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澳、美、中的“資產增值稅”比較

(2025-10-03 02:28:44) 下一個

很多朋友投資地產,首選都會將“資產增值”放在首位,買了房子都希望成倍的增值。但人有生之年的投資循環中,很少有人永久性持有。隻要你賣房,政府就要抽“資產增值稅”,但各個國家抽稅的形式不同,金額不同,政府給與的優惠也不同,未來改變的趨勢也有點不一樣。本文大致上談談這個話題。

其實“資產增值稅”很簡單,就是房產、股票、基金和債券等金融產品,一旦賣出時有增值賺錢了,扣除一些費用開支,你就要交稅。“資產增值稅”(Capital Gains Tax,簡稱CGT)是對出售資產所產生的利潤征收的稅款。不同國家/地區的CGT製度在稅率、優惠政策和適用範圍上存在顯著差異。

以下基於2025年最新信息,對澳州、美國和中國進行比較。澳洲的CGT作為收入稅的一部分,強調持有期優惠;美國的CGT分長期和短期,門檻較高;中國的製度更注重房產等特定資產,整體稅率較低但有轉讓限製。

注:不止一位大陸新移民問我:我過去是用現金買的房子,沒人知道。現在我偷偷賣給親戚,難道我也要交“資產增值稅”嗎?要交的,因為在澳洲買房,一定需要正規注冊的過戶律師過戶,律師的一個工作就是在地稅局注冊。地稅局和稅局是聯網的,最近還有新規,對一些特定人群,還需要在切割轉賬後扣除一筆錢,存到國家的信托賬號,目的就是怕人逃避CGT。非常嚴格的法律規定,以為能做假,想都不要想。

一、澳州、美國和中國的“資產增值稅”“

1、澳大利亞(Australia)

  • 範圍:個人、公司、信托在處置資本資產(如房產、股票、債券等)時產生的資本利得都需納稅。
  • 優惠:持有超過12個月的個人或信托資產,可享受 50% CGT折扣(即隻對一半的增值部分繳納所得稅);養老金基金為 33.3%折扣
  • 房產豁免:主要自住房(main residence)通常免征CGT。

2、美國(United States)

  • 分類:區分 短期資本利得(持有≤1年,按普通所得稅稅率計稅)與 長期資本利得(>1年,按0%、15%、20%的優惠稅率,根據收入檔次)。
  • 特點

房屋出售可享受部分豁免(自住房出售利得,單身最高25萬美元,夫妻合並報稅最高50萬美元免稅)。

遺產稅和贈與稅製度與資本利得密切相關。

3、中國(China)

  • 範圍:目前沒有專門的“資本利得稅”概念,主要通過 個人所得稅企業所得稅處理。
  • 情況

股票交易:證券交易印花稅(目前0.05%單邊),個人股票轉讓暫不征收資本利得稅。

房地產:出售房產要繳納個人所得稅(一般20%利得稅,或按照交易總額1%計稅),以及增值稅、附加稅。

政策常隨經濟形勢調整。

二、澳洲CGT改革的呼聲與趨勢

近年來,澳洲的CGT製度常被批評“過度優惠投資者”,造成 房價上漲財富分配不公
主要關注點有:

1、CGT折扣可能縮減

  • 政界和智庫多次提議 將50%折扣降低到25%甚至更低,特別是針對房地產投資者。
  • 意味著未來長期投資的稅收優勢可能下降。

2、負扣稅(Negative Gearing)與CGT聯動改革

  • 澳洲投資者常用“負扣稅+CGT折扣”組合來避稅。
  • 若未來削弱負扣稅優惠,同時減少CGT折扣,房地產投資的吸引力將明顯下降。

3、住房市場政策導向

  • 政府在住房危機壓力下,可能通過調整CGT(特別是投資物業部分)來 抑製投機性需求,支持首次置業者。

4、養老金與CGT

  • 政策可能會繼續調整養老金基金的CGT待遇,以平衡養老體係與稅收公平性。

三、合理避稅的措施(以澳州為例):

1、控製賣房年份的收入:

盡可能在收入減少的年份賣增值幅度較大的房產。

舉例:有投資者年前萬買的房產,現在賣了萬,增值萬。假設印花稅、裝修費和銷售開支萬,實際要交的增值稅是萬。超過一年的持有,政府減免,那就是萬。按照目前的稅率,差不多要交萬的年度稅。

這是假設在本年度沒有任何收入的情況下,要是還在工作,或是運行生意等收入萬。那這個年度收入就是資產增值稅萬工資收入萬,也就是萬。因為稅率的不同,將會繳納萬的稅。

2、政府“CGT”優惠的減少:

現在呼籲政府減免印花稅的呼聲相當高,最有可能的是從目前的降低到。以上麵為例,該房有萬的增值稅不是降低到萬,而是萬。所以政府優惠的減少,必定導致投資者要多交更多稅。

3、政府“負扣稅”的減少:

上篇關於稅改的文章中談到(請見《投資房地產,要搞清楚稅務製度》一文),現在呼籲政府取消“負扣稅”的呼聲很高,這其實是指在同一納稅個體中,不同納稅類別的稅務優惠政策。

舉例:有朋友有一個公寓(或辦公樓)是虧本賣的,但另一個住房是增值的。在“負扣稅係統”下,可以將兩個物業安排在同一財年出售,用住房的增值盈利來彌補公寓寫字樓的虧損,達到稅務上的最優化。假如取消負扣稅政策,這種方法就無法體現到這個利器。

對市場、法規、稅法和未來的動態了如指掌

說明:

1、我不是賣房子的中介、不是持牌理財人士,也不是做貸款和會計師,隻是一些投資地產多年的個人經驗分享,談不上投資建議。 

2、本文談到的以澳洲的情況為主,各國各地都有自己的法律和條規,也有自己的市場規律。本文可能有一些共性,僅僅是我所在地區的情況。但這是思路:在我們做地產資產時,要靈活掌握每個環節的關鍵,一定要對本地的市場、法規、稅法和未來的動態了如指掌。 

3、最後說明,所謂的“GCT”並非指房地產僅有,本文隻是舉地產投資的例多一點。 

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