“好區爛房VS差區好房”哪個更應該買？

 

西人理財書籍中關於地產投資有個建議“Buy the Worst House on the Best Street（好街爛房原則）”，我發現現在一些年輕人是反向而行，很多家長比年輕人還急，可是一點都不知道如何下手。這次就談談這方麵的話題：

 

核心原則：Buy the Worst House on the Best Street

中文翻譯：在好街區裏買最差的房，而不是在差街區買最好的房。

它其實強調的不是房子本身，而是——價值主要來自“區域與街道”，而不是房子的裝修和大小。

 

為什麽要在好街上買最差的房？

有 5 個核心邏輯：

1、地段決定你未來的增值，不是房子的豪華程度

假設兩種房：

A. 好街區，但房子老舊

• 周邊都是百萬加的好房子
• 學區、交通、治安都好
• 居民收入高
• 街道吸引力強

未來增值一定被“好街的平均水平”往上拉。

好區的木板房，但潛力巨大

B. 差區，但房子建得很漂亮

• 周邊房子價格都低
• 不安全、學校差、基礎設施差
• 買家多半不是高收入
• 環境無法改變

你的好房子被“差區的平均水平”往下壓。

差區中的好房子，因為周圍髒亂差，沒有增值潛力

 

房地產價格從來不是“你家的條件決定”，而是“你家周圍決定”。

 

2、好區房價天花板高，差區天花板低

在好區，就算是舊房，也可能有以下未來：

• 推倒重建，價值大幅提升
• 翻新加建，升值空間巨大
• 因為地段優越，市場需求一直在

但差區的問題是：

• 改得再漂亮，也不可能賣出超越“那條街”的最高價太多
• 你永遠受製於整個區域的平均水平

因此：
好區的漲幅更大，差區的漲幅有限。

 

3、買家心理：大部分買家先選區域，再選房子

真實情況是：

• 80% 的買家 “先看區，再看房”（特別是學區房）
• 優質區永遠有大量買家競爭
• 差區的買家群體小、購買力低

所以你的房子在好區，好賣、快賣、跌時抗跌。
而在差區，很漂亮的房子仍然難賣。

 

4、地段不會變，而房子可以改善

房子可以通過：

• 翻新廚房/浴室
• 改平麵結構
• 加建
• 重建

你可以主動改變房子價值。

但區域、街道、學校、治安、交通，你改變不了。

這就產生另一個原則：
買能改變的，而不是買不能改變的。

舉例：

澳州有些古典豪宅，非常有風格，價格也並不貴，但這是屬於遺產保護物業heritage-listed building，基本上是不能做任何更改的，還有很多的修繕工作。有人為了每年幾千塊的政府修繕補助，栽進去非常被動，賣也賣不了。

 

5、好區有“隱形溢價力量”：周邊房子的價值把你拉升

舉例：

你的房子是 80 萬，周邊房子都是 150 萬以上

• 買家會對你產生“區域撿便宜”的感覺
• 出手快、競爭強
• 你的房子隨著周邊上升，會不斷被拉高到一個區間

但若你的房子在差區，是該區最貴的：

• 買家預算能買好的區域，不會來這個差區
• 買家想買這個差區的，預算又買不起
• 結果：很難賣，增值也慢。

 

問題：是不是“不要在差的區域中買一個最貴的房子？”

答案：是的，最好避免。

原因如下：

在差區買最貴的房子——你是“天花板”，沒有被拉升的空間

• 你是該街上最貴、最豪華
• 周圍房子都比你差
• 沒人願意為了“好房子”而接受“壞區域”
• 未來轉售困難
• 增值速度慢
• 市場波動時跌得更快

這是最典型的“被區域拖後腿”。

 

在地產買賣中，有一些全球共識的原則，首要公認的原則是“location-location-location”，意思就是地段是最為重要的選擇項目。但除此之外，業內還有許多普遍被投資者、開發商、房產分析師和精明購房者認可的共識性原則。

 

房地產投資 12 大共識原則

（適用於澳洲、新西蘭、美國、中國等大部分成熟市場）

 

1. Location – 地段優先權

開頭提到，這是最重要的原則，決定房價走勢、租金需求與流動性。

 

2. Supply vs Demand（供需關係）

若一個區域供應有限，但需求上升，價格必漲。
反之，大規模新房供應（大片新開發區）會壓製漲幅。

 

3. School Zone（學區原則）

學區＝需求穩定器，特別在澳洲、新西蘭、中國一線城市最明顯。
優秀學區的房屋更抗跌、流動性更強，租客質素更高。

 

4. Infrastructure Growth（基礎設施驅動增長）

例如：

• 新火車站
• 新高速路
• 新醫院
• 大型大學擴建
• 商業區重建
  這些都會顯著提高未來價值（gentrification）。

 

5. 人口遷移趨勢（Population Trend）

人口流入區 → 增值潛力大
人口流出區 → 風險大
（這在澳大利亞非常明顯，如墨爾本內東區長期強勢。）

 

6. Rental Yield（租金回報原則）

高租金回報不一定是好投資（例如偏遠地區）。
可靠的做法是：
Capital Growth（資本增長） + Reasonable Yield（合理回報）
平衡兩者，而非隻追某一邊。

小貼士：我買房向來都注重該房子的毛回報率（Yield），即便是自住房，也是衡量房屋價值的一項指標。

 

7. Liquidity（流動性原則）

你想賣的時候能不能賣？即脫手是否容易。
高流動性區域（市區、靠交通、學校、成熟區）風險較低。
偏遠區、獨特房型流動性差。

 

8. Buy the Worst House on the Best Street（好街爛房原則）

英文俗語：
“不要買最好的房子，要買那條好街最便宜的那間。”
因為你可以改善房子，但無法改變街道與地段，更無法改變周圍的環境。

 

9. Long-Term Horizon（長期持有原則）

房地產是長周期資產，
10年—20年遠超 2—3 年的短期波動。
長期持有幾乎一定賺錢（限好地段）。

 

10. 不要和市場對抗（Market Cycle）

房地產有周期：

• 複蘇
• 上漲
• 高峰
• 回落
• 低穀

原則：
在別人恐懼時買，在別人瘋狂時冷靜。

 

11. Diversification（不要把所有雞蛋放一個籃子）

避免：

• 全部買一個區
• 全部押某一種房型
• 全靠一個租客族群（比如大學生/短租等）

適度分散風險更穩。

 

12. Positive Cashflow vs Negative Gearing（現金流 vs 稅務杠杆）

澳洲特別常見：

• Negative Gearing（負扣稅）：短期減少稅，長期靠資產增值
• Positive Cashflow（正現金流）：穩定收入，增值較弱

 

基本原則：
投資要根據自己的收入、年齡、稅務環境選擇策略，不盲目跟風。

買任何物業都需要用“放大鏡”仔細審視

說明：

我不是賣房子的中介、不是持牌理財人士，也不是做貸款和會計師，更不是投資教育家。隻是投資地產多年的個人經驗“泛泛而談”，不能算投資建議。 有不理解和不認同的朋友，請“彎道超車”，別在此浪費時間。

謝謝！