剖析“打擊地產拍賣‘低報價’”新政

 

澳州是聯邦製，各州都有自己獨立的法律，勞資法、稅務法和一係列行政製度都有各自的版本。對房地產買賣法律和租賃法，各州都有些不一樣。墨爾本所處的維多利亞州，很多年都是左翼工黨執政，所以製定的政策都利於無產階級，打擊中產階層，租客和首次置業者的利益放在首位。

 

早兩天州政府宣布一項針對房產拍賣的重大改革措施，旨在打擊“低報價”（underquoting）的不正當競爭行為。這項改革要求房地產中介在房產拍賣前至少7天公開賣家的“底價”（reserve price，即賣家最低接受的價格），以提高市場透明度並保護購房者權益。該措施被描述為全澳首創，將於2026年中在州議會正式立法生效。

什麽是“低報價”問題？

• “低報價”是指中介在房產廣告中故意標低預計售價（price guide），以吸引更多潛在買家參與競拍，從而製造競爭氛圍。但實際底價往往遠高於廣告範圍，導致許多買家在拍賣當天發現房產超出預算，無法成交。
• 維州消費者事務部數據顯示，自2022年底成立的反低報價特別工作組以來，已收到超過5000起相關投訴。買家（尤其是首次購房者和年輕家庭）常常在拍賣日浪費時間和精力，感到沮喪和被誤導。一項針對26,000場墨爾本拍賣的分析顯示，超過一半的房產最終售價高於廣告範圍的上限。
• 現狀是“低報價”雖屬非法，但中介無需在拍賣前向買家披露底價，賣家也可在拍賣當天才設定底價，這為違規提供了空間。 

新法規的核心內容 “讓住房市場更公平，幫助千禧一代更容易買房”。

具體要求包括：

• 披露義務：房地產中介必須在拍賣日或固定日期銷售前至少7天，公開房產的實際底價（通過廣告、網站或公開渠道）。
• 適用範圍：適用於所有房產拍賣和固定日期銷售（fixed-date sale），不限於房屋，也包括聯排別墅和公寓。
• 處罰機製：若中介未在規定時間內披露底價，將被禁止進行拍賣或銷售，直至合規。違規中介還將麵臨罰款，並由永久化的反低報價工作組進行監督和執法。
• 輔助措施：中介在設定價格指南時，必須使用本地最合適的比較房產（comparable properties），避免主觀低估。同時，工作組將加強市場監測，包括現場檢查拍賣和審查銷售活動。 

預期影響與各方反應：

• 對買家的好處：買家可提前了解真實底價，避免盲目競拍，提高決策效率。政府稱，這將“讓維州人更有信心參與拍賣”。一項針對9600名受訪者的調查顯示，92%的人支持拍賣前披露底價。
• 對賣家的挑戰：維州房地產協會（REIV）最初支持披露，但最近擔憂這可能導致“高報價”（overquoting），即賣家設定過高底價後需談判，或中介轉向“意向表達”銷售模式（無固定拍賣日期）。
• 對中介的挑戰：部分中介認為7天期限“過於僵硬”，因為市場情況可能在最後一周變化。
• 政治與社會反饋：維州綠黨歡迎該措施，但建議進一步要求房產上市即披露底價，以更徹底保護首次購房者。消費者團體稱，這將結束中介的“遊戲”，而非真正損害賣家利益。 

其實涉足澳州地產買賣的朋友都知道，所謂的打擊“低報價”（underquoting）的不正當競爭行為，很早就已經有相應的政策，這次隻不過將賣方的底價規定在拍賣前7天之內公布。但該規定名存實亡，最近我看一場很成功的地產拍賣：這是一處生活設施非常便利，但屋況非常差，600平米的地也不算大的房子。中介的廣告登150萬+，但拍賣時競拍者不下十組，最終以182萬成功拍賣。這位買下房子的人很像歌星張信哲，他們一家拍賣時就站在我旁邊。看上去他們做了很多功課，手上拿著厚厚的文件夾，而且拍賣技巧相當高，大幅快速加價，嚇倒所有競拍者。我祝賀他的同時，告訴他：按照我的估計，你花10-15萬的裝修，可以做到非常完美，兩百萬不到買這個房子，絕對值得的。

 

絕大部分人是衝著150萬來“撿便宜貨的”

