠良好陳列（styling）提升觀感。
- 若有明顯缺陷（如地毯破舊、牆壁發黴、廚房和衛浴太舊），適當整修能讓買家更安心，也避免買家無理性砍價。
舉例：我曾經有次幫助朋友買房，一麵客廳的主牆是紅色的，沒人喜歡，房子很久賣不出。我朋友開始也不喜歡，我勸他別怕，結果還價了5萬塊。買下來之花了1千5，將室內各個角落都按照自己的喜好，請人油漆一遍。這個例子說明業主在賣房子時，略花點錢“輕裝修”，點綴而已，就可以止損。
3、市場行情
這也是非常關鍵的一個因素，宏觀市場需要了解，特別是該房子區域的房價值得認真判斷，一般來說：
- 賣方市場（供少求多）
裝修可略輕，買家容忍度高。
- 買方市場（供多求少）
裝修宜更用心，提升競爭力。?
- 房源類別
不但要了解本時期、本地區是“買方市場”還是“賣方市場”？還要關注本地區同一類型房源數量。比如在一個高樓林立的公寓群附近，持有帶院子的別墅房、聯排別墅和單元房，這就具有一定的稀缺性，最好要好好規劃，重視通過裝修來提升房價。
二、裝修投入比例
很多人以為裝修過的房子將會成倍地提高售價，理性看問題：一定會提升售價，但不會成倍提高房價。所以很多投資資料的建議，使用預期售價的5%-10%作為裝修費比較好，現在各國的通脹指數很高，人工很高，可以選擇比例中的高端。按照投資成本，他們是將一個房子不經過裝修和裝修後，售價能提升多少的比例來算花多少裝修的比例。所以不要期望全新裝修後房子的售價會翻倍，這是不可能的。一般的規則：在投入裝修1萬的情況下，能產生2萬的房價增值，這完全有可能的。所以過度裝修很可能造成投資的虧本，或是在做“無用功”。
但有一點是肯定的，經過裝修，哪怕是小小的點綴，比如刷油漆，花園的整理等開支很省的“輕裝修”，肯定會提升房子的吸引力，從而加速賣房的速度。
三、裝修重點建議（性價比高到低）
| 裝修項目 | 效果 | |
| 1 | 室內重新油漆 | 成本低、效果顯著 |
| 2 | 照明升級（LED, downlight） | 成本低、效果顯著 |
| 3 | 更換地板/地毯 | 視覺效果強 |
| 4 | 花園的修整 | 視覺效果強 |
| 5 | 廚房小改造（新台麵、水龍頭、櫃門） | 重點區域 |
| 6 | 浴室翻新（局部更換） | 重點區域 |
| 7 | 廚房、浴室的大裝修 | 注重性價比 |
| 8 | 軟裝陳列（staging） | 對售價影響大 |
四、我這個例子
具體來說我這個單元房差不多有50年曆史了，我接手25年沒有裝修過，所以設施陳舊，式樣老式暗淡。要是按照目前屋況，隻能是“爛賣”，接手的人隻有經驗極其豐富的投資者和具有裝修經驗的能工巧匠，可能占市場不到10%的買家，極大地局限了購房的人群。
另外不久前我介紹“資產增值稅”，各國都會有一些，隻不過優惠多少而已。這個房子基本上會得到500%的資產增值，增值稅不得了。一種合理合法的退稅方法就是增加裝修和銷售開支，所以在理財決策上是做大裝修，並精心布置。在最大化爭取購房者群體的同時，提升售價，並享受稅務優惠。
下麵是“花園裝修”，“廚房裝修”和“浴室裝修”的例子（還沒有完成），大家很容易判斷：沒人會買這個沒有裝修的房子，除非經驗非常豐富的投資者，而且一定是賤賣：
廚房裝修中
浴室裝修中
說明：本文不構成投資建議，我也不是地產中介和投資顧問招攬生意。我隻是分享我自己的經曆和體會，談不上探討，不認同的朋友請“彎道超車”，別在這裏浪費時間，謝謝。
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