澳、美、中的“資產增值稅”比較

很多朋友投資地產，都會將“資產增值”放在首位，買了房子都希望成倍的增值。但一個人有生之年的投資循環中，很少有人永久性持有。隻要你賣房有增值，政府就要抽“資產增值稅”。但各個國家抽稅的形式不同，金額不同，政府給與的優惠也不同，未來改變的趨勢也有點不一樣。本文大致上談談這個話題。

其實“資產增值稅”很簡單，就是房產、股票、基金和債券等金融產品，一旦賣出時有增值賺錢了，扣除一些費用開支，你就要交稅。“資產增值稅”（Capital Gains Tax，簡稱CGT）是對出售資產所產生的利潤征收的稅款。不同國家/地區的CGT製度在稅率、優惠政策和適用範圍上存在顯著差異。

以下基於2025年最新信息，對澳州、美國和中國進行比較。澳洲的CGT作為收入稅的一部分，強調持有期優惠；美國的CGT分長期和短期，門檻較高；中國的製度更注重房產等特定資產，整體稅率較低但有轉讓限製。

注：不止一位大陸新移民問我：我過去是用現金買的房子，沒人知道。現在我偷偷賣給親戚，難道我也要交“資產增值稅”嗎？要交的，因為在澳洲買房，一定需要正規注冊的過戶律師過戶，律師的一個工作就是在地稅局注冊。地稅局和稅局是聯網的，最近還有新規，對一些特定人群，還需要在切割轉賬後扣除一筆錢，存到國家的信托賬號，目的就是怕人逃避CGT。非常嚴格的法律規定，以為能做假，想都不要想。

一、澳州、美國和中國的“資產增值稅”

1、澳大利亞（Australia）

• 範圍：個人、公司、信托在處置資本資產（如房產、股票、債券等）時產生的資本利得都需納稅。
• 優惠：持有超過12個月的個人或信托資產，可享受 50% CGT折扣（即隻對一半的增值部分繳納所得稅）；養老金基金為 33.3%折扣。
• 房產豁免：主要自住房（main residence）通常免征CGT。

2、美國（United States）

• 分類：區分 短期資本利得（持有≤1年，按普通所得稅稅率計稅）與 長期資本利得（>1年，按0%、15%、20%的優惠稅率，根據收入檔次）。
• 特點：
  • 房屋出售可享受部分豁免（自住房出售利得，單身最高25萬美元，夫妻合並報稅最高50萬美元免稅）。
  • 遺產稅和贈與稅製度與資本利得密切相關。

3、中國（China）

• 範圍：目前沒有專門的“資本利得稅”概念，主要通過 個人所得稅和企業所得稅處理。
• 情況：
  • 股票交易：證券交易印花稅（目前0.05%單邊），個人股票轉讓暫不征收資本利得稅。
  • 房地產：出售房產要繳納個人所得稅（一般20%利得稅，或按照交易總額1%計稅），以及增值稅、附加稅。
  • 政策常隨經濟形勢調整。

 

二、澳洲CGT改革的呼聲與趨勢

近年來，澳洲的CGT製度常被批評“過度優惠投資者”，造成 房價上漲 和 財富分配不公。
主要關注點有：

1、CGT折扣可能縮減

• 政界和智庫多次提議 將50%折扣降低到25%甚至更低，特別是針對房地產投資者。
• 意味著未來長期投資的稅收優勢可能下降。

2、負扣稅（Negative Gearing）與CGT聯動改革

• 澳洲投資者常用“負扣稅+CGT折扣”組合來避稅。
• 若未來削弱負扣稅優惠，同時減少CGT折扣，房地產投資的吸引力將明顯下降。

3、住房市場政策導向

• 政府在住房危機壓力下，可能通過調整CGT（特別是投資物業部分）來 抑製投機性需求，支持首次置業者。

4、養老金與CGT

• 政策可能會繼續調整養老金基金的CGT待遇，以平衡養老體係與稅收公平性。

 

三、合理避稅的措施（以澳州為例）：

1、控製賣房年份的收入：

盡可能在收入減少的年份賣增值幅度較大的房產。

舉例：有投資者20年前20萬買的房產，現在賣了70萬，增值50萬。假設印花稅、裝修費和銷售開支10萬，實際要交的增值稅是40萬。超過一年的持有，政府減免50%，那就是20萬。按照目前的稅率，差不多要交6萬的年度稅。

這是假設在本年度沒有任何收入的情況下，要是還在工作，或是運行生意等收入10萬。那這個年度收入就是資產增值稅20萬+工資收入10萬，也就是30萬。因為稅率的不同，將會繳納11萬的稅。

2、政府“CGT”優惠的減少：

現在呼籲政府減免印花稅的呼聲相當高，最有可能的是從目前的50%降低到25%。以上麵為例，該房有40萬的增值稅不是降低到20萬，而是30萬。所以政府優惠的減少，必定導致投資者要多交更多稅。

3、政府“負扣稅”的減少：

上篇關於稅改的文章中談到（請見《投資房地產，要搞清楚稅務製度》一文），現在呼籲政府取消“負扣稅”的呼聲很高，這其實是指在同一納稅個體中，不同納稅類別的稅務優惠政策。

舉例：有朋友有一個公寓（或辦公樓）是虧本賣的，但另一個投資房是增值的。在“負扣稅係統”下，可以將兩個物業安排在同一財年出售，用住房的增值盈利來彌補公寓寫字樓的虧損，達到稅務上的最優化。假如取消負扣稅政策，這種方法就無法體現到這個利器。

對市場、法規、稅法和未來的動態了如指掌

 

說明：

1、我不是賣房子的中介、不是持牌理財人士，也不是做貸款和會計師，隻是一些投資地產多年的個人經驗分享，談不上投資建議。 

2、本文談到的以澳洲的情況為主，各國各地都有自己的法律和條規，也有自己的市場規律。本文可能有一些共性，僅僅是我所在地區的情況。但這是思路：在我們做地產資產時，要靈活掌握每個環節的關鍵，一定要對本地的市場、法規、稅法和未來的動態了如指掌。 

3、最後說明，所謂的“CGT”並非指房地產僅有，本文隻是舉地產投資的例多一點。