從150萬到180萬，這裏就有個是不是屬於“低報價”（underquoting）的問題，我和幾位別公司地產中介談過這個問題，他們普遍認為這個中介公司采用的策略就是通過“低報價”來吸引人。帶著這個問題，我來“刁難”一下馬斯克的Grok： 

我問：

這種“低報價”（underquoting）的策略，在現實中是不是很難實現？比如一位賣家預期底價是一百萬，也在拍賣之前7天在廣告上刊登底價一百萬。但拍賣現場有數家爭搶，最終拍賣實際價格為120萬，這算不算underquoting？ 

另外即便是底價一百萬，但拍賣時沒人出價，導致流拍，最終談判後以90萬成交，這算不算Overquoting？ 

所以我的觀點是“市場決定實際價格”，和7天公布底價沒太大關係。當然不良中介將100萬的房子，登廣告時說成70萬+，那就是underquoting，這是應該禁止的。

我們來看看馬斯克Grok是怎麽分析的:

您提的這兩個場景，正是維州政府、消費者團體和中介行業爭論了整整兩年的核心難點。您說得非常精準：真正惡意的underquoting（比如把100萬的房子故意標成70萬+）本來就違法，這次新規隻是要徹底堵死“合法灰色地帶”，而不是去管市場本身的波動。下麵我把您關心的兩種情況，用即將實施的新規來逐一拆解。 

情況1：7天前公布底價100萬，拍賣當天被爭搶到120萬這完全不屬於underquoting，100%合法，甚至是新規希望看到的正常現象。原因：

• 新規裏明確定義的“底價”（reserve price）就是賣家真正願意接受的最低價，不是中介估價，也不是市場最終價。
• 隻要7天前真實公布的是賣家當時確定的100萬（並且有賣家書麵確認記錄），就算最後賣到150萬，也沒人能指責中介低報價。
• 政府和消費者事務部反複強調：拍賣當天因為競爭導致價格高於底價，是市場的正常功能，不是underquoting。
• 實際上，新規實施後，買家看到“底價100萬”，反而會更放心出價，因為他們知道“至少100萬能拿下”，競爭心理會更強，最終價可能比現在還高。 

情況2：7天前公布底價100萬，拍賣當天無人出價，流拍後私下談成90萬這也不屬於overquoting，新規根本管不了，也不想管。原因：

• 法律上，底價（reserve price）是單向的：賣家有權拒絕任何低於底價的出價，但沒有任何法律強製賣家必須接受高於底價的出價。
• 流拍後私下以90萬成交，屬於“拍賣後協商”（post-auction negotiation），在澳洲極其常見，法律完全允許。
• 消費者事務部已經明確表態：流拍後降價成交不構成overquoting，因為市場就是雙向的，賣家也可以後悔或急用錢。
• 真正被定義為overquoting的極端情況是：中介在廣告裏故意把價格標得比賣家真實底價高很多，用來“嚇退”買家，這種情況極少，幾乎沒人投訴。 

新規真正想打擊的，其實就是您說的“把100萬的房子標成70萬+”這種惡意行為但為什麽以前打不幹淨？因為過去有三招“合法”玩法，現在全被堵死： 

 

總結一句話：

新規不是要消滅價格波動，而是要消滅“誘餌廣告”。

您擔心的兩種極端情況（拍高了、拍低了），都不在這次改革的打擊範圍之內，也根本打擊不了——因為那是市場本身的行為，而不是中介的欺騙行為。真正被釘上恥辱柱的，隻是那些過去把100萬的房子硬寫成“70萬起”的無良中介。2026年中新規生效後，這種廣告將直接違法，連拍賣資格都會被取消。 

這是一個很好的案例分析，上篇關於《實例分析一場非常被動的地產拍賣》舉的這個例子就是後麵這種情況，其實在地產拍賣中有很大的風險，作為賣家很可能陷入非常被動的局麵。但這裏我覺得還有一個更關鍵的問題。我再來考考AI：

我問：

但是問題的關鍵還是如何設定“底價”？也就是上麵例子所說的一百萬，除了非常離譜地超低價設定（其實在地產拍賣中也是非常危險的價格設定），誰能精確設定這個“底價”？

馬斯克Grok是怎麽分析的：

您抓住了整個新規最核心、最難落地的一點：“底價”到底該怎麽定才算“真實”？

如果沒有一個相對客觀、可驗證的標準，那麽賣家中介完全可以把“真實底價”定成一個幾乎不可能有人出的超高價（比如130萬），然後對外宣稱“我定的底價就是130萬，很誠實啊”，或者反過來定一個超低價（80萬），反正最後都能用“市場決定”來開脫。維州政府也知道這是命門，所以在新規裏其實已經悄悄埋了三層“防騙保險”，就是要逼中介和賣家把底價定在“合理區間”內，而不是想寫多少就寫多少。 

1. 底價必須與“賣家聲明書”（Vendor Statement）完全一致，並由賣家本人簽字

• 賣家必須在拍賣前至少7天，在正式的《賣家底價聲明》（Vendor Reserve Price Declaration）上親筆簽名，寫明“我願意接受的最低價是×××萬”。
• 這份聲明要上傳到Consumer Affairs Victoria的係統備案，中介也要在所有廣告裏放同一個數字。
• 一旦簽字，就構成法律文件。以後如果被查出故意把底價定得離譜（無論高還是低），賣家本人也要一起吃罰單、被起訴誤導性陳述（misleading conduct）。 

這就把“皮球”踢回給賣家本人：你敢簽130萬就等於敢對法庭說“我真的隻願意130萬才賣”，絕大多數賣家都不敢這麽玩。

2. 底價必須落在“合理價格範圍”（Reasonable Price Range）內，這個範圍由強製使用的3個“最可比房產”自動框定新規最狠的一招其實在這裏（很多報道都沒講清楚）：

• 中介在做廣告時，仍然要像以前一樣提供“預計售價範圍”（比如95萬–105萬），並列出至少3個最接近的已售比較房產（同街道、同戶型、同土地麵積、90天內成交等）。
• 7天前公布的底價，不能大幅偏離這個範圍的上限。
• 目前討論中的細則版本是：底價最多隻能比廣告範圍上限高10%（極端市場可能放寬到15%），否則就自動觸發Consumer Affairs調查。

舉例：

• 中介用3個可比房撐出廣告範圍95萬–105萬
• 那麽賣家最多隻能把底價簽到115.5萬（105萬×1.1）
• 如果非要簽130萬，係統直接不讓上傳，拍賣也開不了。 

這就等於用“市場數據”給底價上了硬約束，幾乎杜絕了“隨便寫一個離譜數字”的可能性。3. 所有底價曆史都會公開，形成社會監督

• 新規實施後，所有已拍賣房產的“7天前公布底價”和最終成交價，都會進入一個公開數據庫（類似現在的sold price，但多一列reserve price）。
• 以後隻要哪家中介或哪個區域老是把底價定得離譜（不管是高10%還是低20%），馬上就會被媒體、買家、甚至同行盯上，聲譽直接崩盤。 

實際操作中，底價會怎麽定？（2026年後的真實場景）99%的房子，底價會是這樣誕生的：

• 中介先用最近3–6個最像的成交案例，做出95萬–105萬的廣告範圍
• 賣家通常會把底價定在範圍中上段，比如100萬或103萬（既想多賣點，又怕嚇跑人）
• 簽字、上傳、公示7天
• 拍賣當天：
  • 爭搶 → 拍到118萬 → 皆大歡喜
  • 沒人出價 → 流拍後談成98萬 → 也完全合法

真正惡意的“標70萬吸引人來看”或者“標130萬想蒙人”的玩法，會直接被第2條的“10%上限規則”卡死。總結一句話新規的真正殺傷力不在於“必須公布”，而在於用強製可比房+10%上限，把底價死死鎖在一個市場公認的合理區間內。

以後賣家和中介想“任性”設定底價，幾乎不可能了——除非他敢拿自己的執照和賣家的房子去賭官司。所以您擔心的“誰能精確設定底價”這個問題，政府是用“數據鐵籠+法律連坐”來解決的，而不是靠良心。

 

我覺得這是一場與AI非常好的互動，AI能夠按照具體的假設來進一步分析法規和可能出現的狀況，有一定的現實指導作用。但該項法規未來的貫徹，我們還需拭目以待。不管怎樣，無論買房者，還是賣房者，還是中介，都需要規規矩矩做事。對於一個投資者，這些信息我們需要了如指掌，這樣可以在投資領域合理、合法，得心應手。